Stein startet opp vår rådgivningstjeneste for energi- og miljødimensjonene for næringseiendom i år 2015. Han er utdannet sivilingeniør fra NTNU og kraftanalytiker ved NHH i Bergen. Stein jobber på kryss og tvers i hele Eiendomshuset, samt med eksterne kunder i egen portefølje. En av hans ambisjoner er å få bukt med «eie-leie problematikken» gjennom KPI-management og ved å bygge tillit til tall og dimensjoner mellom byggeier og leietaker. For å understreke at han har 25 års bred erfaring fra bransjen, minner han gjerne omverdenen på at han faktisk har jobbet 2 sesonger som tømmerfløter på Glomma.
Skal du foreta oppgraderinger på din eiendom bør du samtidig vurdere tiltak som sikrer byggets fotavtrykk med hensyn til bærekraft, forklarer Stein Randby.
Energieffektive bygg gir lavere energikostnader og økt attraktivitet. Det øker eiendommens verdi, innleder Stein Randby som leder Energi- og miljøavdelingen hos Malling & Co.
- Vi bistår gårdeiere med å oversette energi- og miljødimensjoner til praktiske råd som styrker eiendommens lønnsomhet og verdi.
Å være en nyttig sparringspartner, som veileder gårdeiere til bedre beslutninger, finner jeg svært givende, sier Randby som har over 25 års erfaring innen fagfeltet.
Malling & Co har laget et gratis veiledningsdokument for gårdeiere som ønsker å få større verdi ut av sin eiendomsportefølje ved å drive eiendomsutvikling. Her kan du lese om hvilke steg du må gjennom, fra planlegging til bygget er i drift.
Tallfester lønnsomheten i energitiltak
Ved å regne hjem lønnsomheten i å investere i klimavennlige tiltak gjør Malling & Co sin Energi- og miljøavdeling det lettere for gårdeiere å ta beslutninger.
"Vi arbeider i store trekk for oppdragsgivere som bruker egne penger,
da er det viktig å snakke samme språk"
- Dessverre tror jeg at mange ser på energi- og miljøtiltak som et kaos av termer og begreper uten konsistens. Jeg skiller alltid mellom lønnsomheten for tiltaket og mykere verdier som eksempelvis økt attraktivitet og styrket omdømme. Det setter gårdeiere pris på, sier Randby.
LES OGSÅ: Optimalisering av kjølesystemet i Barcode
Lederen av Energi- og miljøavdeling i Malling & Co har arbeidet med bærekraft siden 1991. Siden den gang har det skjedd store endringer.
- Det har helt klart blitt en større bevissthet for energieffektivitet, både fra leietakere og gårdeiere. Store statlige og kommunale foretak som eksempelvis Entra og Undervisningsbygg har gått foran og satt krav til klimaskall, tekniske anlegg og driften av byggene. I tillegg har bransjen tatt inn over seg at bærekraft innebærer mer enn energi-dimensjonen, forklarer Randby som mener gårdeiere kan ha stor nytte av å tenke proaktivt rundt bærekraftige tiltak.
- Hvis du først skal ta grep om din eiendom må man tenke langsiktig, også med tanke på byggets miljøavtrykk. Gjennomføres tiltakene som en del av et hele, representerer investeringene marginalkostnader som enklere kan regnes hjem. All erfaring viser at det vil komme enda strengere krav til bygningers reelle energibruk, samtidig som leietakere blir stadig mer opptatt av å betale for egne energikostnader og ønsker miljøsertifiserte bygg. For at en eiendom skal være attraktiv i fremtiden må gårdeiere ha et bevist forhold til byggets bærekraft og sikre seg tilstrekkelig fleksibilitet over tid.
LES OGSÅ: Oljefyren må ut innen 2020
Energieffektive bygg kan bidra til:
• Høyere leieinntekter
• Høyere markedsverdi på eiendommen
• Større belegg
• Lavere driftskostnader
• Økt brukertilfredshet hos leietakere
• Redusert finansiell risiko gjennom at bygget er rustet for nye krav fra myndigheter og leietakere
Tips til eiendomsutvikling fra et energi- og miljøperspektiv:
• Involver energi- og miljøekspertise i tidligfase
Ekspertise innen energi og miljø bør inkluderes allerede under mulighetsstudier for eiendommen. På den måten sikrer man at rammene som blir lagt for prosjektet er i tråd med den overordnede bærekraftsstrategien. Randby erfarer at mange trekker inn ekspertisen for sent i eiendomsutviklingsprosjekter, og går derfor glipp av smarte grep som kunne utgjort en vesentlig forskjell.
• Søk Enova om støtte i tråd med en realistiske tiltaksplan
Man kan motta Enova-støtte for en rekke ulike tiltak. Søknaden må sendes inn før man inngår kontrakter og andre forpliktelser i prosjektet. Det er viktig at søknaden er realistisk, fordi man må gjennomføre minst 65% av de omsøkte tiltakene for å motta støtte.
Lag tydelige kravspesifikasjoner med måleparametere
Hvis kravspesifikasjonene er for diffuse risikerer du å betale for noe du egentlig ikke ønsker. Ett eksempel på dette er å inngå en kontrakt om at bygget skal oppnå BREEAM NOR karakteren «Very good» uten nærmere spesifikasjon av hvilke kvaliteter man ønsker seg. BREEAM-sertifiseringen måles ut i fra i ni ulike dimensjoner, der «energi» bare er en av disse. Entreprenøren vil derfor kunne plukke de rimeligste poengene for å oppnå ønsket karakter. Gårdeier risikerer derfor at bygget ikke har ønsket miljøprofil selv om sertifiseringen er på plass. Inkluder alltid konkrete mål for hver av dimensjonene med spesifikasjon for klimaskall og tekniske anlegg slik at du har muligheten til å kontrollere at du har fått det du har bestilt.
Stein Randby om konsekvensen av diffuse kravspesifikasjoner:
"Du får som fortjent og ikke som bestilt"
Prøvedrift må inkluderes i kontraktene
Det er viktig at man dokumenterer at både klimaskall og tekniske anlegg oppfyller ønskede krav, og ikke bare har fokus på teoretiske verdier og prosjekterte løsninger. Du bør foreta ytelsestester og kapasitetstester, og definere en prøvedriftsperiode på minimum ett år etter at gårdeier har tatt over driften. På den måten sikrer man at anleggene fungerer som de skal til ulike tider av året. Standarden for prøvedrift som bør inkluderes heter NS 6450.
LES OGSÅ: Slik øker du verdien på din eiendomsportefølje med eiendomsutvikling
LES OGSÅ: Nøkkelen til fornøyde leietakere
