+ Tema
- Nyheter og presseklipp (96)
- Analyse (88)
- Eiendomsforvaltning (71)
- Utleie og konseptuvikling (43)
- Leietakerrådgiving (26)
- Markedsrapporter (26)
- Energi og miljø (21)
- Referanser (19)
- Teknologi (19)
- Market Update (18)
- Eiendomsutvikling (16)
- Investment (12)
- Bærekraft og ESG (11)
- Retail (11)
- Lager- og logistikk (7)
- Verdivurdering (1)
Kjøp og salg av Næringseiendom -Slik sikrer du korrekt regnskapsførsel og verdsettelse
Martin Mehus har ledet den økonomiske forvaltningen siden 2017. Han er statsautorisert revisor og regnskapsfører, og har bred erfaring fra internasjonal industri til boligutvikling i Norge. Martin brenner for å koble regnskap og teknologi sammen for å skape unike og gode kundeopplevelser. I sine yngre dager konkurrerte han i norgestoppen innen seiling, en erfaring han gjerne trekker inn i arbeidshverdagen.
Næringseiendom har de siste årene blitt et mer attraktiv investeringsaktiva. Dette resulterer i at transaksjonsvolumet har økt og flere aktører har kjøpt eiendom som investering. Denne endringen stiller krav til regnskapsførselen da forståelse av en transaksjonsprosess er nødvendig og at man foretar de rette bokføringene i kjølvannet av en transaksjon.
Kjøp og salg av eiendom er en stor del av det å drive virksomhet innenfor fast eiendom. Det vanligste er å kjøpe eiendommene gjennom å kjøpe aksjeselskaper, da dette reduserer beskatningen på gevinsten for selger – men i enkelte tilfeller kan det også lønne seg å kjøpe eiendommen direkte. I begge tilfeller legges gjerne en meglerstandard til grunn ved beregning av kjøpesummen for aksjene eller eiendommen.
Forberedelse til kjøp og salg av eiendom
I et eiendomsselskap er det ofte selve eiendommen som utgjør det vesentligste av verdi. Ved kjøp av aksjene i et eiendomsselskap legger derfor meglerstandarden til grunn at kjøpesummen utgjøres av eiendomsverdien med tillegg av selskapets øvrige eiendeler og fradrag for gjeld. Mens eiendomsverdien ofte forhandles konkret frem til et fast beløp, vil tillegg og fradrag ta utgangspunkt i selskapets regnskapsmessige balanse. Dersom man selger eiendommen direkte vil man ikke ha tilsvarende justeringer, og kjøpesummen bestemmes av den avtale eiendomsverdien alene.
Justeringer ved kjøp av eiendomsselskap
Bakgrunnen for justeringene er å nøytralisere effekten av at man kjøper et selskap, slik at kjøper settes i samme økonomiske posisjon som om eiendommen ble kjøpt direkte.
Som nevnt tar justeringene utgangspunkt i selskapets balanse, men det er viktig å huske på at regnskapsførte balanseposter ikke alltid reflekterer den virkelige verdien av de ulike postene. Dersom man ikke hensyntar kjøpesumsmekanismene på en korrekt måte ved beregningen, vil man fort ende med en feilprising av aksjene.
LES OGSÅ; Due diligence i kjøp og salg av næringseiendom: En sjekkliste
Viktigheten av korrekt kjøpesumsberegning
Det typiske eksempelet er periodiseringsposter som ikke vil skape noen cash-effekt for selskapet i fremtiden, men som kun er regnskapsmessige periodiseringer. Slike poster påvirker ikke verdien til eiendommen, og vil aldri komme kjøper til gode. Kjøper skal derfor heller ikke betale for slike poster, og disse må trekkes ut av kjøpesummen. Det er derfor viktig med inngående kunnskap om de ulike postene i selskapets balanse og hvordan disse skal hensyntas i kjøpesumsberegningen for å fastsette den reelle verdien av aksjene.
Vårt team i Malling består både av statsautoriserte regnskapsførere og statsautoriserte revisorer som har lang erfaring både med utarbeidelse og gjennomgang av kjøpesumsberegninger. Vi kan bistår våres kunder kontinuerlig med teknisk oppsett av kjøpesumsberegning i henhold til kjøpekontrakt samt gjennomgang av regnskapsmateriale for å identifisere poster som kan føre til feilprising av aksjene.
