RSS header - this is hidden

Konkurranse blant gårdeiere: slik sikrer du de beste leiekontraktene.png

Stor konkurranse blant gårdeiere: Slik sikrer du de beste leiekontraktene

Skrevet av Marianne Johannessen Dato: 24.nov.2016

Planer om å utvikle og leie ut næringslokaler? Følger du riktig strategi kan du kapre noen av de største og viktigste leietakerne.

Det har vært utfordrende å drive utleievirksomhet de siste årene, og spesielt tøft har det vært i randsonen av Oslo. Fallet i oljeprisen har resultert i omfattende nedbemanning i bransjen, og oljeselskapene har gått fra å absorbere arealer til å bli en betydelig tilbyder gjennom fremleie. I tillegg er tilbudet stort, med svært mange nybyggprosjekter som tilbys i markedet.

Nå er derimot etterspørselen økende. Staten har et betydelig behov for arealer og flere store private selskaper er på vei ut i markedet. Fredrik Sommerfeldt, partner i Malling & Co og leder for utleieavdelingen, er sikker på at 2017 og 2018 blir gode år for gårdeierne.


Malling-91.jpg

"Men det vil være hard konkurranse om de store leietakerne.
Mange utviklere og eiendomsselskaper har flotte nybyggprosjekter
liggende i skuffen, og venter på en leietaker som kan forsvare igangsetting."

- Sommerfeldt

 

Leietakerne krever mer

Samtidig har leietakerne stadig høyere og endrede krav til lokalene de skal jobbe i. Det gir gårdeiere store utfordringer, forklarer Sommerfeldt:

– De må følge trender i etterspørselen svært tett. Malling & Co sin vurdering er at mange prosjekter ikke tilfredsstiller kravene til fremtidens arbeidsplass og den “nye” etterspørselen. Det er en klar trend at leietakere krever bedre standard og økt fleksibilitet, effektivitet og funksjonalitet.

I tillegg bidrar det økende miljøfokuset til at både tilbud og etterspørsel for parkering er begrenset.

mc-23.jpg


"Fokuset dreies mer og mer mot beliggenhet

og nærhet til offentlig kommunikasjon.
Gårdeiere må stille krav til sine rådgivere,
og være tettere på markedet når de utvikler
og leier ut nye prosjekter."
- Sommerfeldt

 

Flytter for å utvikle bedriften

Når bedrifter flytter, er det ikke bare fordi de har behov for mer eller mindre plass å boltre seg på eller at kontrakten har løpt ut. Ofte er ønsket om beliggenhet nært kollektivtransport, omorganisering eller organisasjonsutvikling avgjørende.

– Mange bedrifter velger å flytte fordi de skal bygge en bedriftskultur med økt interaksjon og samarbeid. Slik blir de attraktive for nye medarbeidere. Dagens unge arbeider på en helt annen måte enn tidligere generasjoner, grunnet ny teknologi og den vanvittige tilgjengeligheten de har, forklarer Sommerfeldt. 

En vanlig felle å gå i for gårdeiere er å bli for arkitektstyrte, slik at de i mindre grad følger med på hva bedriftene faktisk trenger og etterspør. Fokuset på å få et eksteriørmessig iøynefallende og flott bygg blir ofte for stort. 

– Interiør og byggets funksjonalitet er vel så viktig for et optimalt produkt. Første bud for gårdeiere som vil lykkes i utleiemarkedet, er at de på et tidlig stadie starter samarbeid med meglere som har markedskompetanse. Kunnskapen vår må inn når prosjektet er på tegnebrettet, sier Sommerfeldt.

Taper kontrakter etter tabber i starten

Stadig flere bedrifter går helt bort fra tradisjonelle cellekontor på arbeidsplassen. Mer moderne løsninger, som landskap og aktivitetsbaserte arbeidsplasser, sparer ikke bare bedriften for penger. Det kan også øke samhandlingen, kommunikasjonen og produktiviteten internt.

Sommerfeldt har erfaring med å komme inn i utleieprosjekter sent.

"Når utdaterte og lite fleksible løsninger allerede er valgt, er det ofte svært kostbart og vanskelig å snu. Det er synd å gå glipp av leietakere og kontrakter på grunn av feil valg i startfasen."

 

Utleiebyggene bør være tilpasset flere typer løsninger, både cellekontorer, åpne landskap og aktivitetsbaserte løsninger – eller en kombinasjon.

Trender går i bølger

Nå er aktivitetsbaserte løsninger i vinden. Dette innebærer at ansatte ikke har faste plasser, men at arbeidsoppgavene bestemmer hvor du skal sitte. En dag må du kanskje sitte alene på et stillerom, mens du dagen etter holder til i den sosiale sonen eller prosjektområdet for å diskutere og samhandle med kolleger.

malling-116.jpg  malling-107.jpg

– Hvis vi ser ti år tilbake var trenden en helt annen. Cellekontorer og kombinasjonen landskap og celle, var så å si det eneste riktige for kontorarbeidsplasser, sier Sommerfeldt.

Etter 10 år med aktivitetsbaserte arbeidsplasser, vil kanskje cellekontorene komme tilbake igjen?

– Gårdeiere må derfor sørge for å ha bygg som kan tilpasses leietakers behov. I tillegg er det viktig å ta høyde for at behovet kan forandres. Det som er aktuelt nå er kanskje ikke like aktuelt om 10 år. Lokalene må være fleksible, fastslår Sommerfeldt.

Nærhet til bane og buss

railway-40066.jpeg

 

Det bygges mye i hovedstaden for tiden, og da særlig på Økern hvor en ny bydel er i ferd med å vokse frem. I tillegg skjer det mye i Oslos randsoner, som på Helsfyr, Lysaker og i Nydalen.

Ingen områder kan likevel måle seg med sentrumskjernen de kommende årene. Beliggenhet har en høy stjerne hos mange bedrifter.

Og da særlig nærhet til kollektivtransport. Den verste du kan gjøre som gårdeier, er å tilby et bygg med utfordrende beliggenhet, og uten de løsningene som treffer markedet." 
- Sommerfeldt

 Last

 

Kategori: Tips og råd for gårdeiere

SKREVET AV


Marianne Johannessen

Marianne har jobbet som markedssjef i Malling & Co siden 2010. Hun er glødende opptatt av merkevarebygging basert på samspillet mellom markedsføring, CRM og ny teknologi. Marianne har over 15 års erfaring med markedsføring av næringseiendom men er utdannet profesjonell dykker og er verdens første kvinnelige metningsdykker. Når hun ikke tenker på markedsføring, er hun engasjert i byutvikling, ny teknologi og kultur.