Jon begynte i en deltidsstilling som seniorøkonom i analyseavdelingen i januar 2024. Han fant en felles interesse for analyse med Mallings analysesjef Haakon Ødegaard etter at sistnevnte i flere år har vært gjesteforeleser i Jons kurs i næringseiendom på Norges Handelshøyskole (NHH). Jon er utdannet siviløkonom fra NHH og har en mastergrad i finans fra Handelshøyskolen BI og en mastergrad i Real Estate Management fra KTH i Sverige. Han har fullført en PhD-utdanning i finans og håper å få tid å levere avhandlingen om eiendomsfinansiering. Før Jon tok steget over i akademia, jobbet han 20 år i finans som blant annet aksjeanalytiker og kapitalforvalter. Når han ikke skriver eller forsker på finans og eiendom, eller foreleser ved Universitetet i Sørøst-Norge og Norges Handelshøyskole, spiller han tennis og drar på ski. Noe han, ifølge ham selv, er like dårlig som ivrig på.
Næringseiendom har vært gjennom en krevende transformasjon siden rentesjokket i 2022, og under Mallings seminar «Fag til Frokost» diskuterte inviterte foredragsholdere hvordan aktivaklassen må tilpasse seg et regime med vedvarende høyere renter, og om eiendom har en plass i en finansiell investeringsportefølje. Tiden har gått fra å bare «gå i banken» for et lån til å mestre sofistikert risikostyring og aktiv verdiutvikling. Her er noen av de viktigste lærdommene for profesjonelle aktører.
Klare og gode rentestrategier
Disiplinert kapitalstruktur og risikostyring har ifølge investeringsdirektør Øystein Bogfjellmo i Reitan-eide RELOG vært nøkkelen til suksess. Han fortalte at selskapet har opplevd betydelig vekst de senere årene til tross for markedsturbulens. Selskapet har passert én milliard kroner i run-rate leieinntekter og oppnådd en årlig vekst på over 16 % i perioden 2020–2025. Det mest oppsiktsvekkende, påpekte Bogfjellmo, var at denne veksten på fem milliarder kroner er gjennomført med kun 200 millioner kroner i tilført ny egenkapital.
Ved å være aktiv i både bank- og obligasjonsmarkedet har RELOG kunnet utnytte at disse markedene ofte ikke går i takt. I perioder hvor obligasjonsmarkedet er krevende, kan bankfinansiering være mer gunstig, og omvendt.
Videre har rentesikring fungert som et skjold for RELOG, som har sikret rundt 80 % av porteføljen på nivåer under 2 % og med det skjermet kontantstrømmen da basisrentene i Norge og Sverige skjøt i været. En spredt forfallsstruktur på lånene har også vært sentralt for å unngå store gjeldsforfall i år med stor markedsuro. Ved å spre forfallene fjerner man «event-risikoen» ved å måtte refinansiere på verst tenkelige tidspunkt, sa Bogfjellmo.
Eiendom som anker
Stig Faltinsen, investeringsdirektør i Oslo Pensjonsforsikring Eiendom (OPF), anførte eiendom som et langsiktig anker i porteføljen. Fra et institusjonelt ståsted, hvor OPF er, representerer eiendom fortsatt en kritisk aktivaklasse, sa Faltinsen. Med over 155 milliarder til forvaltning utgjør eiendom 15 % av deres portefølje.
For en langsiktig investor fungerer eiendom, ifølge Faltinsen, som et anker på grunn av:
- Inflasjonsbeskyttelse: Triple-net-kontrakter med 100 % KPI-justering sikrer at kontantstrømmen holder tritt med prisstigningen.
- Lav korrelasjon: Eiendom har historisk vist lav samvariasjon med aksjer og obligasjoner over tid, noe som reduserer den totale volatiliteten i porteføljen.
- Aktiv forvaltning: I motsetning til aksjer gir eiendom eieren mulighet til å skape verdier direkte gjennom utvikling, gjenbruk og strategiske samarbeid.
- Value-add-strategier: Man kan ikke lenger stole på yield-fall for verdistigning. Man må kjøpe eiendommer med leienivå under markedsleie, redusere arealledighet og utvikle eksisterende tomtebank.
- Fokus på kvalitet: Gode beliggenheter («CBD») prises fremdeles godt, mens sekundære beliggenheter uten solid leietakerbase risikerer å falle ut av markedet.
- Bærekraft som forutsetning: Klimarisiko, naturrisiko og gjenbruk er ikke lenger valgfrie tillegg, men fundamentale krav for å sikre langsiktig verdi.
Et bilde av NAV, ikke NAV
Hva er egentlig «virkelig» avkastning i eiendom? spurte Trym Riksen, Head of Portfolio Management i Gabler AS. Han viste tall for langsiktig avkastning for belånt og ubelånt eiendom som en del av en debatt om forskjellen på notert og unotert eiendom. Ved å bruke bildet «Ceci n’est pas une pipe» («Dette er ikke en pipe, men et bilde av en pipe») illustrerte han at unoterte verdier (NAV) ofte er «glattede» kurver som ikke nødvendigvis reflekterer reelle markedspriser i sanntid.
Mens børsnotert eiendom (REITs) oppleves som mer volatilt på grunn av daglige børskurser, er unotert eiendom ofte preget av lav observert volatilitet i bokførte verdier, påpekte Riksen. For mange institusjonelle investorer er denne stabiliteten attraktiv, men man må være bevisst på at NAV ikke er det samme som prisen man får ved et raskt salg.
Value-add og kvalitetsfokus
Under den avsluttende paneldebatten og spørsmålsrunden, ledet av Andreas L. Farberg, investeringsansvarlig for globale eiendomsfond i KLP, var det enighet om at dagens største utfordring for belånte investorer er at «råvarekostnaden» (gjeldsrenten) er for dyr i forhold til dagens produktpris («yield»). Med en lånerente på rundt 6 % og en yield på 4–5 %, blir avkastningen til aksjonærene svært tynn hvis man ikke evner å øke leieinntektene utover veksten i konsumprisene (KPI).
Panelet mente at suksessfaktorene fremover vil være:
En av konklusjonene fra seminaret var at eiendom hører hjemme i langsiktige, finansielle porteføljer på grunn av aktivaklassens diversifiseringsegenskaper, noe som er viktig for institusjonelle investorer. For mer konsentrerte investorer, eller rene eiendomsinvestorer, er næringseiendom ikke lenger et passivt spill. Nå kreves dyp operasjonell innsikt og en sofistikert tilnærming til både finansiering og arealutvikling for å sikre tilfredsstillende avkastning fremover.
