Økende aktivitet i takt med utflating av yieldnivåer

Renteoppgang i årets første kvartal til tross, investorene er mer positive til økt eksponering mot næringseiendom og venter fallende yielder fremover. Likevel ser vi tendenser til et fortsatt rentenervøst marked.

Blant investorene ser kjøpelysten ut til å være tilbake

Resultatene fra vår siste investor yield- & sentimentundersøkelse er nå klare. Undersøkelsen ble besvart like over påske i perioden 02.–12. april. Ønske om å øke eksponeringen mot næringseiendom de neste 12 månedene har holdt seg på tilsvarende nivå som i Q4 2023, og utgjør ca. 3/4 av investorene i undersøkelsen. Det er betydelig opp fra undersøkelsen utført i fjor høst for Q3 2023 på 50 % av respondentene (inkludert syndikatører). Andelen som ønsker å selge er omtrent på samme nivå som forrige kvartal, og ble notert til 13 % i denne undersøkelsen. At flere vil kjøpe og litt færre ønsker å selge enn nivåene vi så de tre første kvartalene i 2023, kan indikere at aktørene ser noe lysere på 2024 enn 2023. Ettersom konsensus blant markedsaktører har vært at rentetoppen nå er nådd, og at rentekuttene skal komme på løpende bånd fremover, så ser det ut til at også kjøperne med kapital ønsker å komme ned fra gjerdet.  

SE RESULTATER FRA UNDERSØKELSEN HER

Lager og logistikk fortsatt «hottest» 

Lager-/logistikkeiendom fremstår som det mest ettertraktede segmentet med 69 % som identifiserer seg som nettokjøper, dog noe ned fra 75 % i forrige undersøkelse. Selv om leieprisveksten i lager og logistikk har bremset opp og ledigheten er noe stigende, så er det fortsatt mye å hente på veksten i markedsleier som har vært for eksisterende eiendommer med utløpende kontrakter. Markedsleiene er i snitt over 30 % høyere enn løpende leier, så selv om markedsleiene flater ut, vil det fortsatt være muligheter for god inntektsvekst for attraktive logistikkeiendommer med utløpende kontrakter i tiden fremover. Segmentet er også mindre eksponert for høy CAPEX ved leietakerbytte, noe vi tror styrker investorenes syn på avkastning i segmentet fremover relativt til andre segmenter. 

For de øvrige segmentene er utviklingen positiv fra Q4 2023, og særlig handelseiendom gjør et byks fra 26 % til 40 % nettokjøpere per Q1 2024. Til forskjell fra trenden andre steder i verden, fortsetter kontor å være attraktivt for investorer med 63 % som ønsker økt eksponering. Blant norske investorer står kontor fortsatt sterkt. Vi tror også segmentet vil se økt attraktivitet fremover med økt fokus på det fysiske kontorets posisjon som den beste arenaen for arbeid, samarbeid og sosial tilhørighet.   

Nytt spørsmål for «last mile» logistikk 

For første gang inkluderte vi spørsmål om yieldnivå for last mile-logistikkeiendom i undersøkelsen. Prime last mile-logistikk måles til et snitt på 5,40 %, mens normal last mile-logistikk måles til et snitt på 5,85 %. Dette er hhv. 10 og 25 bps lavere enn tilsvarende yielder for storlagerlogistikk i logistikkparkene utenfor Oslo.

Investorene mener at yieldtoppen ser ut til å være nådd 

I takt med at forventingene blant markedsaktører om at rentetoppen er nådd, så har yieldene nå flatet ut, og det forventes stort sett 5-15 bps yieldfall neste 12 måneder. Dette var litt tilsvarende som vi så i Q4 2023, men yieldene har jevnt over steget 0-10 bps siden det, mest sannsynlig på grunn av oppgangen i de lange rentene siden nyttår. Yieldutviklingen fra Q4 2023 til Q1 2024 er imidlertid ulik blant de forskjellige segmentene. Kontoryield justeres opp med et snitt mellom 5-10 bps for både prime og normal eiendom i sentrum og i randsonene. Prime kontor yield i CBD måles nå til et snitt på 4,75 %. Selv om mange mener yieldene burde vært høyere med dagens renteutsikter, så er det også mye som kan forklare hvorfor dette ser ut til å være et fornuftig nivå (les artikkelen til vår Seniorøkonom Jon Mjølhus om avkastningskravet i eiendom). Handel- og logistikkyield holdes flat eller ned med 5-10 bps fra Q4 2023, som kanskje kan forklares med et noe sterkere makrobilde enn tidligere, som i så fall har virket sterkere enn renteoppgangen. Netto yield ett år frem i tid forventes å ligge under dagens nivå blant alle segmenter og risikoklassifiseringer i undersøkelsen. Endringen ett år ut utgjør i snitt 9 bps. Vi er spent om utsiktene til utsatte rentekutt, og økt risiko for ytterligere heving her i Norge, vil dempe forventningene om yieldnedgang i neste undersøkelse. 
Vi takker alle investorer som bidrar i vår undersøkelse.  

Malling & Co Research and valuation

Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.

BESØK VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK 

Vi har laget e-bøker med tips og råd innenfor:

• Analyse og verdivurdering av næringseiendom
• Eiendomsutvikling
• Investeringer i næringseiendom
• Utleie av næringseiendom
• Proptech
• Valg av kontorlokaler
• Markedet for lager- og logistikkeiendom
• Guide til bærekraftig næringseiendom