Marianne har jobbet som markedssjef i Malling & Co siden 2010. Hun er glødende opptatt av merkevarebygging basert på samspillet mellom markedsføring, CRM og ny teknologi. Marianne har over 20 års erfaring med markedsføring av næringseiendom men er utdannet profesjonell dykker og er verdens første kvinnelige metningsdykker. Når hun ikke tenker på markedsføring, er hun engasjert i byutvikling, ny teknologi og kultur.
Etter pandemien blir det enda viktigere å gjøre kontoret til en destinasjon. Skal du øke verdien på eiendommene dine, må du kjenne målgruppen og forstå hvilke leietakere bygget skal appellere til for å skape et unikt tilbud.
– Før i tiden handlet utleie av næringseiendom kun om selve utleiearbeidet – enkel markedsføring, finne potensielle leietakere og forhandle kontrakt. I dag handler det om å bygge et konsept for eiendommen og selge en destinasjon. Det er viktigere enn noen gang å skape kontorer som arbeidstakerne ønsker å komme til, sier Håkon Tanberg, som leder Malling & Co sin utleieavdeling.
Han har overtatt lederstolen etter Fredrik Sommerfeldt, som har blitt sjef i morselskapet Malling & Co Markets. I denne artikkelen deler to av Norges dyktigste og mest erfarne næringsmeglere hvordan tilnærmingen til faget har endret seg de siste årene, og hvordan gårdeier kan optimalisere verdien av sine eiendommer.
LES OGSÅ: Hvordan ser fremtidens arbeidsplass ut?
Du må vite hvem kunden er før spaden er satt i jorda
De siste årene har Malling & Co sin utleieavdeling gått fra å tilby en ren utleietjeneste til en helhetlig strategisk rådgivningstjeneste som kan bistå med utvikling, konseptualisering og utleie av næringseiendom. I denne prosessen er det viktig å koble på ekspertisen fra næringsmeglere helt fra start.
– I prosjektene vi jobber med, ønsker vi å være med så tidlig som mulig i prosessen, helst allerede i regulerings og forprosjektfasen. Hos oss starter alt med analyser for å finne ut hvem målgruppen er. I store byggeprosjekter eller rehabiliteringsprosjekter er det mange parter, som gårdeiere, arkitekter, interiørarkitekter, prosjektledere og andre rådgivende fag. Av og til glemmer de hvem brukeren er. Vår styrke er at vi kan komme inn med kunnskap om markedet. Det er viktig at utviklingen av eiendommen skjer i samsvar med de krav og forventninger markedet har for å kunne optimalisere verdien, sier Håkon Tanberg.
Malling & Co har en egen analyseavdeling som alltid er oppdatert på markedsutviklingen og gir et godt sanntidsbilde som gjør det mulig for næringsmeglerne å gjøre en god jobb. De har bl.a. oversikt over leiekontrakter og leiepriser i markedet, når de utløper og hvem som kan ønske nye lokaler i et område. Det er mange elementer som påvirker eiendommens verdi, som leietid, soliditet hos leietaker, eiendommens kvalitet og potensial.
– Med riktig målgruppe, investeringer og konsept får du riktige leietakere til riktig pris, og når du treffer med dette har du den optimale verdien av eiendommen din, forklarer Sommerfeldt.
LES OGSÅ: 60 prosent av 103.000 kvadratmeter store Construction City er leid ut fire år før ferdigstillelse.
Ikke kopier naboen
Han mener at altfor mange bare kopierer det naboen har gjort, og dermed mister store muligheter.
– Vi jobber i en tradisjonell bransje med behov for innovasjon og nytekning. Ved å tørre å tenke utenfor boksen, fokusere på det unike ved sin eiendom og velge en tydelig strategi for et nybygg eller rehabilitert bygg treffer man markedet sitt bedre og får mest mulig ut av verdiene du besitter, sier han. Den store styrken i Malling & Co er at de jobber tverrfaglig.
– Når vi tar tak i et nytt utleieprosjekt bidrar vi alltid til å sette sammen et team med tverrfaglig kompetanse, slik at vi omfavner markedskompetanse, analyse, verdivurdering, byggfag, teknologi, miljø, arkitekt, interiørarkitekt og markedsføring, sier Håkon Tanberg.
