Skrevet av Malling & Co
25.apr.2006
Hva skiller oss fra andre eiendomsrådgivere? Svaret ligger i navnet; vi er et komplett eiendomshus som kan bistå våre kunder gjennom hele livssyklusen til en næringseiendom.
Eierskapet i eiendomsbransjen er pulverisert, mens forvaltningen har blitt kraftig konsolidert. Nå er det småsparerne som eier bransjen, skriver Anders K. Malling i Tschudi & Malling Syndikering AS.
I løpet av de seneste fem årene har det vært en eksplosjon i transaksjonsvolumet knyttet til næringseiendom. I 2002 ble det omsatt næringseiendom for snaue 10 milliarder kroner, mens volumet steg til nærmere 70 milliarder kroner i fjor. En gjennomgående lav rente kombinert med stigende eiendomspriser har bidratt til å gjøre eiendom populært som aktivaklasse.
Det kraftige omsetningsvolumet har naturligvis påvirket eierskapet i eiendomsbransjen. Det kan derfor være interessant å kikke på hvem som kjøper og hvem som selger, og hvordan dette påvirker eiendomsbransjen.
Det høye omsetningsvolumet har først og fremst vært drevet av stor etterspørsel etter å plassere midler i eiendom fra “massemarkedet”. Gjennom etablering av diverse eiendomsfond, børsnoterte selskaper og syndikerte prosjekter har eiendomsplasseringer blitt langt mer tilgjengelig og utbredt blant folk flest. Eksempelvis ble det i fjor kjøpt og strukturert eiendomsprodukter på vegne av “folket” for anslagsvis 54 milliarder kroner. Små og store investorer sto med andre ord for nesten 77 prosent av den totale omsetningen i 2006. I 2005 kjøpte “småsparerne” næringseiendom for nesten 26 milliarder kroner, tilsvarende cirka 60 prosent av totalvolumet, ifølge DnB NOR Næringsmegling. Fra å være en aktivaklasse forbeholdt formuende privatpersoner har det blitt et investeringsprodukt for så å si alle med overskuddslikviditet. Vi ser at enorme mengder næringseiendom har blitt spredt ut til det norske folk, takket være eiendomsfond, børsnoterte eiendomsselskaper og syndikeringsaktører.
Selgergrupperingene er ikke en like ensartet masse, og følgelig problematisk å sette i bås. En gjennomgang av de største transaksjonene de seneste år avslører likevel at det er en hovedvekt av private familieselskaper og bedrifter som ikke har eiendom som kjernevirksomhet blant selgerne. I tillegg har enkelte tradisjonelle eiendomsselskaper valgt å “lette” balansen i det gode markedet.
Eiendomsbransjens landskap er i endring. Til tross for at eierskapet har blitt kraftig spredt, er likevel forvaltningen og driften blitt langt mer konsentrert. Felles for de nye eiergrupperingene er at de frontes av profesjonelle miljøer, som stiller høye krav til en kostnadseffektiv og rasjonell eiendomsdrift, samtidig som det rettes fokus på videreforedling og verdiutvikling. Selvsagt har det vært fokus på dette tidligere også, men denne delen av verdikjeden har gått fra å være preget av litt venstrehåndsarbeid fra den enkelte eiendomsinvestor, til å bli markant profesjonalisert. Dette må sies å være en positiv utvikling for bransjen.
Et annet positivt element ved at eiendomsforvaltingen konsentreres, er at det gjør forvalteren i stand til å dra nytte av størrelsen og dermed være i stand til å kutte kostnader. Basert på egne erfaringer vet vi at det er mulig å kutte forvaltningskostnadene med inntil 20 prosent ved å inngå “flåte-avtaler” for større porteføljer.
I kjølvannet av konsolideringen har det også meldt seg et behov for bedre benchmarking av avkastning og kostnader, samt en mer homogen rapporteringsform til eierne. I dag finnes det brukbare indekser (IPD) som gir gode indikasjoner på kostnads- og verdiutvikling.
En mulig utfordring ved denne utviklingen er at disse aktive kjøpergrupperingene (fond, syndikeringsaktører og børsnoterte eiendomsselskaper) gjennomgående er høyt belånt, og kan dermed være mer utsatt for dårlige tider i eiendomsmarkedet. Den høye belåningen, normalt mellom 70 og 80 prosent, gjør kontantstrømmen mer sårbar for endringer i markedsforholdene. Under hele den senere tids kjøpsboom har pilene utelukkende pekt oppover, slik at vi foreløpig ikke vet hvordan dette vil stå seg dersom klimaet i eiendomsbransjen skulle kjølne. Men det er verdt å merke seg at det naturligvis er stor forskjell på de ulike aktørenes eksponering og risikoprofil.
