Skrevet av Malling & Co
18.apr.2007
Hva skiller oss fra andre eiendomsrådgivere? Svaret ligger i navnet; vi er et komplett eiendomshus som kan bistå våre kunder gjennom hele livssyklusen til en næringseiendom.
Leieprisen for prestisjelokaler vil fortsette å stige kraftig fremover – både på grunn av stor betalingsvilligheten, og fordi utgiftene til husleie er ubetydelige i den store sammenheng, skriver Morten A. Malling i Eiendomshuset Malling & Co.
For noen vil nok overskriften gi flashback til jappetiden på 80-tallet, da man nærmest trodde at tyngdekreftene var opphevet og at ting bare kunne gå en vei – oppover. Nå er vi der igjen, og spesielt i eiendomsmarkedet er det bemerkelsesverdig få mørke skyer på himmelen. Leieprisen for kontorlokaler klatrer jevnt og trutt oppover i sentrale deler av Oslo. Og fremover er det lite som tyder at denne trenden blir brutt – i hvert fall ikke med det første. Kombinasjonen av en sterk økonomi, og dermed stor etterspørsel etter kontorlokaler, samt et begrenset tilbud, vil fortsette å presse prisene oppover.
Det siste året har vi sett flere eksempler på prestisjeeiendommer i Oslo som er omsatt til prisnivåer hvor svært optimistiske forventninger til fremtidig leienivå må ligge til grunn for investeringen. I prestisjeområdet Vika har kjente eiendomsinvestorer som Petter Neslein, Braathen-familien, Kim Erla og Arne Blystad kjøpt eiendommer til rekordlave yielder. Har alle disse gapt for høyt?
Svaret er trolig nei, først og fremst fordi den kundegruppen (leietakerne) prestisjeobjektene retter seg mot har begrensede alternativer, samtidig som dramatiske økninger i husleien knapt merkes på kostnadssiden for disse kundene.
I motsetning til de fleste analyser, som tar for seg hvordan en oppgang i kontormarkedet får (positive) konsekvenser for gårdeier, vil det være nyttig å stokke om på dette perspektivet: Hvordan påvirker leieoppgangen kundene, altså leietakeren? Er det stigende leienivået bekymringsfullt for leietakerne, og når begynner man å nærme seg smerteterskelen i forhold til hva leietakerne kan/vil betale?
I det store og det hele er leieoppgangen ganske uvesentlig for leietaker, og det er langt igjen til man når en smerteterskel. La oss ta for oss et typisk eksempel på dette: Bedrift A er en konsulentbedrift med 50 ansatte, omsetter for 115 millioner og sitter i dyre, representative kontorer i Vika. Videre har selskapet totale kostnader på 80 millioner og en bunnlinje på 35 mill. Selskapet leier 1.200 kvadratmeter, og betaler en årlig leie på 3 mill. (2.500 kr./kvm). Gitt at leieprisen dobles til 6 millioner kroner (5.000 kr./ kvm.), vil det isolert sett påføre selskapet 3 millioner kroner i ekstra kostnader, eller en beskjeden kostnadsøkning på 3,75 prosent. For typiske kunnskaps- og konsulentbedrifter er det lønnskostnader som veier tyngst. Husleien blir, som illustrert, ganske uvesentlig. Den dramatiske økningen i husleie utgjør grovt regnet to årsverk. Ikke mer.
Dette er på ingen måte et ekstremt eksempel. Rundt Vika og Aker Brygge sitter det utallige advokatfirmaer, meglerhus, banker, konsulenter, etc., som kan vise til langt bedre lønnsomhetstall enn den fiktive bedriften i eksemplet ovenfor. Og for disse bedriftene er det helt utenkelig å flytte til f. eks. Helsfyr eller Bryn for å spare litt på husleien. De er helt avhengig av å sitte der hvor kundene er, eller der hvor kundene forventer å finne dem. Riktig adresse er definitivt en del av markedsføringen, både mot kunder og mot rekruttering av nye hoder. Dette er i tillegg områder der det er fysiske begrensninger for at det kan bygges mye nytt, slik at det blir kamp om å leie de beste arealene.
Mange vil nok hevde at nevnte eksempel kun vil gjøre seg gjeldende i det såkalte prestisjesegmentet i eiendomsmarkedet, og av Oslo-områdets ca. 8,5 millioner kvadratmeter næringseiendom er dette dog en begrenset del av totalen. Sant nok, men det har også en annen side – det gjør noe med tilbudssiden. Vi kan kalle det en ”smitteeffekt”.
