Herman er utdannet siviløkonom fra BI med etterutdannelse gjennom graduate programmet til A.P Møller-Maersk. Med mange års erfaring fra finans og shipping tok han i 2015 med seg sin erfaring fra disse markedene inn i Malling & Cos satsing på analyse av næringseiendom, hvor han har ansvaret for investeringsmarkedet. Herman brenner for å bruke analyser av investeringsmarkedet til å se attraktive muligheter og det beste beslutningsgrunnlaget for både kunder og eiendomshusets egne rådgivere.
Mens usikkerheten rundt inflasjon og renter var hovedtemaet i vår forrige markedsrapport, er vi nå mer eller mindre godt forberedt for det mer utfordrende scenariet med "higher for longer". Dette legger grunnlaget for næringseiendom det kommende året, og påvirker både investeringer og leiemarkedet.
Fortsatt høy renterisiko
Renterisikoen er fortsatt fremtredende i finansmarkedene, men forhåpentligvis og sannsynligvis er vi nå nær toppen av rentesyklusen. Den amerikanske 10-års statsobligasjonsrenten berørte terskelen på 5 % i oktober 2023, noe drevet av spekulativ handel. Med den norske styringsrenten på 4,25 % for øyeblikket, og inflasjonen som nå ser ut til å være på "rett spor", virker den øvre grensen for styringsrenten nær. Imidlertid ligger risikoen for ytterligere hevinger fortsatt der, ettersom lønnsvekst og en svak krone kan gi ny næring til inflasjonspresset vi har sett siste årene. Vi antar at det er høy risiko for ytterligere en økning på 25 bps i desember 2023 og muligens en til i 2024.
Fare for svekket inntektsside fremover
Nåværende rentenivåer er for høye til å rettferdiggjøre gjeldende prising av eiendom. Yieldene har holdt seg relativt lave, hovedsakelig fordi investorer tror på rentekutt og/eller økt kontantstrøm. Mens nominell leievekst fra konsumprisindeksen (KPI) og markedsleie har dempet nedgangen i verdi fra økende yielder så langt, venter vi at disse faktorene svekkes fremover. Egenkapital tilgjengelig for næringseiendomsmarkedet reduseres ettersom alternativer tilbyr bedre risiko/avkastning. Avkastning i eksempelvis obligasjonsmarkedet er for attraktiv med gjeldende nivåer. Når realrenten øker slår ikke argumentasjonen om at kontantstrøm fra eiendom er inflasjonsjustert like hardt.
Yieldene skal øke videre
En ytterligere økning i yielder for næringseiendom virker uunngåelig og er innarbeidet i våre prognoser for det kommende året. 2024 vil sannsynligvis være et av de mest utfordrende årene vi har sett på tiår. Investeringssyndikater, et aktivt kjøpersegment de siste årene, har redusert sin andel ettersom kilder til egenkapital tørker ut, og regneark viser lite attraktiv risiko/avkastning med gjeldende priser. Negative overskrifter om prosjekter i trøbbel hjelper ikke på investorenes troverdighet. Selgere nærmer seg gradvis kjøpernes prisnivåer, men kjøpere beveger seg også og opprettholder bid/ask-spreaden enn så lenge. Ekskludert investeringssyndikater har vi observert flere selgere enn kjøpere i vår investorundersøkelse for første gang siden undersøkelsen startet i 2017. Bortsett fra alle disse faktorene, er det også opportunistiske og langsiktige investorer i markedet som er klare til å investere kapital når riktig eiendom blir tilgjengelig til riktig pris.
Flere reforhandlinger
På leiefronten står nå utleiere overfor høye byggekostnader, høyere finanskostnader og mye høyere exit-yield enn tidligere. Tilbudene for rehabiliterte og nye lokaler har økt betydelig, da utleiere prøver å balansere kostnadssiden med høyere leier. Dette legger oppadgående press på markedsleiene, spesielt for nye og oppgraderte lokaler. Prisforskjellene mellom «nytt» og brukt øker i leiemarkedet. Det får flere leietakere til å reforhandle eksisterende leieavtale ved utløp. Alternativene blir fort for dyre.
Svakere utsikter i alle leiesegmenter
Mens vi beveger oss mot slutten av året, forblir leiemarkedet sterkt, fortsatt preget av etterspørselspress. Imidlertid forventer vi at effektene av et svakere arbeidsmarked vil påvirke etterspørselen og øke prissensitiviteten blant leietakere. Leiemarkedet viser allerede ulike tegn på svekkelse på tvers av alle segmenter, med ledighet som har økt litt over de siste månedene. Retail og F&B skiller seg ut som kanarifugler i gruve ettersom husholdningene kutter ned på utgiftene. En økning i yieldene er isolert fra renteendringene uunngåelig hvis leiemarkedet blir tregt.
2024 blir året for gode muligheter
Til syvende og sist vil den fallende kniven skape sjeldne muligheter for opportunistiske investorer. Så selv om 2024 forventes å være et utfordrende år for næringseiendomsmarkedet, vil det også sannsynligvis være et år med mange muligheter, når prisene til slutt blir attraktive. Det skjer mye allerede, og vi antar at det mest er priset inn innen midten av 2024.
MALLING & CO RESEARCH AND VALUATION
Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