Kjøpers tilbud og viktigheten av korrekt informasjon
Ved en eiendomstransaksjon vil som regel kjøpers tilbud være basert på nøkkelinformasjon fra selgers eiendomsforvalter og regnskapsfører. Dette være seg leietakerlister, informasjon om skatte- og avgiftsmessige forhold eller informasjon om eiendommens tilstand. Med andre ord, informasjon som sier noe om hvilke kontantstrømmer eiendommen eller selskapet kan forventes å skape i fremtiden, og som dermed legges til grunn for verdsettelsen av eiendommen eller selskapet.
Kjøpers tilbud er dermed betinget av at forutsetningene lagt til grunn i kjøpesummen faktisk stemmer, og at det ikke foreligger spesielle forhold som avviker fra normalen. Dersom kjøpesummen er basert på uriktig informasjon, kan kjøper risikere å enten betale mer for selskapet/eiendommen enn det den er verdt eller at eiendommen ikke kan benyttes slik det var tiltenkt. Som et ledd i kjøpers undersøkelsesplikt etter kjøpsloven, vil derfor kjøper ofte gjennomføre en due diligence som innebærer å gjennomgå informasjonen mottatt fra selger for å avdekke feilaktig eller manglende informasjon om forhold som kan påvirke verdien på eiendommen eller selskapet, og dermed også kjøpesummen.
Dette medfører at det er svært viktig at en eiendomsforvalter og/eller regnskapsfører har god, oversiktlig og fullstendig dokumentasjon.
Konsekvenser av mangelfull dokumentasjon
Dersom kjøper i sin gjennomgang avdekker feil eller mangler i informasjonen oppgitt av selger, kan dette håndteres særskilt gjennom egne punkter i kjøpekontrakten. Manglende eller mangelfull dokumentasjon vil øke risikoen for kjøper og dermed også redusere prisen kjøper er villig til å betale. I verste fall kan man oppleve at dokumentasjonen er så feilaktig eller mangelfull at kjøper vurderer risikoen for høy til å gjennomføre transaksjonen, eller at kjøper og selger ikke blir enige om en kjøpspris.
Når transaksjonen gjennomføres er kjøpesummen basert på en estimert kjøpesum da man beregnet en balanse frem i tid basert på en bestemt dato for overtakelse. En dyktig regnskapsfører vil kunne gjøre en god estimering som vil ende nær den faktiske kjøpesummen. Etter at transaksjonen er gjennomført vil man ha i en frist i kjøpekontrakten til å utføre en revidert endelig kjøpesum med et på følgende pro/contra oppgjør. Store avvik mellom foreløpig og endelig kjøpesum vil som oftest medføre unødige diskusjoner mellom kjøper og selger som man ville unngått med en god t gjennomarbeidet foreløpig estimert kjøpesum.
Vi i Malling etterstreber høy kvalitet på dokumentasjon på våre forvaltningsoppdrag. Vi mener det er viktig å tenke potensielt salg fra start på alle nye oppdrag, for å kunne sikre at all relevant informasjon er på plass. Derfor har vi fokus på å innhente og systematisere informasjon og dokumentasjon fra det tidspunktet vi overtar som forvalter og/eller regnskapsfører for oppdragene, slik at dette skal være enkelt tilgjengelig og bidra til å skape trygghet i en eventuell salgsprosess. Vi ønsker å kunne bistå våre oppdragsgivere til en effektiv salgsprosess og bidra til riktig verdsettelse både for kjøper og selger.
LES OGSÅ; En guide til håndtering av merverdiavgift i eiendom
I etterkant av kjøp – hva nå?
Når man kjøper en eiendom eller eiendomsselskap, må dette innregnes i kjøpers regnskaper. Dersom man kjøper eiendommen direkte, må det gjøres en vurdering av hvilke komponenter man egentlig har kjøpt – med andre ord, hva består eiendommen av? Kjøpesummen skal fordeles på de ulike komponentene som inngår, som for eksempel tomt, bygg, tekniske anlegg, inventar, maskiner eller annet.