Finn byggets unike egenskaper og skap en destinasjon
Ved å analysere elementer som beliggenhet, område og demografi definerer de målgruppen, og kan utforme prosjekt og konsept deretter.
– Det er flere elementer som påvirker eiendommens verdi som er vanskelig å endre, som beliggenhet, rente og andre makroøkonomiske forhold. Det vi derimot kan jobbe med er byggets unike egenskaper, og bidra til å utvikle et område, slik at beliggenheten blir og oppleves mer attraktiv, og plasserer bygget på nytt i markedet. Det har vi flere eksempler på i vår portefølje, som Økern portal, Stortorvet 7 og Tullinkvartalet i Oslo, forteller Tanberg. Bedriftens identitet blir i stadig større grad knyttet til lokalene man er i.
– Hvor du «bor» sier mye om hvem bedriften er. Ledere og ansatte i bedriften må identifisere seg med byggets identitet, og det påvirkes blant annet av beliggenhet og den posisjonen man velger å ta for bygget, sier de to næringsmeglerne.
LES OGSÅ: Skaper Oslos nye midtpunkt på Stortorvet
Teknologi og bærekraft er sentrale elementer
I dag er de fleste opptatt av at bygget skal ha en tydelig bærekraft- og miljøprofil og at digitale løsninger i bygget spiller på lag med bygget og leietakerne.
– Det er ikke nok å si at bygget har en BREEAMsertifisering av et visst nivå. Mange leietakere ønsker at bygget skal hjelpe bedriften med å være miljøvennlig og bygge oppunder bedriftens bærekraft- og miljømål ved overtakelse og gjennom hele leieperioden. Dette kan for eksempel være ved å måle hvordan bygget brukes og sikre reduksjon av avfall, energibruk, vannbruk og matsvinn, sier Tanberg og Sommerfeldt. Dette er krav som har kommet de senere årene, som gårdeiere bør jobbe med. Malling & Co bidrar derfor med å definere og utarbeide bærekraftstrategier og digitalstrategier for nybygg og større rehabiliterings prosjekter.
LES OGSÅ: Norges fremste Proptech-ekspert om teknologi i Næringseiendom; -Det er mye gimmick å styre unna
Vær en strategisk partner for leietaker
Gårdeiere som til enhver tid vil optimalisere verdien av sine eiendommer er nødt til å bli flinkere til å lese og forstå markedet. Koronapandemien har for eksempel endret behovene for kontorlokaler, og blir neppe den siste omveltningen i bransjen.
– Det vil stadig komme nye endringer som påvirker kontorbehovene. Det handler ikke bare om å utvikle det riktige konseptet og utvikle destinasjon, men om å være proaktiv overfor leietakere og tilpasse seg leietakernes behov, sier Tanberg. Han fremhever at arbeidsplasskonsepter får større betydning, nå som vi sannsynligvis endrer kontorbruken. Arbeidsplassen må tilpasses nye arbeidsmåter og prosesser. For at bygget skal svare bedre på brukernes behov, er det mulig å analysere data og forstå hvordan leietakerne faktisk bruker lokalene og bygget, og tilpasse kontrakter, arealer og servicetjenester etter dette.
– Som gårdeier bør du i større grad være en strategisk og langsiktig samarbeidspartner for leietaker. Det skaper større lojalitet og øker sannsynligheten for å beholde dem, sier meglerne. Det er mange faktorer som påvirker eiendommens verdi og hva leietaker er villig til å betale for å leie arealene.
– Når du har en riktig analyse av målgruppen, er det ikke vanskelig å vite hvilket nivå de ønsker på tjenester og fasiliteter i bygget, og markedsleie som er oppnåelig. Slik får du skapt maksimal verdi av bygget, samtidig som du får fornøyde leietakere, avslutter Sommerfeldt og Tanberg.
Denne artikkelen er et uttrekk fra vår e-bok; Slik optimaliserer du eiendommens verdi. Her kan du blant annet lese om:
- Hvordan Malling & Co Næringsmegling arbeider med utleie av næringseiendom.
- Hva som kreves for å optimalisere eiendommens verdi i dagens marked.
- Viktigheten av å inkludere meglerkompetanse i tidlig fase.
- Tre trender gårdeiere bør ha på dagsorden; fleksibilitet, teknologi og bærekraft.
- Hvordan Malling & Co Næringsmegling og Schage Eiendom jobbet med utleie av Stortorvet 7
