Jon begynte i en deltidsstilling som seniorøkonom i analyseavdelingen i januar 2024. Han fant en felles interesse for analyse med Mallings analysesjef Haakon Ødegaard etter at sistnevnte i flere år har vært gjesteforeleser i Jons kurs i næringseiendom på Norges Handelshøyskole (NHH). Jon er utdannet siviløkonom fra NHH og har en mastergrad i finans fra Handelshøyskolen BI og en mastergrad i Real Estate Management fra KTH i Sverige. Han har fullført en PhD-utdanning i finans og håper å få tid å levere avhandlingen om eiendomsfinansiering. Før Jon tok steget over i akademia, jobbet han 20 år i finans som blant annet aksjeanalytiker og kapitalforvalter. Når han ikke skriver eller forsker på finans og eiendom, eller foreleser ved Universitetet i Sørøst-Norge og Norges Handelshøyskole, spiller han tennis og drar på ski. Noe han, ifølge ham selv, er like dårlig som ivrig på.
Hva slags rente snakker vi om? Jo, verdens viktigste rente. Som ikke er styringsrenten til den amerikanske sentralbanken, men den risikofrie realrenten. Eller bare «renta», som samfunnsøkonomene liker å kalle den.
Og det er normalt samfunnsøkonomene som er mest opptatt av denne. Ikke så rart, kanskje, ettersom den risikofrie realrenten ikke er direkte observerbar og ingen egentlig får låne til den. Men sentralbankene har blitt merkbart mer interessert i den. Og det burde du også.
Hvorfor? Jo, fordi den risikofrie realrenten danner det absolutte «gulvet» for renten. Den risikofrie realrenten er også kjent som «tidsverdien» eller «utålmodighetskostnaden» for penger. Eller enkelt forklart: Det representerer hvor mye mer penger du vil kreve for ikke å kunne bruke penger i dag mot helt sikkert å kunne bruke like mye (justert for inflasjon) i fremtiden, isolert sett altså bare kompensasjonen for å utsette konsumet.
Gratis penger, RIP
Det seneste tiåret har svaret vært mindre penger. Investorene har akseptert å plassere penger sikkert uten engang å få fullt ut kompensert for prisstigningen (negativ realrente). I perioder har noen også vært villige til, igjen helt sikkert, å tape penger selv før tap av kjøpekraft (negativ nominell rente). Da er ikke bare penger gratis. Du får penger for å låne. Det kunne ikke vare (med mindre du trodde på deflasjon). Og det gjorde det ikke heller. Nå rettes oppmerksomheten i stedet mot realrenten.
Realrenten er viktig fordi nominelle renter er «tilslørt» av prisstigning. Den nominelle renten er bare en tilpasning for «tilsløringen» som inflasjonen representerer. Det er realstørrelser, som realpriser, reallønn og realrente som bør bety noe. Om renten går opp er det ingen katastrofe så lenge priser og inntekter stiger tilsvarende. I så fall er det bare måleenheten som endres. Men om renten går opp og priser og inntekter øker mindre, blir den reelle belastningen høyere. Realrenten har steget. I praksis lever likevel de fleste av oss i en nominell verden, og blir dermed gjerne offer for det økonomene kaller pengeillusjon («money illusion»).
Norges Bank tror på positiv realrente
Nå vil realrenten på kort sikt sprette opp og ned som følge av uregelmessig inflasjon, så det er den «underliggende realrenten» som sentralbankene interesserer seg for. Den kalles gjerne den «nøytrale realrenten», eller som Norges Bank definerer den; «den realrenten som er forenlig med produksjon lik potensiell produksjon og inflasjon på målet på mellomlang sikt». [2] Den europeiske sentralbanken (ECB), som også helt nylig adresserte realrenten, mener den er en rente som hverken representerer en ekspansiv eller kontraktiv pengepolitikk.
Norges Bank viet realrenten spesiell oppmerksomhet i Pengepolitisk rapport 2/23, med en gjenvisitt si sin seneste rapport (4/23). Her viser Norges Bank at den forventer at realrenten beveger seg opp til godt over én prosent det neste året.
.svg)
Figur 1: Faktisk og forventet utvikling i norsk realrente (kilde Norges bank)
Denne oppgangen er imidlertid ikke hva Norges Bank forventer som nøytral realrente. Den mener den ligger noe lavere: «Den nøytrale realrenten er en usikker størrelse, men vi anslår at den ligger i det øvrige sjiktet av intervallet -0,5 til 0,5 prosent». Se figur 2.
Figur 2: Norges Banks estimater for nøytral realrente (kilde Norges bank)
Den europeiske sentralbanken tror den nøytrale realrenten fremover vil ligge på rundt null, opp 30 basispunkter fra 2019. I USA har realrenten ligget noe høyere og New York-avdelingen til Federal Reserve estimerer den til rundt én prosent. Med en realrente på rundt null vil de nominelle risikofrie rentene (statsrentene) omtrent tilsvare forventet inflasjon, eller litt mer for lange renter, som også krever en kompensasjon for risikoen for uventet inflasjon (terminpremie).
Negativ, enn så lenge
I skrivende stund (februar 2024) ser det imidlertid ut til at realrenten vil holde seg under null en stund til da veksten i konsumprisindeksen fortsatt ligger over både styringsrente og lang statsrente. Men om Norges Bank mener den naturlige realrenten skal ligge over null, må enten dagens rente være er høy nok til å senke inflasjonen ganske snarlig eller så er faktisk rentetoppen ikke nådd ennå, slik håpet var før jul.
Spørsmålet er om Norges Bank ønsker å styre inn mot en positiv realrente, eller om den bare tror den beveger seg dit. Dette har stor betydning for eiendomsmarkedet, og i neste artikkel diskuteres nettopp realrentens betydning for avkastningskravet i eiendom. Spoiler: Den betyr mye!
LES OGSÅ; Investorene oppdager nå hva den såkalte likviditetspremien egentlig er
Synspunktene som uttrykkes her representerer forfatterens syn og behøver ikke være i tråd med Mallings syn.
Kilder:
Norges Bank: Pengepolitisk rapport 2/2023, https://www.norges-bank.no/aktuelt/nyheter-og-hendelser/Publikasjoner/Pengepolitisk-rapport-med-vurdering-av-finansiell-stabilitet/2023/ppr-22023/
Norges Bank: Pengepolitisk rapport 4/2023, https://www.norges-bank.no/aktuelt/nyheter-og-hendelser/Publikasjoner/Pengepolitisk-rapport-med-vurdering-av-finansiell-stabilitet/2023/ppr-42023/
Federal Reserve Bank of New York (, Measuring the Natural Rate of Interest, https://www.newyorkfed.org/research/policy/rstar/overview
Obstfeld, M (2023): “Natural And Neutral Real Interest Rates: Past And Future”, Working Paper 31949 http://www.nber.org/papers/w31949
Bank of England Staff Working Paper No. 990: https://www.bankofengland.co.uk/-/media/boe/files/working-paper/2022/decomposing-the-drivers-of-global-r-star.pdf
ECB : Estimates of the natural interest rate for the euro area: an update https://www.ecb.europa.eu/pub/economic-bulletin/html/eb202401.en.html#toc21
