Herman er utdannet siviløkonom fra BI med etterutdannelse gjennom graduate programmet til A.P Møller-Maersk. Med mange års erfaring fra finans og shipping tok han i 2015 med seg sin erfaring fra disse markedene inn i Malling & Cos satsing på analyse av næringseiendom, hvor han har ansvaret for investeringsmarkedet. Herman brenner for å bruke analyser av investeringsmarkedet til å se attraktive muligheter og det beste beslutningsgrunnlaget for både kunder og eiendomshusets egne rådgivere.
Onsdag 23. februar gikk de fleste til sengs med en tro på fri ferdsel og fri flyt av kapital over europeiske landegrenser. Torsdag 24. februar ble det klart at den russiske invasjonen av Ukraina ville få store konsekvenser. Krig i Europa er ikke lenger et fordums minne til ettertanke, men en realitet som må inkorporeres i økonomiske risikomodeller.
En ting er de kortsiktige sjokkene som kommer direkte av en pågående krig, men hvordan vil norsk næringseiendom påvirkes av et endret verdensbilde på lang sikt?
Støttes av høye olje- og gasspriser
Enkel analyse tilsier at risikoen for økte energipriser bekymrer vestlige ledere. Man har hittil i konflikten kjørt en ny og hardere linje ovenfor Russland på økonomiske sanksjoner, inkludert det mange har kalt for den «økonomiske atomknappen», utelatelse fra det internasjonale betalingssystemet SWIFT. Men her er olje- og gasstransaksjoner med Russland holdt utenfor. Nøkkelpunktet å bite seg merke i her er avhengigheten av russiske energikilder.
På kort sikt, siden årsskiftet, har oljeprisen steget 30 %, og gass er opp 50 %. Og dette er uten at forsyningen fra Russland er kuttet, tvert imot har russisk eksport økt noe. Så dette er i litt runde termer altså risikopremien markedet setter på kortsiktig energimangel i Europa. Dette kommer Norge til gode, både kortsiktig og langsiktig. Langsiktig vil en av to ting skje, og begge er til Norges fordel. Russland forblir en del av det europeiske energimarkedet, og prisene i verdensmarkedet holdes noenlunde stabile ut ifra dagens fordelingsprinsipper. Norge kan antas å få en større del av det europeiske markedet da man uansett vil frigjøre seg fra avhengigheten av russisk energi. Alternativt vil Russland forlate det europeiske energimarkedet, og sammen med fornybar energi som sol, vind og vann, vil norsk olje og gass bli enda mer etterspurt på det europeiske markedet. Den norske statskassen og norsk energiindustri vil få gode kår. Hvis vi går langt ut på forwardkurven for Brent, så har prisen på levering i 2029 steget ca. 20 % siden årsskiftet. Dette understøtter et forventet høyt aktivitetsnivå i norsk økonomi fremover som vil være positivt isolert sett og skape vekst i næringslivet, spesielt innen energisektoren. Kontorområder som er høyt eksponert mot energisektoren vil antagelig gjøre det bra, f.eks. Stavanger, Bergen og vestaksen i Stor-Oslo.
Les også: Markedsleiedefinisjonen dekker ikke den kompliserte virkeligheten
Ikke immun mot lavere internasjonal vekst
På den negative siden vet vi at det i urolige tider, med mer anstrengt klima og høyere antatt risiko for uro, vil være en dragning mot trygge havner i de største økonomiene. Mer perifere markeder som Norge, vil fort se lavere investeringsvilje utenom energisektoren. Norge vil kunne vise til det positive sentimentet for våre største eksportartikler, og et av verdens mest stabile, åpne og demokratiske samfunn. Men likefullt er vi en liten åpen økonomi, med grense mot Russland som tradisjonelt lider under «risk off» endringer. Samtidig ser man nå at kredittspreaden går opp hos bankene, og følgelig vil dette slå inn i kostnadsbasen for eiendomsselskaper. Norge er heller ikke immune mot lavere vekst i verdensmarkedene. Større polarisering og negativ effekt på global handel fra økte geopolitiske spenninger vil naturlig også påvirke den globale kjøpekraften. I en situasjon der man normalt kunne forventet utsatte renteøkninger, har man utfordringen med risiko for videre økning i inflasjon. Økning i renter er en risiko for prising av kapitalintensiv eiendom, og det er ikke sikkert vekst i leieinntektene vil kompensere for de økte rentene. Samtidig har tider med vedvarende meget høye energipriser satt Norge i en skvis som ikke nødvendigvis er heldig for andre sektorer i landet. Norge har med sine naturressurser plassert seg på en gyllen gren også fremover, men treet grenen vokser ut ifra er like fullt svakere i uværet enn man skulle ønske.
Denne artikkelen er tidligere publisert som gjestekommentar i Kapital Nr. 5 -2022.
Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
Last ned siste markedsrapport her
Les også VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM
Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.
E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:
- Hvordan finne riktig leiepris?
- Hvordan finne og vinne nye leietakere?
- Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
- Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
- Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.
