Herman er utdannet siviløkonom fra BI med etterutdannelse gjennom graduate programmet til A.P Møller-Maersk. Med mange års erfaring fra finans og shipping tok han i 2015 med seg sin erfaring fra disse markedene inn i Malling & Cos satsing på analyse av næringseiendom, hvor han har ansvaret for investeringsmarkedet. Herman brenner for å bruke analyser av investeringsmarkedet til å se attraktive muligheter og det beste beslutningsgrunnlaget for både kunder og eiendomshusets egne rådgivere.
Ønsket eksponeringen mot næringseiendom de neste 12 månedene viser det svakeste sentimentet vi har målt siden undersøkelsens oppstart. Samtidig stiger yieldene med den bratteste kvartalsendringen vi har sett siden undersøkelsens begynnelse i Q1 2017.
Fallende interesse og det svakeste noensinne målt
Undersøkelsen for Q3 2023 ble gjennomført mellom 18. og 29. september, hvilket medførte at man fikk et rentemøte og publisering av ny Pengepolitisk rapport (3/2023) midt i undersøkelsesperioden den 21. september. Før vi går videre kan vi avsløre at svarene før og etter denne hendelsen ikke har noen vesentlige avvik, altså er svarene en del av en trend eller oppfattelse ute hos investorene som hadde befestet seg før Norges Bank kom med sine oppdaterte prognoser og rentebane.
Kanskje det mest fremtredende resultatet fra dette kvartals undersøkelse er det svake sentimentet for ønsket eksponeringen mot næringseiendom de neste 12 månedene. 50 % svarer at de ønsker å være nettokjøpere, mens 30 % svarer at de ønsker å være nøytrale og 20 % ønsker å være nettoselgere. Ved nærmere analyse av de ulike segmentene ser vi også at sentimentet for kontor og lager-/logistikkeiendom befinner seg omtrent på samme nivåer som for næringseiendom generelt på henholdsvis 53 % og 47 % nettokjøpere. Andelen nettokjøpere er lavere for handel- (26 %) og hotelleiendom (20 %).
Om vi trekker syndikatørene (som lever av å kjøpe og finansiere eiendomsprosjekter) ut av investoruniverset, blir et enda svakere sentiment tydelig.Da er det kun 30 % som vil øke eksponeringen, 35 % forholder seg nøytrale og 35 % vil redusere eksponeringen sin mot næringseiendom. Dette er det klart svakeste sentimentet i balansen mellom kjøp og salg vi har målt siden undersøkelsens oppstart, uansett om vi inkluderer eller ekskluderer syndikatene.
Stigende yielder med den største kvartalsvise endring noensinne målt
Godt drevet av renteoppgangen over sommeren og en større tiltro til at det virkelig blir «higher for longer» i rentemarkedet, så har yieldoppgangen den bratteste endringen vi har målt på kvartalsvise yieldendringer siden undersøkelsens oppstart i 2017. Det dempede aktivitetesnivået i transaksjonsmarkedet vi nå observerer tilskrives til dels store differanser mellom selger og kjøpers prisoppfattelse, og det gir utslag i standardavviket i besvarelsene som er 40 % høyere enn snittet for undersøkelsen. I undersøkelsen svarer nå investorene at Prime kontor yield CBD er opp med hele 30 bps og måles nå til et gjennomsnitt på 4,45 %, og ett år frem i tid regner de med at prime yield øker videre til 4,65 %. Med unntak av normal logistikkyield på Vestby (+25 bps) er endringen fra Q2 til Q3 2023 på >30 bps blant alle segmenter og risikoklassifiseringer. Både prime handelog prime logistikk er nå bikket over 5 % på henholdsvis 5,05 % og 5,30 %. Et år frem i tid er også forventningene betydelig skrudd opp med hensyn til yieldnivå og ligger i gjennomsnitt 24 bps høyere enn hva gjennomsnittet ligger på per Q3 2023. Ettårsforventingene er dermed betydelig skrudd opp fra Q2 2023.Ettårsutsiktene har fra forrige undersøkelse steget i overkant av 30 bps blant alle segmenter og risikoklassifiseringer, sammenlignet med forrige undersøkelse i Q2.
Tåken har ikke lettet helt enda
Våre forventninger til neste undersøkelse er at usikkerheten fortsatt vil være tilstede i form av fortsatt stor uenig het om rett pris. Ny rentebane og store bevegelser i lange rneter i blant annet USA gir fortsatt stor risiko for ytterligere renteøkninger.. Inntil markedet når en felles enighet om renteutsikteneforventer vi at standardavviket i besvarelsene vil holde seg større enn normalt, og at bid/ask spread mellom kjøpere og selgere i marekdet vil opprettholdes, og sammen med et tøft finansieringsmarked vil dette fortsatt begrense aktiviteten i transaksjonsmarkedet. Utsiktene til at markedet løsner tror vi ligger fort kan være 9 til 12 måneder frem i tid, om ikke enda lenger. I mellomtiden vil det i tåken komme til syne muligheter man sjeldent ser i mer normaliserte markedstider.
MALLING & CO RESEARCH AND VALUATION
Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM
Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.
E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:
- Hvordan finne riktig leiepris?
- Hvordan finne og vinne nye leietakere?
- Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
- Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
- Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.
