Skrevet av Malling & Co
21.sep.2007
Hva skiller oss fra andre eiendomsrådgivere? Svaret ligger i navnet; vi er et komplett eiendomshus som kan bistå våre kunder gjennom hele livssyklusen til en næringseiendom.
Eiendomsbransjen er i endring, en rekke nye finansielle eiergrupperinger er dannet. Hvordan former de nye finansielle aktørene bransjen, og hvordan står de rustet til å møte fremtiden, spør Anders K. Malling i Eiendomshuset Malling & Co.
De senere år har det vokst frem en rekke nye kjøpergrupperinger, som har vært meget aktive i transaksjonsmarkedet. Disse grupperingene består først og fremst av eiendomsfond, både norske og utenlandske, børsnoterte eiendomsselskaper og syndikeringsselskaper. Bak disse nyskapningene står det en hærskare av både små og store investorer.
Takket være spleiselagene disse aktørene syr sammen, har investering i næringseiendom blitt allemannseie, og eierskapet i den norske eiendomsbransjen er blitt kraftig spredt. En direkte positiv konsekvens av spredningen, er at vanlige investorer har muligheten til å diversifisere investeringene i en ellers så kapitalintensiv aktivaklasse som eiendom, noe som var en umulighet for bare få år siden. Og hvilken avkastning det har gitt for de aller, aller fleste.
Selv om eierskapet er spredt, så er forvaltningen og driften blitt mer konsentrert. Felles for mange av de nye eiergrupperingene er at de frontes av profesjonelle miljøer, som stiller høye krav til en kostnadseffektiv og rasjonell eiendomsdrift, samtidig som det rettes fokus på videreforedling og verdiutvikling.
Selvsagt har det vært fokus på dette tidligere også, men denne delen av verdikjeden har gått fra å være preget av litt venstrehåndsarbeid fra den enkelte eiendomsinvestor, til å bli markant profesjonalisert. Større aktører kan også tillate seg å tenke mer helhetlig – både i eiendomsdriften og konseptutforming.
De store aktørene bruker deres markedsmakt bevisst overfor forvaltningsmiljøer, meglerstanden og andre tjenesteytere, som igjen er skjerpende for konkurransen, hvor profesjonalisering, nyvinning og effektivisering ofte er sluttresultatet. For ikke å snakke om utlendingenes inntog og deres profesjonalitet, noe vi nordmenn kan dra mye lærdom av. Analysedekningen av markedet har blitt drastisk forbedret, hvilket gjør det enklere og tryggere for norske og utenlandske investorer å orientere seg. Med et godt analysegrunnlag, blir beslutningsprosesser enklere, og bidrar tilslutt til økt likviditet. Det er helt klart at disse momentene, og ikke minst de gode tidene, har bidratt positivt for bransjens utvikling.
De gode tidene vil forhåpentligvis vedvare en stund til, spesielt i leiemarkedet, men som alltid vil det også komme gråværsdager. Spørsmålet blir da hvordan de nye finansielle aktørene vil være rustet til å takle nedgangstider, med tilhørende økt ledighet, fallende leiepriser, etc.
Takket være spleiselagene disse aktørene syr sammen, har investering i næringseiendom blitt allemannseie, og eierskapet i den norske eiendomsbransjen er blitt kraftig spredt. En direkte positiv konsekvens av spredningen, er at vanlige investorer har muligheten til å diversifisere investeringene i en ellers så kapitalintensiv aktivaklasse som eiendom, noe som var en umulighet for bare få år siden. Og hvilken avkastning det har gitt for de aller, aller fleste.
Selv om eierskapet er spredt, så er forvaltningen og driften blitt mer konsentrert. Felles for mange av de nye eiergrupperingene er at de frontes av profesjonelle miljøer, som stiller høye krav til en kostnadseffektiv og rasjonell eiendomsdrift, samtidig som det rettes fokus på videreforedling og verdiutvikling.
