Robert har jobbet i Eiendomshuset Malling & Co siden 2016 og fikk i 2020 muligheten til å spisse selskapets posisjon innen innovasjon og teknologi da han gikk inn som daglig leder og partner i Malling & Co Technology. Robert har en variert bakgrunn med et særlig fokus på teknologi og kvalitet de siste 20 årene. Dette har han opparbeidet gjennom sin karriere som senioringeniør i oljebransjen og som teknisk driftssjef i Malling & Co forvaltning. Han er utdannet elektriker og ingeniør innen elkraftteknikk fra USN og har i de siste årene vært en bidragsyter hos andre utdanningsinstitusjoner hvor han holder kurs og foredrag innen eiendomsteknologi og innovasjon. Robert brenner for teknologi som virker og som gir merverdi til alle relevante parter i verdikjeden Næringseiendom.
Det å skape et fremtidsrettet næringsbygg handler om å tenke digitalt fra dag én. Gårdeiere som ønsker å skille seg ut i markedet, må stille de riktige spørsmålene tidlig: Hvordan vil teknologien forme brukeropplevelsen? Hvordan kan digitalisering bidra til fleksibilitet og bærekraft? Fra konsept til prosjektering og helt frem til innflytting er en gjennomtenkt digitalstrategi avgjørende for å lykkes. I denne artikkelen viser vi deg hvordan du går frem.
Hva er en digitalstrategi for smartbygg?
En digitalstrategi består av en kommersiell del og en driftsteknisk del. Unngå fellen med å gjenbruke en tidligere strategi – det kan føre til at du bommer totalt. Selv om den driftstekniske delen ofte inneholder elementer som går igjen fra prosjekt til prosjekt, vil den kommersielle delen alltid være unik og må tilpasses markedssituasjonen, målgruppen og leietakernes spesifikke behov.
Kommersiell strategi: Den kommersielle delen fokuserer på brukeropplevelsen og hva som appellerer til leietakerne. For eksempel, hvis du retter deg mot private aktører innen teknologi eller kommunikasjon, vil de forvente smarte løsninger som app-baserte bookingløsninger, fleksible arbeidsarealer og avansert teknologisk infrastruktur. Offentlige etater har gjerne andre prioriteringer, som sosial bærekraft og objektsikkerhet.
Driftsteknisk strategi: Den driftstekniske delen av strategien handler om hvordan bygget fungerer i praksis. Et co-working-bygg vil kreve teknologi som håndterer mange små leietakere, med ulike behov for tilgangsstyring, energistyring og sikkerhet. Uten en klar plan kan små detaljer, som kabling for digital infrastruktur eller integrasjon av smarte systemer, bli oversett – noe som kan medføre kostbare justeringer senere.
Les også: SRI: Slik kategoriserer Malling smarte bygg
Hvorfor trenger næringsbygget ditt en digitalstrategi?
Kort oppsummert trenger byggeprosjektet ditt en digitalstrategi til to formål:
- Sørge for at bygget er utrustet med riktig teknologi som gjør at bygget fremstår som moderne i årene fremover.
- Sørge for at bygget skiller seg ut i markedssituasjonen for å tiltrekke seg de beste leietakerne.
Det er få som tør å starte et byggeprosjekt uten en ankerleietaker – noen som gir deg den økonomiske tryggheten du trenger. Men du imponerer ingen ved å si at bygget ditt er bærekraftig. Det er alle nybygg som er oppført av proffe aktører.
Du må ha en fordel og det lille ekstra som gjør at bygget ditt skiller seg ut, tiltrekker seg og møter behovene til de riktige leietakerne. For at det skal bli en virkelighet, trenger du en nøye utarbeidet digitalstrategi. Uten det risikerer du å ende opp med det billigste av det billigste – akkurat nok til å oppfylle minimumskravene, men langt fra å gi bygget merverdi.
En god strategiprosess vil skape aha-øyeblikk der du oppdager muligheter du aldri hadde tenkt på. Det forutsetter selvfølgelig at du stiller de riktige spørsmålene, og at du har den rette miksen av kompetanse rundt bordet.
La oss se på de fem stegene fra strategi til prosjektering og anskaffelse av teknologi.
