I Malling tror vi på å levere kvalitetsinnhold som ikke bare informerer, men også inspirerer til refleksjon og diskusjon innenfor eiendomsbransjen. Derfor benytter vi oss av erfarne eksterne journalister, i tillegg til våre interne eksperter, til å produsere informativt, engasjerende og relevant innhold for deg som er interessert i eiendom. Vårt mål er å gi deg innsikt og perspektiver som hjelper deg i dine beslutninger.
Når «verdens viktigste rente» svinger, skjelver verdens eiendomsmarkeder. Hvorfor har utviklingen til den amerikanske tiårige statsrenten så stor effekt på prisingen av norsk næringseiendom?
– Det er ingen tvil om at den amerikanske tiårige statsrenten har stor innvirkning på de globale finansmarkedene. Derfor omtales den ofte som verdens viktigste rente, sier analytiker og verdivurderer hos Malling, Torstein Dybvad Haugdal.
Den amerikanske tiårige statsrenten (10-års Treasury yield) har opplevd betydelige svingninger de siste årene. Etter å ha nådd et historisk lavpunkt på 0,5 prosent i august 2020, steg renten gradvis og nådde en topp på over 5 prosent i oktober 2023. Etter den tid har den svingt betydelig opp og ned og renten ligger per 07. april 2025 i underkant av 4,0 prosent.
Haugdal forklarer at 10-års Treasury yield og andre lange rentepapirer påvirkes av en rekke faktorer, blant annet inflasjonsforventninger, pengepolitikk, økonomiske konjunkturer, markedsstemning og internasjonale kapitalstrømmer.
– I tråd med hypotesen om effektive markeder er det derfor nyheter knyttet til disse faktorene som driver endringer i de lange rentene, sier Haugdal.
Les også: Er «yield» bransjens mest misforståtte begrep?
Henger tett sammen
Som analytiker og verdivurderer av næringseiendom, forteller han at det er avgjørende å forstå det til enhver tid gjeldende rentebildet for å sikre at avkastningskravet i kalkylene gjenspeiler markedsforholdene.
– Yielden på næringseiendom er over tid tett knyttet til utviklingen i de lange rentene fordi investorer vurderer eiendom opp mot alternative investeringer (alternativkostnaden, red.anm.), særlig statsobligasjoner med lang løpetid. Når de lange rentene endrer seg, justeres ofte investorenes krav til avkastning, og dette påvirker verdsettelsen av eiendom, forklarer Haugdal.
De lange rentene, spesielt statsobligasjonsrentene med løpetid på ti år eller mer, fungerer nemlig som en grunnleggende referanse for risikofrie investeringer over tid. For eiendomsinvestorer utgjør disse rentene fundamentet for avkastningskravet som skal benyttes for en nominell kontantstrøm.
– Når en investor vurderer eiendom som investeringsklasse, analyserer de derfor hvor stor risikopremie de krever utover referanserenten. Denne risikopremien skal reflektere den økte usikkerheten som følger med en eiendomseksponering, sammenlignet med plasseringer i statsobligasjoner, sier Haugdal.
Les også: Mange undervurderer effekten av det sykliske investeringsbehovet
Påvirkes av flere faktorer
I praksis innebærer dette at yielden på en eiendom bør reflektere nivået på de lange rentene, i hvert fall over litt tid. Dersom risikofrie renter stiger, bør med andre ord også eiendomsavkastningen øke for å opprettholde en attraktiv risikopremie. Empiri viser riktignok at risikopremien i eiendom endres med rentenivået. Når renten er unormalt lav og nær null, slik man observerte for noen år tilbake, så var også risikopremien høyere enn den er nå.
– Størrelsen på risikopremien avhenger imidlertid også av flere faktorer, som beliggenhet, leietakernes soliditet, kontraktens løpetid og markedets likviditet, sier Haugdal.
Han forteller at investorer ofte krever en høyere yield for eiendommer med større usikkerhet i inntekter eller investeringsbehov, mens «prime-eiendommer» med solide leieinntekter, sikret i lang tid i sentrale områder, kan oppnå en lavere risikopremie.
– Utviklingen i de lange rentene er derfor en sentral indikator for prisingen av eiendom og har stor innflytelse på både investeringsbeslutninger og verdivurderinger i markedet, sier Haugdal.
Ikke et lineært forhold
Selv om hovedregelen tilsier at avkastningen på eiendom skal reflektere de lange rentene, med en risikopremie som kompenserer for eiendomsrisiko, er det ikke en mekanisk sammenheng. Næringseiendomsmarkedet påvirkes av en rekke faktorer som kan medføre at yieldene ikke nødvendigvis følger renteutviklingen lineært.
– Eksempelvis kan sterk økonomisk vekst føre til økte leieinntekter, noe som kan oppveie en lavere direkteavkastning, ettersom forventningene til fremtidig inntjeningsvekst er positive. Dersom leietakernes betalingsvilje øker, eller er ventet å øke, kan investorer akseptere en lavere risikopremie, selv i et marked med høyere risikofrie renter, forklarer Haugdal.
Han viser til at utsikter til høy nominell leievekst ofte er sammenfallende med et høyt rentenivå. I tillegg har rentenivået i USA vært høyt de siste årene, blant annet som følge av en sterk økonomisk utvikling. Dette har også gitt utslag i aksjemarkedet, som har vist betydelig vekst. Flere institusjonelle investorer opererer med mandat om en viss allokering til eiendom. Når verdien av aksjer stiger kraftig, utløser dette et behov for rebalansering – altså økte investeringer i eiendom – for å opprettholde porteføljefordelingen. Denne mekaniske rebalanseringen har bidratt til å opprettholde etterspørselen etter eiendom, til tross for økende renter. Dette er en av forklaringene på hvorfor yieldene ikke har steget i takt med renteøkningene de siste årene, forklarer Haugdal.
Beliggenhet og bærekraft
Et begrenset tilbud av eiendommer med attraktive beliggenheter eller kvaliteter, kan bidra til å holde avkastningskravet nede. Dersom etterspørselen etter slike eiendommer er høy, men tilbudet er begrenset, kan yieldene forbli lave til tross for økte renter.
– Dette har særlig vært tydelig i perioder med lav tilbudsside eller sterk etterspørsel etter eiendommer i sentrale områder, sier Haugdal.
De siste årenes tiltagende fokus på ESG og bærekraftige bygg, har også ført til endringer i hvordan investorer vurderer risiko og avkastning. Energieffektive og miljøsertifiserte bygg har blitt stadig mer attraktive, og flere investorer er villige til å akseptere en lavere risikopremie for slike eiendommer.
– Dette skyldes både økt etterspørsel blant leietakere og lavere driftskostnader over tid, sammen med økt tro på verdivekst for disse eiendommene, sier Haugdal.
Til tross for at de lange rentene danner en grunnleggende referanse for eiendomsavkastning, er sammenhengen altså på langt nær absolutt. Markedsdynamikk, som driver tilbud og etterspørsel, samt strukturelle trender som eksempelvis ESG, kan føre til avvik fra hovedregelen.
– For investorer og aktører i eiendomsmarkedet er det derfor avgjørende å ikke bare følge renteutviklingen, men også forstå de underliggende drivkreftene som påvirker tilbud og etterspørsel i eiendomsmarkedet og dermed også det markedsmessige avkastningskravet i verdsettelse, avslutter Haugdal.
For å lære mer om vår metodikk for verdsettelse av næringseiendom – last ned vår E-bok.