Eierskapet i eiendomsbransjen er smuldret opp mens forvaltningen har blitt kraftig konsolidert. Nå er det småsparerne som (til sammen) er blitt eiendomskonger!
Det kraftige omsetningsvolumet har naturligvis påvirket eierskapet i eiendomsbransjen. Det kan derfor være interessant å kikke på hvem som kjøper og hvem som selger, og hvordan dette påvirker eiendomsbransjen.
Det høye omsetningsvolumet har først og fremst vært drevet av stor etterspørsel etter å plassere midler i eiendom fra “massemarkedet”. Gjennom etablering av diverse eiendomsfond, børsnoterte selskaper og syndikerte prosjekter har eiendomsplasseringer blitt langt mer tilgjengelig og utbredt blant folk flest. Eksempelvis ble det i fjor kjøpt og strukturert eiendomsprodukter på vegne av “folket” for anslagsvis 54 milliarder kroner. Små og store investorer sto med andre ord for nesten 77 prosent av den totale omsetningen i 2006. I 2005 kjøpte “småsparerne” næringseiendom for nesten 26 milliarder kroner, tilsvarende cirka 60 prosent av totalvolumet, ifølge DnB NOR Næringsmegling. Fra å være en aktivaklasse forbeholdt formuende privatpersoner har det blitt et investeringsprodukt for så å si alle med overskuddslikviditet. Vi ser at enorme mengder næringseiendom har blitt spredt ut til det norske folk, takket være eiendomsfond, børsnoterte eiendomsselskaper og syndikeringsaktører.
Selgergrupperingene er ikke en like ensartet masse, og følgelig problematisk å sette i bås. En gjennomgang av de største transaksjonene de seneste år avslører likevel at det er en hovedvekt av private familieselskaper og bedrifter som ikke har eiendom som kjernevirksomhet blant selgerne. I tillegg har enkelte tradisjonelle eiendomsselskaper valgt å “lette” balansen i det gode markedet.
Eiendomsbransjens landskap er i endring. Til tross for at eierskapet har blitt kraftig spredt, er likevel forvaltningen og driften blitt langt mer konsentrert. Felles for de nye eiergrupperingene er at de frontes av profesjonelle miljøer, som stiller høye krav til en kostnadseffektiv og rasjonell eiendomsdrift, samtidig som det rettes fokus på videreforedling og verdiutvikling. Selvsagt har det vært fokus på dette tidligere også, men denne delen av verdikjeden har gått fra å være preget av litt venstrehåndsarbeid fra den enkelte eiendomsinvestor, til å bli markant profesjonalisert. Dette må sies å være en positiv utvikling for bransjen.
Et annet positivt element ved at eiendomsforvaltingen konsentreres, er at det gjør forvalteren i stand til å dra nytte av størrelsen og dermed være i stand til å kutte kostnader. Basert på egne erfaringer vet vi at det er mulig å kutte forvaltningskostnadene med inntil 20 prosent ved å inngå “flåte-avtaler” for større porteføljer.
I kjølvannet av konsolideringen har det også meldt seg et behov for bedre benchmarking av avkastning og kostnader, samt en mer homogen rapporteringsform til eierne. I dag finnes det brukbare indekser (IPD) som gir gode indikasjoner på kostnads- og verdiutvikling.
En mulig utfordring ved denne utviklingen er at disse aktive kjøpergrupperingene (fond, syndikeringsaktører og børsnoterte eiendomsselskaper) gjennomgående er høyt belånt, og kan dermed være mer utsatt for dårlige tider i eiendomsmarkedet. Den høye belåningen, normalt mellom 70 og 80 prosent, gjør kontantstrømmen mer sårbar for endringer i markedsforholdene. Under hele den senere tids kjøpsboom har pilene utelukkende pekt oppover, slik at vi foreløpig ikke vet hvordan dette vil stå seg dersom klimaet i eiendomsbransjen skulle kjølne. Men det er verdt å merke seg at det naturligvis er stor forskjell på de ulike aktørenes eksponering og risikoprofil.
Eierskapet i eiendomsbransjen er smuldret opp mens forvaltningen har blitt kraftig konsolidert. Nå er det småsparerne som (til sammen) er blitt eiendomskonger!
