Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Eiendom er rentesensitivt, på godt og vondt. Den betydelige oppgangen i renter vi står midt oppi kommer også med høyere inflasjon enn vi har sett på veldig lenge. Med leiekontrakter som stort sett justeres med konsumprisindeksen (KPI), betyr det også høyere leiejustering. Det gir inntektsvekst for eiendom, noe som kommer godt med når rentekostnadene stiger for eiendomsbesittere med høy belåning. Et godt leiemarked med lav arealledighet er også bra ettersom at markedsleiene på nye kontrakter stiger samtidig.
For leiekontrakter innen næring er det stort sett KPI-indeksen for november, eller alternativt oktober, som er bakgrunnen for justeringen inn i etterfølgende år. Norges bank og SSB lager estimater for inflasjon, men begge har bommet betydelig på nedsiden siste tiden. Fordelen for gårdeierne er at leiejusteringen blir høyere enn mange har trodd tidligere i år. Ulempen er at Norges bank oppjusterer rentebanen og dermed påfører høyere finansieringskostnad som gjerne øker mer enn den økte leien.
KPI-justering for 2023 blir antagelig mellom 4 og 8 prosent
KPI-estimering er litt vanskelig om dagen ettersom det har vært tildels store prisendringer på mange kategorier som inngår i KPI. De høye energiprisene er en særskilt viktig faktor som har drevet opp prisene betydelig i det siste, sammen med en god del andre råvarer. Slik det ser ut akkurat nå så er det ikke utenkelig at energiprisene fortsetter å stige utover høsten og vinteren, og at vi dermed får ytterligere bidrag til KPI fra energi, til tross for at energi allerede har steget veldig mye. Men, SSB måler prisene konsumentene betaler, og dersom Stortinget beslutter en mer omfattende strømstøtte (som ikke er helt utenkelig nå), så vil energiprisene påvirke KPI lite, kanskje til og med noe ned. Usikkerheten virker å være større enn på lenge.
Les også: Leiemarkedet skåner for rentestormen
Både Norges Bank og SSB lager estimater på KPI fremover. SSB i sine konjunkturtendenser og Norges Bank i Pengepolitisk rapport (PPR) som kommer i forbindelse med rentebeslutningene. Både SSB og Norges Bank kom med nye prognoser i juni. SSB lager kun estimater for årsvekst (snitt år/år), mens Norges Bank lager prognoser for noen måneder frem, samt kvartaler de neste 3-4 årene. KPI for juni ble estimert til 5,6 % i PPR som kom 23. juni i år. Det faktiske tallet for juni som kom 10. juli endte på 6,3 %. Videre spådde de KPI på 5,1 % i juli, som endte på 6,8 %. Begge tallene viser hvor mye de bommer selv på en så kort prognose og at inflasjonen har fortsatt å overraske på oppsiden. Dette ble også poengtert i rentebeslutningen 18. august da Norges bank signaliserte brattere og raskere heving fremover enn det de hadde signalisert i PPR i juni.
Slik det ser ut nå virker hverken prognosene til SSB eller Norges Bank fra juni realistiske. KPIen blir nok høyere, selv om det er en liten mulighet for nedgang dersom det kommer omfattende nye strømpakker i kombinasjon med andre priser som faller fordi vi får nedkjøling i økonomien allerede i høst. Her er noen scenarioer og enkle regnemetoder som gir oss indikasjon på hva KPIen i oktober/november kan bli:
- Dersom prisveksten er flat fra juli til november, vil vi ende på en 12-måneders prisvekst i november på 5,2 %.
- Dersom vi ser på historisk prisvekst gjennom året, så vokser prisene mest i 1. halvår. Med historisk andel av vekst (2001-2021) gjennom året fordelt i perioden juli-desember, så skal ca. 33 % av årsveksten komme i denne perioden. Kun to år av disse 20 har hatt negativ prisvekst i juli-november (2016 og 2019). Dersom vi får 33 % av årets prisvekst i juli-desember, vil det gi en 12-måneders novemberindeks på hele 7,4 %. Tar vi medianen på 40 % får vi 7,9 %.
- Dersom vi legger til grunn SSBs prognose pr. juni, antar jevn vekst i KPI fra prognosetidspunktet ut året, og deretter legger på den ekstraordinære veksten man har fått i juni og juli, så vil vi ende på 6,2 % for november og 6,8 % for oktoberindeksen.
Les også: Malling & Cos yield- og sentimentundersøkelse Q2 2022: økende yielder som forventes videre opp
Slik det ser ut nå vil vi nok si at en KPI mellom 4,0 % - 8,0 % ikke er veldig overraskende. Antar vi noe i midten av dette intervallet vil vi uansett ha en ganske betydelig økning i inntekt for de som kjøper kontantstrømseiendom nå på slutten av året. En slik ekstraordinær leievekst kan alene holde yieldene 15-20 bps lavere enn man ellers ville hatt.
BESØK VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK
Her finner du e-bøker med tips og råd innenfor:
- Eiendomsutvikling
- Investeringer i næringseiendom
- PropTech
- Næringsmegling
- Leietakertilfredshet
- Energi- og miljø
- Valg av kontorlokaler
- Forvaltning av næringseiendom
