Skrevet av Bård Stang-Lund Valasjø
24.apr.2018
Bård startet opp Malling & Eiendomsutvikling (MCEU) i år 2015. Han leder et prosjektmiljø bestående av dedikerte, erfarne og dyktige ingeniører. Prosjektporteføljen til MCEU spenner i dag over et bredt spekter innen næringseiendom fra komplekse rehabiliteringsprosjekter til større nybygg. Sentralt i MCEU’s filosofi er gårdeiers verdiøkning, og våre oppdrag er ofte i kontekst med andre tjenester i Malling & Co. Bård jobber mye med tidligfase og regulering av eiendom, og følger byutviklingstrender tett. Hans erfaring som tidligere ansvarlig for IKEA Eiendom Norge, har gitt ham tilnavnet «IKEA-Bård», og som resultat rømmer han byen så ofte han kan til fordel for fjellet.
I Malling & Co samarbeider vi med våre kunder og partnere for å gi best mulig verdiskaping. Totalrehabiliteringen av Juulgården / Rosenkrantz gate 22 er et eksempel på hva vi kan bistå våre kunder med.
UTFORDRINGEN
Da Smuget gikk konkurs i 2011, var tiden inne for å tenke nytt. Nattklubben sto for 25 prosent av arealene i bygget, samt at flere av leiekontraktene nærmet seg utløp. Gårdeier i Rosenkrantz’ gate 22 sto ovenfor et veiskille.
-Enten kunne vi fortsette å leie ut de nokså slitne og utfordrende lokalene eller gjennomføre en omfattende totalrehabilitering av et meget komplekst bygg, sier Erich A. S. Holte, daglig leder i Investire AS.
Gårdeier valgte totalrehabilitering. I forkant av beslutningen ble det dannet en prosjektgruppe bestående av forvalter, utleier og eiendomsutvikler, alle fra Eiendomshuset Malling & Co. Formålet var å vurdere ulike alternativer og hvorvidt en rehabilitering av bygget ville være det mest lønnsomme for selskapet. Malling & Co
kjente allerede godt til eiendommen.
kjente allerede godt til eiendommen.
— Vi engasjerte Malling & Co Eiendomsutvikling AS ved prosjektleder Tore Torgersen. En grundig investeringsanalyse ble utarbeidet, og sett i sammenheng med forventet markedsleie ble dette en meget god investering – økningen i leien ville dekke prosjektets kostnader alene. Vi hadde ingen finansiering på dette tidspunktet, men fulgte anbefalingen fra Malling & Co og satte i gang, forteller Holte.
Ved hjelp av Malling & Co fikk de finansiering gjennom Nordea, og Eiendomshuset sto for hele prosessen fra konseptutvikling, markedsføring, utleie, bygging, samt drift og teknisk forvaltning.
Malling & Co har laget et gratis veiledningsdokument for gårdeiere som ønsker å få større verdi ut av sin eiendom. Her kan du lese om hvilke steg du må gjennom, fra planlegging til bygget er i drift.
LØSNINGEN
Juulgården fra 1916 står på Byantikvarens gule liste. Det innebærer blant annet at fasade,
inngangsparti og trapperom har klare restriksjoner, samt at bygget må opprettholde
samtlige krav i TEK 10. Den overordnede prosessen bestod av en omfattende rehabilitering, der to bygningskropper med ulike gulvplan skulle forenes.
Eiendomshuset Malling & Co har over 50 års erfaring med utvikling av næringseiendom. Delstyrt entreprise sto sentralt i prosjektet Rosenkrantz’ gate 22. Malling jobber uavhengig, og i forkant av hvert prosjekt inviterer de til konkurranse der de best kvalifiserte aktører velges. Slik sikrer de erfarne og kompetente leveranser til en konkurransedyktig pris.
inngangsparti og trapperom har klare restriksjoner, samt at bygget må opprettholde
samtlige krav i TEK 10. Den overordnede prosessen bestod av en omfattende rehabilitering, der to bygningskropper med ulike gulvplan skulle forenes.
Eiendomshuset Malling & Co har over 50 års erfaring med utvikling av næringseiendom. Delstyrt entreprise sto sentralt i prosjektet Rosenkrantz’ gate 22. Malling jobber uavhengig, og i forkant av hvert prosjekt inviterer de til konkurranse der de best kvalifiserte aktører velges. Slik sikrer de erfarne og kompetente leveranser til en konkurransedyktig pris.
— Malling & Co Eiendomsutvikling sto for prosjektledelse,prosjektering, bygging og byggeledelse, anbud og valg av entreprenører, dialog med leietakere, koordinering mot gårdeier og offentlige instanser. Rosenkrantz’ gate 22 ble et omfattende totalrehabiliteringsprosjekt med mange utfordringer og krav fra både Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten, men vi er meget godt fornøyd med hvordan Malling løste utfordringene underveis. Jeg ser helt klart en fordel med at Malling er et komplett eiendomshus som kan bistå gjennom hele livssyklusen til næringseiendommen, samt at de har kompetanse og erfaring til å styre et byggeprosjekt i et så komplekst omfang. Det gjør ting litt enklere, understreker Holte.
RESULTATET
I dag fremstår Juulgården som et moderne bygg med herskapelig sjarm. Rosenkrantz’
gate 22 har fått utvidet arealene sine med et tilleggsbygg i bakgården, samt glassbroer
mellom fløyene, og en flott personalrestaurant. Bygget fremstår som skreddersøm med
forskjellige løsninger i de ulike etasjene, og er fylt med fornøyde leietakere som Oslo
Pensjonsforening og Econa. Danseinstituttet Bårdar pryder gatebildet.
gate 22 har fått utvidet arealene sine med et tilleggsbygg i bakgården, samt glassbroer
mellom fløyene, og en flott personalrestaurant. Bygget fremstår som skreddersøm med
forskjellige løsninger i de ulike etasjene, og er fylt med fornøyde leietakere som Oslo
Pensjonsforening og Econa. Danseinstituttet Bårdar pryder gatebildet.
— Malling & Co Eiendomsutvikling har vært smidige gjennom hele prosessen, og dyktig på kostnadsstyring. Prosjektleder har ivaretatt gårdeiers interesser og leietakers ønsker.
Tore har vært en flink diplomat i kontraktsprosessen, der det handler om å gi og ta. Ingeniøren er meget løsningsorientert og har kommet opp med gode alternative forslag underveis, noe som er avgjørende når man rehabiliterer gamle bygg og ikke alt går som forventet. Gården ble meget vellykket, både økonomisk og bygningsmessig, avslutter Holte.
Tore har vært en flink diplomat i kontraktsprosessen, der det handler om å gi og ta. Ingeniøren er meget løsningsorientert og har kommet opp med gode alternative forslag underveis, noe som er avgjørende når man rehabiliterer gamle bygg og ikke alt går som forventet. Gården ble meget vellykket, både økonomisk og bygningsmessig, avslutter Holte.
| RESULTAT R22 | 2012 | 2017 |
| Leienivå (brutto) | 9 100 000,– | 25 000 000,– |
| Utleid areal | 7 670 m2 | 8 493 m2 |
| Eiendomsverdi | 200 MNOK | 625 MNOK |
LES OGSÅ: Eiendommer kan bli mer verdt om man tar grep om miljøaspektene
LES OGSÅ: Øk verdiskapingen i din eiendomsportefølje