Selvsagt har det vært fokus på dette tidligere også, men denne delen av verdikjeden har gått fra å være preget av litt venstrehåndsarbeid fra den enkelte eiendomsinvestor, til å bli markant profesjonalisert. Større aktører kan også tillate seg å tenke mer helhetlig – både i eiendomsdriften og konseptutforming.
De store aktørene bruker deres markedsmakt bevisst overfor forvaltningsmiljøer, meglerstanden og andre tjenesteytere, som igjen er skjerpende for konkurransen, hvor profesjonalisering, nyvinning og effektivisering ofte er sluttresultatet. For ikke å snakke om utlendingenes inntog og deres profesjonalitet, noe vi nordmenn kan dra mye lærdom av. Analysedekningen av markedet har blitt drastisk forbedret, hvilket gjør det enklere og tryggere for norske og utenlandske investorer å orientere seg. Med et godt analysegrunnlag, blir beslutningsprosesser enklere, og bidrar tilslutt til økt likviditet. Det er helt klart at disse momentene, og ikke minst de gode tidene, har bidratt positivt for bransjens utvikling.
De gode tidene vil forhåpentligvis vedvare en stund til, spesielt i leiemarkedet, men som alltid vil det også komme gråværsdager. Spørsmålet blir da hvordan de nye finansielle aktørene vil være rustet til å takle nedgangstider, med tilhørende økt ledighet, fallende leiepriser, etc.
Før vi svarer på dette spørsmålet, så er det viktig å ha i bakhodet at eiendomsprisene har steget kraftig de siste årene. Ta for eksempel dronning Mauds gate 1-3, som Pecunia kjøpte i 2003 for 440 millioner kroner (tilsvarende rundt 20.000 kroner kvadratmeteren). I dagens marked er dette bygget trolig verdt opp mot tre ganger mer.
De høye prisene i eiendomsmarkedet har utvilsomt lokket frem mange selgere, som ellers ikke ville solgt. Dette gjelder spesielt “familie-eiendommer”, som har gått i arv i generasjoner. Disse selgerne har gjerne sittet med eiendommen(e) en stund, og har dermed nedbetalt mye gjeld, samtidig som den historiske inngangsbilletten var lav. Effekten av prisoppgangen og det aktive transaksjonsmarkedet er at eierskapet i større grad er flyttet fra selgere med lav belåning til langt mer aggressive og risikovillige kjøpere.
I motsetning til mange av dagens selgere, er fellesnevneren for de nye finansielle kjøperne at de gjennomgående er høyt belånt, typisk med en belåningsgrad på mellom 70-85 prosent av kjøpesummen. Isolert sett vil en såpass høy belåningsgrad bidra til at risikoen øker. Det skal tross alt ikke mer enn et fall i eiendomsprisene på ca. 20-30 prosent før egenkapitalen i teorien er tapt.
Man skal også være klar over at enkelte eiendomsfond har en meget kostnadskrevende driftsplattform (forvaltningskostnader opp mot 10 - 15 prosent av leieinntektene, mot normalt 2 – 4 prosent ved forvaltning av enkeltstående eiendommer), samt at det også utbetales løpende “success-fee” til forvalter/tilrettelegger når verdien av fondet stiger. Begge deler vil tære på likviditetsbeholdningen, og god likviditet er helt avgjørende i dårlige tider.
Videre er den utbyttevennlige profilen en av grunnene til at eiendomsproduktene slår så godt an i spare/investormarkedet. Men tømming av kassen vil naturligvis også tære på likviditeten og bidra til at selskapene/eiendommene blir mindre motstandsdyktige når konjunkturene snur.
De nye finansielle aktørene har definitivt bidratt til å utvikle og profesjonalisere eiendomsbransjen. Det norske eiendomsmarkedet har lenge hatt et eksotisk omdømme internasjonalt, men er på vei til å bli satt på kartet. Likevel gjenstår det å se hvordan aktørene takler et nedadgående marked.