Fra idé til strategi og implementering
1. Strategi-workshop
Utviklingen av en digitalstrategi starter med en grundig workshop hvor vi basert på en markedskartlegging definerer ønsket type ankerleietaker, byggets behov og hvilke funksjoner vi skal legge ekstra “krutt” i. Dette inkluderer både “need to have”- og “nice to have”-løsninger, tilpasset markedet og brukernes forventninger.
En strategisk beslutning som må tas tidlig er hvilken type leietaker vi ønsker å rette oss mot. Er det teknologi- eller medieselskaper som ofte ønsker de smarteste løsningene? Eller offentlige institusjoner med fokus på sikkerhet og bærekraft? Her kan vi i Malling ofte dele innsikt i hvilke aktører i området som har leieavtaler som avsluttes i samme tidsperiode som bygget skal stå ferdig.
For resten av workshopen følger vi arbeidsmetodikken i Powerhouse-modellen for å meisle ut en digitalstrategi, som kan kokes ned til fem spørsmål som må besvares:
- Hvilket behov er det for fellesarealer, fleksibilitet og sikkerhet?
Bygget kan tilby fleksible løsninger som fellesområder, møterom, trimrom og kantine, med fokus på balansen mellom enkel booking og sikkerhet. App-baserte systemer for møteromsbooking kan for eksempel ivareta både fleksibilitet og adgangskontroll. Det er viktig at disse funksjonene planlegges tidlig og tas med i detaljprosjekteringen. - Hvor mange leietakere forventer vi, og hvor lange vil leiekontraktene være?
Et coworking-bygg med mange små leietakere krever mer segmentert tilgangskontroll og fleksible løsninger, sammenlignet med et bygg med én stor leietaker. Andre fellestjenester som nettverk og Wi-Fi må også vurderes ved utforming av bygget. - Hvilke forventninger har markedet til smart teknologi i bygg, og hvilke spesifikke løsninger bør vi legge til rette for?
Markedet har ulike krav: Offentlige leietakere jobber gjerne mer statisk og prioriterer gjerne sikkerhet og sosial bærekraft, mens teknologiselskaper forventer mer innovative, smarte løsninger. Å tilpasse teknologien til målgruppen er avgjørende for å tiltrekke riktige leietakere. - Skal bygget driftes av gårdeier, eller skal det settes bort?
Hvis gårdeier skal drifte bygget, må teknologien integreres med eksisterende forvaltningssystemer. Hvis driften settes bort, kan andre krav gjelde. Uansett må dette avklares tidlig, slik at riktige krav settes i entreprisen og byggets løsninger tilpasses den fremtidige driften. - Hvilke tjenester skal bygget ha, som kan forenkles og digitaliseres? Tjenester som renhold, parkering, kantine og møteromsbooking kan digitaliseres for å øke effektiviteten. Skal kantinen brukes av nabobyggene, eller ønsker man en ekstern driver som EVO eller SATS? Slike valg påvirker teknologivalgene.
I et prosjekt vi jobbet med, hadde kunden tegnet inn et treningssenter i bygget. Vi spurte da om treningssenteret skulle være eksklusivt for leietakerne, eller åpent for nabobyggene. Svaret ville nemlig påvirke alt fra energistyring til adgangskontroll og sikkerhet. Slike detaljer er kritiske for å sikre at bygget møter de fremtidige leietakernes forventninger og behov. Dessverre går de altfor ofte under radaren og blir ikke adressert – noe som kan ha store konsekvenser for driften av bygget i levetidsfasen, både for leietakerne og gårdeier.
Etter workshopen utarbeides digitalstrategien. Når den er ferdig sendes den til de relevante partene, som blir enige om ordlyden. Da er strategien forankret.
Les også: Slik forvandlet Økern Portal kompleks teknologi til økt verdi med digital forvaltning
2. Oppdatering av markedsmateriell, promotering og forhandlinger
Med digitalstrategien på plass, må markedsmateriellet oppdateres slik at meglerne dine har verktøyene de trenger for å kommunisere byggets unike teknologiske og digitale fordeler. Den grundige prosessen dere har vært gjennom gjør at de med trygghet og hånden på hjertet kan gå i dialog med potensielle leietakere. Ofte bistår vi i næringsmeglerne i slike tidlige forhandlinger.
