Usikkerhet om inflasjon og renter med moderat leieprisutvikling

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co presenterte i går sin ferske markedsrapport for næringseiendom. Hundrevis møtte opp på Vika kino for å få med seg den siste utviklingen i markedet.

Utfordrende scenarier for næringseiendom

I vår forrige halvårlige rapport diskuterte vi den store usikkerheten knyttet til inflasjon og renter. Denne usikkerheten forblir høy inn i 2023. Obligasjonsvolatilitetsindeksen MOVE er på et høyt nivå, noe som skaper usikkerhet i alle aktivaklasser. Inflasjonspresset forblir høyt i de fleste store økonomier, og dette setter spørsmålstegn ved forventningene til rentekutt i nær fremtid. Hittil i 2023 ser vi fortsatt en sterkere økonomi, høyere inflasjon og en svakere norsk krone enn det Norges Bank hadde forventet. Etter hvert som tiden går, virker toppen av rentekurven mer høytflygende enn det vi først trodde. Imidlertid priser markedet fortsatt inn en høy sannsynlighet for betydelige rentekutt noen år frem i tid når den fryktede resesjonen kan bli virkelighet. Uansett utfall virker de sannsynlige scenariene for næringseiendom å være ganske utfordrende.

Sterk etterspørsel etter kontorlokaler i Oslo til tross for mer moderate sysselsettingsutsikter

I tillegg til økende lånekostnader står næringseiendom også overfor endringer i etterspørselssiden i mange deler av verden. Mens "jobb hjemmefra" (WFH) angivelig har redusert etterspørselen etter kontorer i store metropoler som New York og London, opplever kontormarkedet i Oslo og Norge fortsatt sterk etterspørsel etter kontorlokaler og ser ut til å være lite påvirket av WFH. I løpet av de siste fire kvartalene har brutto signeringsvolum for kontorlokaler nådd rekordhøye nivåer i Oslo med en 11 % årlig vekst i leiepriser. Utleiemeglerne våre har også nådd rekordhøyder i 2022, noe som er et godt tegn på sterk etterspørsel fra leietakere.

Kontorleiepriser i balansegang

Imidlertid skaper bygge- og finansieringskostnadene en stor forskjell mellom breakeven husleie for nybygg og markedsmessig toppleie i mange kontorområder. Hvis markedet forblir sterkt, kan vi se betydelig økning i leieprisene. Imidlertid forventer Norges Bank og andre prognosemakere en nedbremsing i sysselsetting og økonomisk vekst, noe som får utviklere til å revurdere verdiene på tomter og prosjektkostnader som de har tatt med i regnearkene sine. På en annen side begrenser lav ledighet og mangel på store mengder nybygg den vanlige nedgangen i fallende leiepriser gitt at utleiemarkedet møter en mer utfordrende etterspørselsside.

Fortsatt solide kontantstrømmer

Så langt håndterer økonomien høyere renter bedre enn mange hadde forventet, men det begynner å dukke opp noen sprekker i betongen. Husholdningene kutter hardt ned på forbruket, noe som utfordrer detaljhandelen og veksten i e-handel, som igjen påvirker disse segmentene innen næringseiendom. Mange eiendomsselskaper står overfor utfordrende refinansiering og lånebetingelser, som til slutt kan tvinge dem til å selge og endre strategiene i sin eksisterende portefølje. Eksisterende og solide kontantstrømmer blir viktigere enn nye utviklingsprosjekter. Vi forventer en nedbremsing i utviklingen av nye områder og klynger. Gjenbruk og forbedring av eksisterende beholdning blir mer lønnsomt, og det er også gunstig for miljøet, noe som oppfyller et annet mål på dagens agenda.

Økende andel selgere

Andelen investorer som nå blir selgere, øker ifølge vår siste undersøkelse fra første kvartal i år. Det er fremdeles kjøpere, men strømmen av midler har gått fra mangel på produkter til mangel på kjøpere som er i stand til og villige til å overby andre. Investeringsaktiviteten målt etter volum stuper, og per første kvartal må vi se tilbake til 2014 for å finne lignende nominelle nivåer. Samtidig sliter høyt belånte eiendomsselskaper i Sverige nå med finansiering og kan skape ekstra press på det norske investeringsmarkedet mot slutten av 2023, samtidig som det skaper muligheter for andre.

LES OGSÅ; Yieldoppgang på tvers av segmentene, toppen enda ikke nådd

MALLING & CO RESEARCH AND VALUATION

Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.

LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.

E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:

• Hvordan finne riktig leiepris?
• Hvordan finne og vinne nye leietakere?
• Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
• Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
• Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.