RSS header - this is hidden

Dette må du vite om yield

Skrevet av Jørgen Bue Solli Dato: 17.des.2018

Et av de mest sentrale begrepene innenfor eiendomsinvesteringer er yield. Her forklarer vi styrker og svakheter ved beregningsmetoden, og viser hvordan man regner ut netto yield.

InnholD:

  • Hva er yield?
  • Hvordan beregne netto yield
  • 3 elementer som kan styre yielden
  • Vår e-bok om eiendomsinvesteringer

jørgen_bue_solli_webInvestment manager, Jørgen Bue Solli, har siden 2016 jaktet gode investeringsobjekter innen næringseiendom for Malling & Co Project Finance.  

 

HVA ER YIELD?

Det er ikke alltid like klart hva som egentlig menes med yield, og det finnes flere ulike varianter av definisjonen. I eiendomsbransjen bruker man ofte begrepet som en betegnelse på forholdet mellom inntekt og eiendomsverdien (leieinntekt dividert på eiendomsverdi). Dette er en enkel tommelfingerregel som gir et godt øyeblikksbilde av verdien til en eiendom på en rask og oversiktlig måte. I tillegg brukes også uttrykket direkteavkastning eller avkastningskrav om yield, men man snakker da altså om det samme.

Yield er enkelt forklart et øyeblikksbilde av avkastningen fra leieinntektene på en eiendom. Yielden gir deg en indikasjon på fremtidige inntekter. Det mest brukte yield-begrepet er netto yield.

Yield-begrepet brukes ofte til å:

1) Foreta en verdivurdering av eiendommen.

2) Sammenlikne prisnivået mellom flere eiendommer på et bestemt tidspunkt.

 

På bakgrunn av sin anvendelighet og relativt enkle utregning har yield blitt en foretrukket metode for verdivurdering, og media bruker også ofte begrepet i artikler som omhandler næringseiendom. Det er viktig å være klar over at yield kan regnes ut på ulike måter, samt kjenne til styrkene og svakhetene ved beregningsmetoden.

LES OGSÅ: 4 styrker ved eiendom som aktivaklasse

Hvordan beregne NETTO yield?

For å beregne netto yield tar man eiendommens leieinntekter minus driftskostnader delt på eiendommens verdi * 100. Dette regnestykket er gjeldende praksis for å utregne yield ved vurdering av næringseiendom. 

Her er et konkret eksempel:

  • Årlig leieinntekt = 5 millioner
  • Årlig driftskostnad = 1 million
  • Eiendommens verdi = 100 millioner

Leieinntekt: 5 mill. - driftskostnad: 1 mill. = 4 millioner. 

4 mill. / eiendommens verdi: 100 mill. = 0,04*100 = 4 prosent

Netto-yielden for dette
eksempelet 
er 4 prosent.

Det er verdt å merke seg at det ved beregning av yield gjøres noen forutsetninger:

 

  • Det tas ikke hensyn til skatt.
  • Inntjeningen (leieinntektene) er evigvarende og endres ikke.
  • Risikogrunnlaget for eiendommen er statisk.
  • Det tas forbehold om at eiendommen erverves ubelånt, altså kjøpes med kun egenkapital.

 

 

Det er også verdt å nevne diskusjonen rundt driftskostnader og hva disse inkluderer. I denne sammenheng ser vi kun på normale driftskostnader som ikke inkluderer investors forvaltningskostnader, ettersom disse vil kunne variere fra gårdeier til gårdeier.

LES OGSÅ: Kom i gang med eiendomsutvikling

Yielden er i utgangspunktet styrt av 3 elementer:

1) Subsituttprinsippet - "cost of capital"

Dette prinsippet legger til grunn at ingen er villig til å betale en høyere pris for et produkt, enn det kostnaden vil være for et tilsvarende produkt. For næringseiendom vil alternative aktivaklasser, som obligasjoner, aksjer og andre investeringsinstrumenter, ha direkte innvirkning på hvor mye investorene er villig til å betale for kontantstrømmen til en eiendom. Dette er veldig aktuelt i dagens marked der man ser ekstrem høy etterspørsel og dertil høy prising av næringseiendom, ettersom andre aktivaklasser ikke gir investorene tilfredsstillende avkastning.

I videoen nedenfor forklarer Anders Berggren noen av årsakene til at stadig flere investerer i næringseiendom.

 

2) Forventning til vekst

Prising av en eiendom henger sammen med investorenes forventninger til vekst i leieprisene. Dersom en investor forventer økt leiepris i fremtiden, vil betalingsvilligheten øke som følge av forventninger til økt leie fra eiendommen. Samme type vurdering kan også legges til grunn i vurdering av utviklingseiendom hvor leieinntektene kan være svært lave på investeringstidspunktet.

 

3) Risiko

Risiko vil påvirke enhver finansiell plassering og er en viktig del av en investeringsanalyse. I et velfungerende marked vil en investor være villig til å betale mer for mindre risikable investeringer. Dersom man skal se de ulike aktivaklassene opp mot hverandre, ligger eiendom mellom aksjer og obligasjoner når man tar høyde for risikoaspektet ved investeringen. En eiendom som har kort varighet på sine leiekontrakter vil prises som en funksjon av tilbud og etterspørsel etter areal (noe vi kjenner igjen fra prising av aksjer). På samme måte vil aksjer og obligasjoner prises som en funksjon av forventet kontantstrøm i dag.

LES OGSÅ: Statsbygg tegner rammeavtale med Malling & Co

Gratis e-bok om eiendomsinvesteringer

Eiendomshuset Malling & Co har laget et veiledningsdokument som omhandler investeringer innen næringseiendom. Veilederen forklarer sentrale elementer på en håndterlig måte, og vil gi deg grunnkunnskaper og tips for investeringer innen næringseiendom.

E-boken vil gi deg innsikt i blant annet:

  • Næringseiendom som aktivaklasse
  • Fordeler og risikoer ved å investere i næringseiendom
  • Ulike finansieringsalternativer
  • Verdivurdering av eiendom

Last ned e-bok om eiendomsinvesteringer

LES OGSÅ: 4 styrker ved eiendom som aktivaklasse

LES OGSÅ: Kom i gang med eiendomsutvikling

LES OGSÅ: Statsbygg tegner rammeavtale med Malling & Co

LES OGSÅ: Anders Berggren forklarer hvorfor stadig flere investerer i næringseiendom

Kategori: Investment

SKREVET AV


Jørgen Bue Solli

Jørgen Bue Solli har jobbet som Investment Manager for Malling & Co Project Finance siden 2016. Han er utdannet siviløkonom fra UIN, autorisert finansanalytiker og porteføljeforvalter (MBA i finans) ved NHH/NFF. Jørgen Bue brenner for en optimalisering av finansieringsstrukturen for Eiendomshuset sine kunder, samt bidra til at eksterne kunder får maksimalt ut av sine finansieringsløsninger. I tillegg til å reise land og strand rundt på jakt etter Project Finance sitt neste kjøp. Når han ikke er opptatt med "Loan to Value" og avdragsstruktur, er han å finne i squash-hallen der kollegaer og samarbeidspartnere får unngjelde.