Yieldene marginalt påvirket av betydelig renteoppgang

I løpet av Q1 2022 har det skjedd betydelig endringer i rentemarkedene. Den største endringen har skjedd på slutten av kvartalet. Enn så lenge ser det ut til å ha påvirket eiendomsmarkedet i liten grad, og vår siste Investor Yield- og Sentimentundersøkelse for Q1 2022 indikerer kun en marginal økning i yieldnivåer og noe svakere, dog fortsatt høy, kjøpelyst. Resultatene er overraskende lite påvirket av siste tidens betydelige renteoppgang og må sies å fortsatt antyde et sterkt marked for næringseiendom.

Krig og pandemi setter spor i verdensøkonomien

Krigen i Ukraina med sanksjoner mot Russland har skapt ubalanser i råvare- og energimarkedene som kommer på toppen av den allerede utfordrende situasjonen man har vært i siste året med pandemi og uheldige forhold for energiproduksjon. Det har ført til rekordvekst i konsumprisindeksen (KPI) mot slutten av 2021, godt drevet av rekordhøye energipriser. For eiendomsinvestorer ble det en svært hyggelig «reise» inn i 2022 med 12-måneders KPI-justering i for november 2021 (gjelder for om lag 2/3 av leiekontraktene i markedet) på hele 5,1 % og fortsatt rekordlave renter.

Les også: Næringseiendom i en ny geopolitisk hverdag (malling.no)

Rekordlavt yieldgap

Etter hvert som den høye inflasjonen har vedvart og skutt fart, særlig i USA, har sentralbankene blitt mer haukete og de har nå signalisert flere og hyppigere rentehevinger, deriblant også Norges Bank. Med siste rentebeslutning og betydelige oppjustering av rentebanen i PPR 1/22 fra Norges Bank 24. mars, har også rentemarkedet i NOK steget betydelig. Mens lange renter totalt har steget omtrent 100 bps siste 4 måneder, så er forskjellen mellom 5Y NOK SWAP-rente og prime kontoryield rekordlav (omtalt som yieldgap). Denne antyder at yieldene antagelig skal opp eller at rentene må ned fremover. Akkurat slik verden er nå, ser det ut til at det er det første som er mest sannsynlig, men endringene er på ingen måte dramatiske.

Rentene skal antagelig videre opp

Etter vår bedømming ligger det en risiko for sterk inflasjon i det korte bildet på grunn av vedvarende problemer med varestrømmen fra Kina (grunnet korona-nedstengninger) og videre utfordringer som følge av krigen i Ukraina og sanksjoner mot Russland. Dersom inflasjonen fortsetter å overraske på oppsiden, samtidig som arbeidsmarkedet fortsetter å være stramt med høy lønnsvekst, er det stor sannsynlighet for at sentralbankene vil fortsette å skru opp rentene. Dette er også ventet i markedet. Situasjonen med tiltakende lønns- og prisvekst besvares normalt med høyere renter for å kjøle ned økonomien. I USA er det ventet at FED også snart starte vil starte sin «Tapering» som betyr at de vil gradvis redusere kjøp av obligasjoner og dermed redusere stimulus i finansmarkedene. Det betyr en reversering av de pengepolitiske stimulansene man har sett gjennom koronapandemien. Alt ligger dermed til rette for renteoppgang, kanskje også ytterligere oppgang i de lange rentene, som eiendomsprisene er mest berørt av.

Kjøpelysten har avtatt noe, men er fortsatt høy!

Malling & Co sender hvert kvartal ut en undersøkelse blant aktive investorer i Næringseiendomsmarkedet der respondentene skal prissette ulike hypotetiske eiendomsinvesteringer med et yieldestimat (forhold mellom neste års netto leieinntekter og verdi). Undersøkelsen for Q1 2022 var tilgjengelig for respondenter i perioden fra mandag 28. mars til og med fredag 8. april. Resultatene var klare for oss mandag 11. april. 2/3 av investorene meldte fortsatt om at de ville øke sin eksponering mot næringseiendom neste 12 mnd., mot 86 % i Q4 2021 og 100 % i Q3 2021. Kontorsegmentet fortsetter å være mest ettertraktet med netto kjøperandel på 73 %, tett etterfulgt av logistikk (59 % netto kjøpere). Kjøpelysten har avtatt betydelig siste kvartal, men er fortsatt meget høy og er omtrent på nivå med Q2 2019. Det indikerer at det fortsatt er mye penger som skal sysselsettes i eiendom og at investorene ikke har mistet troen til tross for renteoppgang.