3. Implementere strategi i kravspesifikasjoner (forprosjekt)
Neste steg er å implementere strategien i det tekniske faget. Dette gjøres gjennom en workshop med ingeniørene som sitter og skal prosjektere alt sammen. Her etablerer vi en felles forståelse av hvordan markedssituasjonen ser ut, hva vi ønsker å bygge og hvilke ambisjoner vi har for bygget.
Når vi i Malling Technology bistår i strategiprosesser, deler vi også forvaltningserfaring til de rådgivende disiplinene som prosjekterer. Ofte blir det en del ‘’aha-opplevelser’’.
I et prosjekt vi jobbet med, fikk vi motbør på at vi hadde spesifisert at heisene i bygget skulle ha WiFi-dekning. Hva var vitsen? Det hadde de aldri hørt om før. Vi forklarte da at vi ønsket et bygg hvor de ansatte kunne flytte seg mellom møterom og kontorer med laptop og mobiler uten at disse ble frakoblet leietakers nettverk, eksempelvis om de var i et Teams-møte. Den rådgivende ingeniøren, som selv kun hadde jobbet på cellekontor, forsto da hvorfor de skulle gjøre ting annerledes og fikk bedre forutsetninger for prosjekteringen. Hadde vi ikke forankret dette, ville bygget blitt helt likt som det forrige bygget prosjekteringsgruppen jobbet med.
Til slutt prosjekterer de ulike fagene bygget, før det settes sammen til en helhet og sendes ut til entreprenørene. 
4. Kvalitetskontroll og produktvalg
En digitalstrategi er bare så god som teknologien som implementeres. Derfor bør det gjøres en grundig kvalitetskontroll for å sikre at produktene entreprenørene anbefaler holder mål og har de korrekte integrasjonsgrensesnittene i forhold til strategien. Vi har sett gang på gang at de som leverer produktene smører litt godt på og overvurderer egne løsninger. Det avkler vi ofte lett. Det kan være at produktet ikke kan integreres eller at det har en kommunikasjonsprotokoll som ikke støttes av systemene vi har spesifisert. Da blir beskjeden til entreprenøren: “Dette holder ikke. Prøv på nytt!”
Når teknologivalgene er kvalitetssikret, går prosjektet over i byggefasen.
5. Anskaffelse av apper og systemer
Mot slutten av byggeprosjektet, ca. 6-12 måneder før innflytting, starter prosessen med å anskaffe de digitale systemene som skal integreres i bygget. Dette kan være alt fra møteromsbooking til energistyringssystemer. Før i tiden var dette entreprenørens jobb, som overleverte et nøkkelklart bygg til gårdeier. I dag leverer entreprenørene et bygg som er klargjort for den teknologien som har blitt prosjektert.
Jeg håper at du ved å lese denne artikkelen har fått et godt innblikk i hva som må til for å lage en vellykket digitalstrategi for ditt smartbygg. Nylig utga jeg og mine kolleger i Malling Technology e-boken “Din guide til Proptech”, som du kan laste ned gratis. Lykke til!
Vi hjelper ditt selskap med å ta riktige teknologivalg
Kunder engasjerer oss ofte for å få fasiten. Vi har Norges største private eiendomsportefølje å leke oss med, vi vet hva som virker og ikke, og kan på kort tid fortelle deg hva du kan gjøre, hva du bør gjøre, og hva du ikke bør gjøre. Siden vi ikke selger proptech, kan vi gi ærlige og uhildede råd.
Mange velger likevel å kjøre en grundig prosess for å forankre endringsreisen i organisasjonen. Vi hjelper dem med behovskartlegging,definerer brukergrupper og gjennomfører workshoper. Så finner vi relevante produkter eller systemer og piloterer dem med kunden i alt fra tre måneder til flere år. Vi gjør pulsmålinger underveis for å se hvordan produktene brukes, og til slutt kommer vi med en innstilling.
Ønsker du en sparringspartner som kan hjelpe dere å omsette deres visjoner til konkrete strategier, er vi kun en telefon eller e-post unna.
Med vår erfaring og kunnskap sørger vi for at ditt selskap tar de riktige teknologivalgene.