Det er utvilsomt prestisjesegmentet media skriver mest om, og inngåtte leiekontrakter på rekordnivåer ofres mye spalteplass. Dette registrerer de fleste gårdeiere, enten de eier bygg i Oslo eller andre byer. Det brer seg en oppfatning blant eiendomsbesittere at lokalene de sitter på kommer til å bli mer verdt i fremtiden. Tiden jobber for dem. De har is i magen og blir tøffere i forhandlinger. En samstemt tilbudsside, med styrket tro på egen eiendomsmasse, presser prisene oppover. Psykologien spiller den klassiske teorien om tilbud og etterspørsel et lite puss. I nedgangstider er det derimot stikk motsatt – prisene på kremlokalene stuper. Makten overføres til leietakerne, betalingsvillighetene svinner hen og prisene dumpes – fokus er å fylle opp lokalene – kjapt.
Og det hele starter med det lille, men profilerte og volatile prestisjesegmentet, som for øyeblikket er på vei mot himmelen.
Det siste året har vi sett flere eksempler på prestisjeeiendommer i Oslo som er omsatt til prisnivåer hvor svært optimistiske forventninger til fremtidig leienivå må ligge til grunn for investeringen. I prestisjeområdet Vika har kjente eiendomsinvestorer som Petter Neslein, Braathen-familien, Kim Erla og Arne Blystad kjøpt eiendommer til rekordlave yielder. Har alle disse gapt for høyt?
Svaret er trolig nei, først og fremst fordi den kundegruppen (leietakerne) prestisjeobjektene retter seg mot har begrensede alternativer, samtidig som dramatiske økninger i husleien knapt merkes på kostnadssiden for disse kundene.
I motsetning til de fleste analyser, som tar for seg hvordan en oppgang i kontormarkedet får (positive) konsekvenser for gårdeier, vil det være nyttig å stokke om på dette perspektivet: Hvordan påvirker leieoppgangen kundene, altså leietakeren? Er det stigende leienivået bekymringsfullt for leietakerne, og når begynner man å nærme seg smerteterskelen i forhold til hva leietakerne kan/vil betale?
I det store og det hele er leieoppgangen ganske uvesentlig for leietaker, og det er langt igjen til man når en smerteterskel. La oss ta for oss et typisk eksempel på dette: Bedrift A er en konsulentbedrift med 50 ansatte, omsetter for 115 millioner og sitter i dyre, representative kontorer i Vika. Videre har selskapet totale kostnader på 80 millioner og en bunnlinje på 35 mill. Selskapet leier 1.200 kvadratmeter, og betaler en årlig leie på 3 mill. (2.500 kr./kvm). Gitt at leieprisen dobles til 6 millioner kroner (5.000 kr./ kvm.), vil det isolert sett påføre selskapet 3 millioner kroner i ekstra kostnader, eller en beskjeden kostnadsøkning på 3,75 prosent. For typiske kunnskaps- og konsulentbedrifter er det lønnskostnader som veier tyngst. Husleien blir, som illustrert, ganske uvesentlig. Den dramatiske økningen i husleie utgjør grovt regnet to årsverk. Ikke mer.
Dette er på ingen måte et ekstremt eksempel. Rundt Vika og Aker Brygge sitter det utallige advokatfirmaer, meglerhus, banker, konsulenter, etc., som kan vise til langt bedre lønnsomhetstall enn den fiktive bedriften i eksemplet ovenfor. Og for disse bedriftene er det helt utenkelig å flytte til f. eks. Helsfyr eller Bryn for å spare litt på husleien. De er helt avhengig av å sitte der hvor kundene er, eller der hvor kundene forventer å finne dem. Riktig adresse er definitivt en del av markedsføringen, både mot kunder og mot rekruttering av nye hoder. Dette er i tillegg områder der det er fysiske begrensninger for at det kan bygges mye nytt, slik at det blir kamp om å leie de beste arealene.
Mange vil nok hevde at nevnte eksempel kun vil gjøre seg gjeldende i det såkalte prestisjesegmentet i eiendomsmarkedet, og av Oslo-områdets ca. 8,5 millioner kvadratmeter næringseiendom er dette dog en begrenset del av totalen. Sant nok, men det har også en annen side – det gjør noe med tilbudssiden. Vi kan kalle det en ”smitteeffekt”.
Det er utvilsomt prestisjesegmentet media skriver mest om, og inngåtte leiekontrakter på rekordnivåer ofres mye spalteplass. Dette registrerer de fleste gårdeiere, enten de eier bygg i Oslo eller andre byer. Det brer seg en oppfatning blant eiendomsbesittere at lokalene de sitter på kommer til å bli mer verdt i fremtiden. Tiden jobber for dem. De har is i magen og blir tøffere i forhandlinger. En samstemt tilbudsside, med styrket tro på egen eiendomsmasse, presser prisene oppover. Psykologien spiller den klassiske teorien om tilbud og etterspørsel et lite puss. I nedgangstider er det derimot stikk motsatt – prisene på kremlokalene stuper. Makten overføres til leietakerne, betalingsvillighetene svinner hen og prisene dumpes – fokus er å fylle opp lokalene – kjapt.
Og det hele starter med det lille, men profilerte og volatile prestisjesegmentet, som for øyeblikket er på vei mot himmelen.
