Få maksimal avkastning på eiendommen med asset management

En asset manager kan hjelpe deg å maksimere verdien på din eiendom og hjelpe deg å få maksimal avkastning ved salg.

Asset management kan defineres som prosessen med å optimalisere en eiendoms verdiutvikling i eieperioden. Denne prosessen består ikke av én enkel aktivitet på ett enkelt tidspunkt, men foregår gjennom hele livssyklusen til eiendomsprosjektet – fra anskaffelse til avhendelse. Asset management handler om å opprettholde og skape verdi i samsvar med en forretningsplan som er utarbeidet i samråd med eierne.

Forretningsplanen til hvert enkelte eiendomsprosjekt er førende for de retningsvalgene som tas. Forretningsplanen er et strategidokument og omhandler nøye gjennomarbeidede analyser og definerte veivalg for å maksimere potensialet til eiendomen. Ved endrede forutsetninger over livssyklusen til et prosjekt kan forretningsplanen endres i samråd med styret og eierne. Forretningsplanen kan også utarbeides som et føringsdokument for oppbygging av en portefølje tilpasset investors ønsker.

Les også: Ny e-bok om investering i næringseiendom

Dette gjør en asset manager

En asset managers jobb er å forvalte verdier og eiendom på vegne av eierne, ta viktige strategiske beslutninger og påse at eiernes interesser til enhver tid blir ivaretatt. En asset manager skal også sikre at eiernes avkastning på en investering maksimeres og at risikoen reduseres gjennom aktiv strategisk optimalisering av eiendommen.

– Det er avgjørende for en asset manager å være oppdatert på bevegelser og trender i markedet, og kontinuerlig ha et bevisst forhold til hvilke muligheter det enkelte eiendomsprosjektet kan oppnå i lys av endringer i markedet, sier Head of Asset Management i Malling & Co Property Partners, Didrik Carlsen.

Forretningsplanen er en førende plan og det er asset manager som har det overordnede ansvaret for eiendomsprosjektet. Asset manager sørger for at de overordnede målene i forretningsplanen følges opp og gjennomføres.

En asset manager må også hele tiden vurdere tiltak som kan gjennomføres for å forbedre prosjektet. Dette kan for eksempel innebære refinansiering, omstruktureringer, nye konsepter, endret leietakermiks, også videre.

Les også: 4 styrker ved eiendom som aktivaklasse

– For å lykkes med gjennomføring av forretningsplanen til et eiendomsprosjekt, setter man sammen et team som bistår asset manager med gjennomføringen. Det er derfor en viktig oppgave for asset manager å påse at teamet til enhver tid består av de riktige menneskene med riktig kompetanse gitt de definerte strategiske tiltakene som skal gjennomføres, sier Carlsen.

Uavhengig av grad av utvikling på en eiendom skal eiendommens daglige drift og forvaltning ivaretas. Som regel vil derfor alltid asset manager ha en eiendomssjef med på teamet. Eiendomssjefens hovedansvar vil være de rutinemessige, daglige aktivitetene relatert til å administrere en eiendom. Det være seg kontakt med leietakere, kreve inn leie, påse at teknisk drift og løpende vedlikehold av eiendommen foregår på en ansvarlig og god måte.

Hver eiendom er forskjellig

Asset manager er ansvarlig for alle deler av forretningsplanen, men ulike eiendommer vil kreve ulik grad av involvering. En enkel eiendom som er utleid på en lang kontrakt krever liten grad av aktiv forvaltning. Et utviklingsprosjekt, eller en eiendom med høy ledighet, vil kreve betydelig mer involvering fra en asset manager. For et utviklingsprosjekt vil en asset manager fungere som en prosjektleder og være ansvarlig for å drive utviklingen.

Eksempelvis kan dette omfatte:

• Utvikling av nye konsepter/bruksområder for eiendommen
• Engasjere utleiemegler, og jobbe tett og målrettet sammen med vedkommende for å finne de beste leietakerne
• Engasjere og samarbeide med arkitekter og rådgivende ingeniører for å prosjektere tiltakene i byggeprosjekter
• Være ansvarlig for dialog med offentlige myndigheter i forbindelse med planprosesser
• Innhente tilbud og velge entreprenør
• Følge opp fremdrift i byggeperioden frem til ferdigstillelse av byggeprosjekt

De fleste eiendomsinvesteringer har en planlagt eierperiode, og et forventet tidspunkt for salg. Tidshorisonten vil variere fra eiendom til eiendom, og kan være alt fra et par år til evig eierperiode. Forretningsplanen angir som regel forventet eierperiode, men for å sikre et godt salg er det sentralt å ha en aktiv tilnærming til salgstidspunktet og vurderer løpende om og når en eiendom er klar for salg. Asset manager har et aktivt forhold til salg og innstiller til eierne og styret som endelig beslutter om man skal igangsette en aktiv salgsprosess. Det er asset managers ansvar å få gjennomført en strukturert og god salgsprosess.