Les hele undersøkelsen her: Malling & Cos Investor Yield- og Sentimentundersøkelse Q1 2022

Prime yield kontor CBD opp 5 bps og forventes å stige videre

Prime yield for kontor har økt med ca. 5 basispunkter fra undersøkelsen for Q4 2021 og er nå tilbake på 3,25 %, samme som Q3 2021. Videre er det ventet at prime kontoryield om et år er 3,40 %, som er opp 10 basispunkter fra forrige undersøkelse. Selv om man ventet stigende yielder også i forrige undersøkelse 12 mnd. frem, er altså den ventede stigningen brattere nå. Det er nok først og fremst her at sporene av siste tids renteøkninger er mest fremtredende.

Kontor i randsonene trosser renteoppgangen

Prime yield kontor på Helsfyr ligger flatt på 3,85 % og forventningen om ett år er opp 10 bps. fra forrige undersøkelse, og hele 25 bps. over dagens nivå. Spreaden til prime kontoryield er altså ventet å øke. Prime yield kontor på Lysaker gikk marginalt ned 5 bps til 4,00 %, men med en økning på 15 bps om ett år. Forskjellen til Helsfyr minker, og antyder at investorene har fått med seg en nedgang i ledighet og et godt leiemarked på Lysaker den siste tiden.

Logistikk- og high street handel går videre ned

Prime yield logistikk fortsetter trenden nedover til tross for renteoppgang og er ned 5 bps fra forrige kvartal til 3,80 %. Anslaget om et år er 4,00 %, opp 5 bps fra sist og som indikerer en tro på leieprisvekt også i dette segmentet. Normal logistikk Kløfta og Lier synker hhv. 15 og 10 bps og viser at investorenes jakt etter eksponering i segmentet presser yieldene nedover mer enn rentene. Prime yield handel faller også videre med 15 bps, men snittet om ett år er omtrent likt som sist på 4,10 %. Vi tror gjenåpningseffektene etter pandemien har en sterkere effekt på handelssegmentet enn renteoppgangen akkurat nå.

Forventningene peker mot stigende yielder fremover

Investorene posisjonerer seg for høyere renter og spår yieldoppgang fremover etter hvert som effekten av leievekst avtar. Yieldene er ventet å stige i intervallet 10-20 bps for samtlige segmenter og risikoklasser neste 12 mnd.

Ventet kontorleieprisvekst trolig årsak til begrenset effekt av renteøkninger

Man må huske på at yield kun er et prismål (netto leieinntekter/pris), og ikke direkte et avkastningskrav. Det kan forklare hvorfor yieldene ikke følger rentekurven slavisk. Ettersom økningen i prime yield i dag kun har økt 5 bps, mens estimatet om ett år er opp 10 bps fra sist, og opp 15 bps fra dagens nivå, så indikerer det at investorene antagelig forventer leieprisvekst i sine kalkyler fremover. Antagelig har forventninger til leieprisveksten steget siste kvartal, i takt med økt inflasjon og økte renter. Yieldforskjellen i dag og om 12 mnd. indikerer antagelig en forventning om markedsleieprisvekst på anslagsvis 10-15 %, det neste året.

Høye byggekostnader og materialmangel gir trolig klokketro på leiemarkeder preget av nybygg

Prime yield på Helsfyr og Lysaker er på samme nivå som sist, og dette indikerer at mange tror på særlig god leieprisvekst her neste året. Særskilte og tiltakende utfordringer med tilgang og pris på byggematerialer kan ha styrket investorenes tro på leieprisoppgang ettersom tilbudssiden får høyere kostnader, inkludert dyrere finansiering og høyere yield frem i tid. Det gir en fordel til eksisterende eiendommer som er det vi måler prisen på i vår undersøkelse. Det er naturlig at områder med mye nybygg, særlig randsonene i øst, derfor ser en større relativ endring i konkurransebildet i kontorleiemarkedet sammenlignet med Oslo sentrum.

Logistikk fortsetter å overraske

At logistikk fortsetter yieldnedgangen forsterker investorenes sterke tro på segmentet og at leiene også her skal opp med økte renter og byggekostnader. At flere nå er på selgersiden kan tyde på et meget aktivt marked i dette segmentet videre, og at vi ser en dreining i kjøper-/selgerbalansen her fremover. Med renteoppgangen nylig har vi antagelig sett yieldbunnen for logistikk på en stund.

Les hele undersøkelsen her: Malling & Cos Investor Yield- og Sentimentundersøkelse Q1 2022

Analyseteamet i Malling & Co utgir også halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.

Last ned siste markedsrapport her

LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.

E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:

• Hvordan finne riktig leiepris?
• Hvordan finne og vinne nye leietakere?
• Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
• Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
• Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.