Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Er leieavtalen til kontorlokalene i ferd med å løpe ut? Kanskje er det snart på tide med nye lokaler, men er du usikker på hvordan leiemarkedet vil se ut i 2017? Dette er prognosene for det nye året.
Etter en svakere utvikling av arbeidsmarkedet, blant annet er forårsaket av oljeprisfallet, stagnerte nybygg aktiviteten i Oslo. Kontorledigheten har falt og konkurransen om sentrumsbeliggenhetene har gått opp. Hva har dette å si for deg som leietaker, og hvordan ser utleiemarkedet ut i 2017?
Svakt fall i kontorledighet
Antall m² kontorlokaler som vil stå ledig i løpet av de neste 12 månedene, har gått ned med 5 prosent. Dette skyldes i hovedsak at få nye byggeprosjekter står ferdige, samtidig som noen bygg har blitt tatt ut av markedet (blant annet konvertert til bolig).
– Leietakere har derfor primært måttet finne kontorer i eksisterende bygg, og det har ført til en reduksjon i kontorledigheten,
forklarer analytiker i Malling & Co, Ann Kristin Aure.
– Mange leietakere har kontrakter som løper ut de neste to årene. Dette har ført til høyere aktivitet i markedet. På kort sikt kan dette føre til hardere konkurranse om de beste kontorlokalene, men vi forventer at det skal stabilisere seg i løpet av noen år,
sier Aure.
Stor økning i byggeprosjekter
Ferdigstillelsen av nye kontorlokaler har i 2016 og 2017 vært godt under gjennomsnittet for de siste ti årene. Den viktigste grunnen til dette er mangelen på store ankerleietakere som har kunnet sette i gang byggeprosesser. Utleier vil helst ha leid ut halve bygget før det settes i gang bygging. Etterspørselen etter kontorlokaler er nå høy, noe som forventes å bidra til økt bygging årene fremover.
De nye byggeprosjektene reflekteres også i det totale tilbudet av kontorlokaler i Oslo, som økte med 8 prosent i 2016. Dette tallet inkluderer lokaler i både eksisterende og fremtidige bygg.
– Fra spaden settes i jorda til bygget står klart til bruk, går det typisk 18-24 måneder.
Trolig vil ledigheten stabilisere seg i sentrum de neste tre årene, mens utkantområdene vil oppleve økt ledighet,
sier Aure.
Les mer om kontorledigheten i Oslo i den nyeste markedsrapporten fra Malling & Co.
Sentrum blir dyrere
Fra oktober 2015 til oktober 2016 økte kvadratmeterprisen i Kvadraturen med 14 prosent, og dette området opplevde dermed den største prisøkningen i Oslo.
9 av 10 leietakere vurderer sentrumsområdene som et gunstig geografisk område. Dette er de mest attraktive områdene som det derfor er mest rift om, og det ser ut til at dette er en økende trend.
Gjennomsnittlig kontorleie er for tiden høyest i CBD-området og indre sentrum av Oslo. Sammen med Kvadraturen og Bjørvika er dette områdene som trolig vil øke mest i leiepris i 2017.
I Kvadraturen er det for eksempel mange pågående rehabiliteringsprosjekter, som vil heve standarden og prisen på kontorlokaler ytterligere. Vi opplever også at leietakere har blitt mer kresne på beliggenhet, og dette driver konkurransen og leieprisene opp,
forklarer Aure.
Vanskelig å finne gode mikrobeliggenheter
Foruten at leietakere ønsker seg til sentrum, øker også attraktiviteten til såkalte gode mikrobeliggenheter. Dette er kontorbygg som ligger under fem minutters gange fra en tog- eller busstasjon. En mikrobeliggenhet på Lysaker kan derfor fremstå som mer attraktiv enn et kontorlokale med 15 minutters gange fra Nationaltheatret.
– I sentrum er det ofte vanskelig å finne parkering, og vi ser at lokaler som ligger nært et knutepunkt i kollektivtransporten, blir stadig mer attraktive,
forklarer Aure..jpg?width=1024&name=mc-23%20(1).jpg)
Det er allerede hard konkurranse om de beste mikrobeliggenhetene, og det er lite som tyder på at dette kommer til å endre seg i 2017.
– Leietakere stiller høye krav til kontorlokaler, og effektiv reisevei står høyt på ønskelisten.
Flest muligheter for de fleksible
Dersom bedrifter kan fire på kravene til beliggenhet, vil de flere steder møte en lavere konkurranse i leiemarkedet. Prognosene for 2017 viser at Asker, Billingstad, Sandvika og Fornebu trolig vil oppleve en nedgang i gjennomsnittlig leiepris.
– I disse områdene er det høy kontorledighet, og vi tror derfor at prisene vil falle noe i 2017, sier Aure. I områdene Nydalen, Helsfyr og Bryn tror Malling & Co på uendrede priser.
– Det er mange nye byggeprosjekter i disse områdene, og vi tror tilbudet vil øke i takt med etterspørselen. Derfor forventer vi ingen store endringer i leieprisen.