Slik kan vi hjelpe deg

Asset manager har altså det overordnet langsiktige strategiske ansvaret for eiendommen og de valgene som tas. Under er noen eksempler på prosjekter som asset management-teamet til Malling & Co Investments jobber med eller har gjennomført:

Grenseveien 95 – Oslo

Et moderne kontorbygg på Helsfyr i Oslo. Bygget var ledig på kjøpstidspunktet, og forretningsplanen var å finne ny leietaker til eiendommen.

Malling & Co Investments tilrettela for kjøp for en liten gruppe investorer i 2019, og var ansvarlig for drift og gjennomføring av prosjektet. Asset manager var ansvarlig for å sette sammen og koordinere de forskjellige rollene i prosjektet. Vi fremforhandlet en leieavtale med Utdanningsetaten som trengte bygget til videregående skole. Det medførte total ombygging av eiendommen for å tilpasse den nye driften. Gjennomføringen krevde også dialog med Plan- og bygningsetaten for å få godkjent bruksendring.

Asset Manager var ansvarlig for alle involverte parter i gjennomføringen av prosjektet, og ledet teamet som prosjekterte ombyggingen.

Vitaminveien 1 – Oslo

Sentralt beliggende kontoreiendom på Storo. Forretningsplanen var å finne leietakere til de ledige arealene og tilpasse disse etter deres behov.

Malling & Co Ivestments tilrettela kjøpet og var ansvarlig for drift og gjennomføring av prosjektet. Asset manager engasjerte et operasjonelt forvaltnings- og driftsteam ledet av en eiendomssjef. Videre gikk asset manager tidlig i forhandlinger med en aktør som trengte arealer til nytt hovedkontor og helsetjenester. Det resulterte i en 18 års leieavtale.

Parallelt med dette arbeidet gjennomførte asset manager et infill-prosjekt på 1800 kvadratmeter for å binde sammen de to bygningskroppene eiendommen opprinnelig bestod av. Da asset manager gjennomførte salg av eiendommen, var varigheten på leie økt til 12 år og eiendommen fullt utleid.

Les også: DNB kjøper Vitaminveien 1 av Malling & Co

«Møllestrøket» - Vestby

Sentralt beliggende bolig- og næringstomt i Vestby sentrum. Takket være Follobanen er Vestby nå bare 20 minutter fra Oslo S. Forretningsplanen er å regulere, prosjektere og bygge om lag 600 leiligheter og cirka 6000 kvadratmeter næringseiendom.

Malling & Co Investments tilrettela kjøpet sammen med Bakke Leiligheter for et knippe utvalgte investorer. Bakke står for regulering, prosjektering og utvikling, mens Malling har ansvar for næringslokalene. Dette er å regne som et byutviklingsprosjekt, og partene er særskilt opptatt av å skape et attraktivt sted å bo så vel som et aktivt og innbydende bygulv. Prosjektet har fått navnet Møllestrøket, og antatt byggestart er i 2023.

Om Malling & Co Investments

Malling & Co Investment er en del av Eiendomshuset Malling & Co, og tilbyr tjenester innen kjøpsrådgivning, syndikering, kapitalforvalting og Asset management for profesjonelle eiendomsinvestorer.

Etter at et kjøp av en eiendom er gjennomført fortsetter Malling & Co Investments med en aktiv eierrolle, og har et eget dedikert Asset management team som tar ansvaret for det enkelte eiendomsprosjektet.

BESØK VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK

Her finner du e-bøker med tips og råd innenfor:

• Eiendomsutvikling
• Investeringer i næringseiendom
• PropTech
• Næringsmegling
• Leietakertilfredshet
• Energi- og miljø
• Valg av kontorlokaler
• Forvaltning av næringseiendom