Yieldoppgang på tvers av segmentene, toppen er enda ikke nådd

Vår siste investorundersøkelse indikerer en oppgang i gjennomsnittlige yielder for næringseiendom i Stor-Oslo-området. Respondentene indikerer videre yieldoppgang over de neste 12 måneder.

HØYDEPUNKTER FRA UNDERSØKELSEN FOR Q1 2023: 

• Flere av investorene kommer ned fra gjerdet – andelen som ønsker å være nettoselgere er betydelig opp
• Gjennomsnittet av yieldestimatene fortsetter oppover i Q1 2023
• Etter to kvartaler med svakere yieldoppgang for handelseiendom enn kontor og logistikk, følger disse nå etter med noe større hopp opp enn de andre segmentene.
• Vi ser en endring i besvarelsene for 12-måneders yieldforventninger før og etter Norges Banks rentebeslutning 22. mars  

MARKEDETS SPRIKENDE RENTEFORVENTNINGER KAN VÆRE EN ÅRSAK TIL AT FLERE KJØPERE OG SELGERE VIL ENES

Rentemarkedet har vært usedvanlig urolig siden høsten, og tiltatt på nyåret. Volatiliteten i rentemarkedet har i februar og mars vært rekordhøy. Dette må kunne sies å reflektere en betydelig uvisshet om fremtidig rente og hvordan sentralbankene vil agere i tiden fremover.  Problemer med vedvarende høy inflasjon i de fleste land samtidig med utfordringer i banksystemet, som SVB (Silicon Valley Bank) og senere Credit Suisse, har fått markedet til å vurdere dilemmaet sentralbankene kan bli stilt fremover, inflasjon eller finansiell stabilitet. At enkelte banker kanskje ikke er like robuste som antatt, og at betydelige rentehevinger skaper utfordringer for nettopp bankene, har gitt større sannsynlighet for et scenario der sentralbankene må kutte i rentene for å bevare den finansielle stabiliteten. Med fortsatt høye inflasjonstall i mange land peker dette mot videre økning i rentene, samt en risiko for høye renter lengre enn tidligere antatt. Styringsrenten er sentralbankenes førstelinjeforsvar mot tiltagende inflasjon. For høye renter i for høyt tempo kan velte selv tilsynelatende sterke finansinstitusjoner. De forskjellige hensynene mellom inflasjon og finansiell stabilitet gjør at markedet ser ut til å ta to diametralt forskjellige veddemål, enten høy eller lav rente om ett års tid. Dette kan man blant annet se gjennom prisingen av renteopsjoner for amerikansk pengemarkedsrente. Sannsynlighetsfordelingen var tyngst rundt en rente rundt 5 % om ett år den 9.mars i år (før SVB). Ser vi på opsjonsprisingen 24. mars ser man derimot at markedet priser inn en mye høyere sannsynlighet for vesentlig lavere renter, og da betydelig sannsynlighet for en rente rundt 1 %. Rentemarkedet ser dermed ut til å prise inn et bredt utfallsrom, men forenklet sagt litt binært, høy eller lav rente. At sannsynligheten for lav rente har økt som følge av utfordringene i bankene, har dermed bidratt til å senke forventningene i snitt, og forenklet etablert to distinkte veddemål i hver sin ende. Slike forskjeller kan også skape handling der investorenes syn er diametralt forskjellig om fremtidig kapitalkostnad. Det bør være mulig å få til en handel mellom en kjøper som tror på lav rente, og en selger som tror på høy rente. Tilsvarende «veddemål» mener vi å se i større grad enn tidligere i resultatene fra vår investor yield- og sentimentundersøkelse for Q1 2023. Andelen nettoselgere er betydelig opp i alle segmenter. For næringseiendom generelt posisjonerer en fjerdedel av respondentene som besvarte spørsmålet at de ønsker å vekte seg ned i næringseiendom de kommende 12 månedene. Når kjøperandelen er uendret eller økende for de samme segmentene, legges det til rette for at vi kan se økt aktivitet i transaksjonsmarkedet fremover. Spørsmålet blir om tilbyderne av fremmedkapitalen ønsker å være med på resonnementet til de investorene som ser for seg et nytt lavrenteregime i snarlig fremtid med gode nok betingelser.

