Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Koronapandemien og nedstengningen av samfunnet førte med seg en bråstopp i utleiemarkedet inn i andre kvartal 2020. Etter hvert som samfunnet gradvis åpnet opp igjen i mai og juni, tok også aktiviteten seg opp i utleiemarkedet for kontorer.
I juni var aktiviteten god, men ikke alle prosessene som da ble satt i gang igjen klarte å lande før utløpet av kvartalet. Det er derfor grunn til å forvente at mye av aktiviteten i markedet vil skyves over i tredje kvartal.
Nye tall for Q2 antyder fortsatt stigende trend på halvårsbasis
Arealstatistikk, som samler inn leiekontrakter fra de fleste aktørene i Oslo-markedet på kvartalsvis basis, kom med sin første kvartalsrapport påvirket av korona i starten av juli. Den viste en liten nedgang på 3,7 % for gjennomsnittet av kvadratmeterleien i signerte kontorleiekontrakter i Q2 sammenlignet med kvartalet før. Samtidig er snittprisen for første halvår 2020 2 % prosent høyere enn foregående halvår. Kontorleieprisene ser faktisk ut til å fortsette på en stigende trend siden første halvår 2016 med en årlig snittvekst estimert til ca. 6 % per år, dog med noe svakere vekst fra andre halvår 2019. Halvårstallene for første halvår vil da inkludere tall for første kvartal som var nærmest upåvirket av korona. Det er derfor mer interessant å studere andre kvartal litt mer i detalj.
Første post-koronakvartal kan indikere et leieprisfall
Dersom vi benytter tallene til Arealstatistikk for hvert år tilbake til 2008, og ser på prosentvis endring i oppnådde snittleiepriser fra første til andre kvartal, ser man raskt at andre kvartal er den måneden vi normalt ser størst leieprisvekst gjennom året. Iht. tallene fra Arealstatistikk har det ikke blitt målt negativ prisutvikling for snittet av signerte leieavtaler fra første til andre kvartal siden tallserien startet Q1 2008. I tabellen under har vi hentet ut den prosentvise veksten fra kvartalet før, for hvert år, og beregnet et snitt for hvert kvartal i det enkelte år. Som man ser er det, basert på de historiske dataene, aldri observert negativ endring fra første til andre kvartal. Dog er det også verdt å ta inn i betraktningen at tidligere nedturer i markedet (finanskrisen og oljeprisfallet) traff økonomien i andre halvår, og ikke i første halvår slik korona har gjort. Vi ser også fra tidligere kriser at leiemarkedet gjerne bunner ut 6-12 mnd. etter at krisen har inntruffet. Derfor vil de neste kvartalene være avgjørende for å fastslå hvordan kontorleiemarkedet faktisk har blitt påvirket av koronakrisen.
Endelig snittpris fra forrige kvartal, signerte kontorleiekontrakter
Kilde: Arealstatistikk
Volumene var lave i Q2, men ikke så lave man kanskje skulle tro
Ettersom mye av samfunnet stengte ned og markedet stoppet opp, var det forventet et lavt volum av signerte leieavtaler i Q2, sammenlignet med en normalsituasjon. Som en av Norges største på utleie av kontorleieavtaler vet vi også at volumet hadde vært høyere uten korona, da vi kjenner til flere prosesser som stoppet opp og ikke ble ferdig signert innenfor kvartalet. Likevel, dersom vi ser på totalvolumet i Q2 sammenlignet med Q2 i tidligere år (tilbake til Q2 2008), så er faktisk ikke Q2 2020 lavest. Som figuren under viser, var både 2014 og 2008 dårligere. Det er riktignok flere faktorer og tilfeldigheter som påvirker signerte volumer innad i et enkelt kvartal, som blant annet utløp av leiekontrakter og tilgjengelighet av produkt i markedet. Man må også ta høyde for at markedet har vokst i perioden, så relativt sett er Q2 2020 litt dårligere enn de absolutte tallene viser. Likevel, at volumene ble så bra som de gjorde, og at leietakere valgte å ta beslutninger under den usikkerheten som rådet i andre kvartal, er et tegn på at markedet er temmelig robust. Vi forventer også noe større volumer enn ellers i Q3 på grunn av flere utsatte prosesser.
Kilde: Arealstatistikk
Ta høyde for stor usikkerhet i tall for enkeltkvartaler
Vi vil samtidig påpeke at kontorleiemarkedet har begrenset likviditet, og at koronakrisen kan ha forskjøvet utvalget av typiske kontrakter som inkluderes i et kvartal. En økt andel av reforhandlinger, eller færre leiekontrakter i de dyreste områdene kan forklare endringer i observert leiesnitt uten at det representerer en reell endring av oppnåelige leier for et kontorbygg i Oslo. Dog vil denne usikkerheten jevnes ut ved å se på trenden over flere kvartaler, og igjen blir derfor tallene for Q3 og Q4 sentrale for å avgjøre mer presist hvordan korona faktisk har påvirket kontorleiemarkedet. Enn så lenge beholder vi våre prognoser fra vår siste markedsrapport som vi lanserte i mai.
Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
Klikk på knappen nedenfor for å se tidligere kommentarer og markedsrapporter.