DEN SISTE TIDS DYSTRE SPÅDOMMER FOR ØKONOMIEN GIR UTSLAG I HANDELSYIELDENE

Fra resultatene i både Q3 og Q4 2022 så vi at logistikk og kontor hadde en kraftigere kvartalsvis yieldoppgang enn handel. Det bør riktignok nevnes at kontor og logistikk har hatt en sterkere yieldnedgang enn handel de seneste årene, som kan forklare en lavere oppgang når vinden snur. I Q1 2023 følger derimot handel etter hvor både prime og normal handelsyield er opp med 25 bps, mot 10 bps for kontor og mellom 0-15 bps for logistikk. Også forventningen på ett års sikt taler for enda høyere handelsyielder med 15 bps for prime og 20 bps for normal yield. Vi tror investorer så for seg en mykere landing for handelssegmentet, men at økte rentekostnader nå begynner å forsyne seg av folks lommebøker som dermed påvirker forbruk og dermed leietakernes evne til å betale leie. Dette reflekteres også i de seneste tall for detaljhandel som er betydelig ned, samt antallet konkurser innen handelsbedrifter, som har steget. Andelen investorer som ønsker å vekte seg ned i eksponering mot handelssegmentet har økt fra 6 % til 23 %, en markant endring på ett kvartal. 

TYDELIG SPRIK I BESVARELSER FØR OG ETTER PUBLISERING AV NORGES BANK’S RENTEBESLUTNING 23. MARS

Tabell 1: Endring i gjennomsnitt av besvarte yieldnivåer etter rentebeslutningen, relativt til besvarelsene før (i bps)

Spørreundersøkelsen for Q1 2023 var som vanlig åpen for besvarelser i en toukersperiode, og denne gangen fikk vi rentebeslutningen til Norges Bank midt under undersøkelsen, dvs. torsdagen i den første uken den var åpen (23. mars). Rentemøtet til Norges Bank kom også med en ny Pengepolitisk Rapport med nye prognoser og utsikter for Norsk økonomi og ikke minst rentebane. At Norges Banks rentebeslutning og oppdaterte utsikter har påvirket resultatene som kom inn i siste halvdel kan vi ikke være sikre på, men dataene antyder at det kan ha hatt en påvirkning. 51 % av besvarelsene kom før den oppdaterte rentebanen ble publisert i PPR 1/23 og resterende 49 % kom etter. For kontor ligger investorene som svarte på undersøkelsen etter rentebeslutningen 5 bps i snitt høyere i deres oppfatning av hvor dagens yieldnivå ligger sammenlignet med de som svarte før rentemøtet. Den store forskjellen ligger imidlertid i forventningene 12 måneder frem i tid. I avrundende verdier ligger respondentene som svarte på undersøkelsen etter rentemøte i snitt 14 bps høyere, noe som kan tyde på at den oppjusterte rentebanen i PPR 1/23 drar med seg yielden videre oppover det nærmeste året. Blant annet ser man at risikoen tilknyttet randsonene går ut ganske kraftig sammenlignet med mer sentrale lokasjoner. Den oppjusterte rentebanen ser også ut til å slå ut på handelsyieldene som ligger 15 bps høyere for både prime og normal blant investorene som svarte etter rentemøte sammenlignet med investorene som svarte før. 

Klikk her for å se resultater fra investor yield & sentiment undersøkelsen Q1 2023

MALLING & CO RESEARCH AND VALUATION

Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.

LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.

E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:

• Hvordan finne riktig leiepris?
• Hvordan finne og vinne nye leietakere?
• Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
• Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
• Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.