Denne fordelingen vil blant annet få betydning for hvordan selskapet vil skattlegges fremover. De ulike komponentene har ulik skattemessig avskrivningstid, og vil således ha effekt på selskapets skattemessige resultat fra år til år. Eksempelvis avskrives bygg skattemessig med 2 % årlig mens teknisk anlegg avskrives med 10 %. Det medfører at man skattemessig får en lavere kostnad når man allokerer kjøpesummen til bygg enn eksempelvis teknisk anlegg. I tillegg skal det vurderes hvilken regnskapsmessig levetid de ulike komponentene har, hvilket påvirker det regnskapsmessige resultatet og grunnlag for for eksempel utbytteutdeling.
Vurdering ved kjøp av aksjer i eiendomsselskap
Dersom man kjøper aksjene i et eiendomsselskap må det vurderes hvorvidt kjøpet utløser etablering av konsern og eventuell konsernregnskapsplikt. Tilsvarende som for kjøp av eiendom direkte, må det gjøres en oppkjøpsanalyse som innebærer å fordele kjøpesummen på de elementene man faktisk har kjøpt. Ofte vil kjøpesummen langt overstige de bokførte verdiene av selskapet, og man sitter dermed med merverdier som må fordeles ut på de postene man har kjøpt, for eksempel eiendom. De merverdiene man ikke kan allokere til en bestemt post, klassifiseres som goodwill.
De ulike postene i regnskapet følger ulike regler for regnskapsføring og verdivurdering i regnskapet. Hvordan man allokerer merverdiene vil derfor få konsekvenser for konsernregnskapet, herunder konsernets resultat. Ved kjøp av eiendomsselskaper vil som regel disse merverdiene allokeres til de ulike komponentene eiendommen består av, samt goodwill og utsatt skatt. Hvordan man allokerer disse verdiene vil ha betydning for konsernets regnskapsmessige resultat og kunne påvirke nøkkeltallene som rapporteres til investorer. Det er derfor viktig at verdiene allokeres på en slik måte at det gir et rettvisende bilde av den investeringen som er gjort, og at fremtidige resultater gir et best mulig bilde på faktisk avkastning. En godt utarbeidet kjøpesumsberegning vil være til stor hjelp ved innregningen i et konsernregnskap.
Viktigheten av korrekt kjøpesumsberegning
Det er viktig at man derfor gjør de riktige vurderingene når man skal foreta fordelingen av kjøpesummen, både ved kjøp av eiendom og ved kjøp av aksjer, slik at dette blir riktig i henhold til regnskaps- og avgiftsmessig regelverk, men også i eiernes interesse der regelverket tillater tilpasninger.
Etter overtakelse av eiendommen skal det foretas en pro & contra, der selger skal sette opp en oppdatert kjøpesum basert på en revidert balanse. Endringen mellom den estimerte kjøpesummen og endelig blir cashoppgjør mellom kjøper og selger. Normalt skal ikke dette utløse den store transaksjonen. I perioden mellom foreløpig og endelig kjøpesumsberegning er det viktig å skille på eierkostnader som skal betales av selger, disse skal ikke påvirke kjøpesummen. Eksempler på dette forpliktelser selger er pålagt å utbedre for kjøper etc. En dyktig forretningsfører vet å skille ut disse kostnadene og sørge for at de ikke påvirker en pro & contra.
LES OGSÅ; Optimaliser kontrollen over ditt eiendomsregnskap
Lang erfaring og kompetanse i eiendomstransaksjoner og konsernregnskap
Malling har lang erfaring som regnskapsførere og har flere porteføljer hvor kjøp og salg av eiendom skjer hyppig. Vi har flere oppdragsgivere hvor det utarbeides konsernregnskaper, og vi har god kompetanse når det gjelder oppkjøpsanalyser og konsernregnskap. Videre har vi dyktige medarbeidere med god kompetanse både på regnskap og det skatte- og avgiftsmessige regelverket, og kan bistå våre oppdragsgivere til å gjøre de vurderinger som kreves.
Denne teksten er et utdrag av vår siste e-bok om regnskapsførsel av eiendom. Last ned hele e-boken her;
Totalleverandør med øye for detaljer
Som Norges største og eldste eiendomshus håndterer vi alle forhold rundt en eiendom på vegne av gårdeier. Vi i regnskapsavdelingen er særdeles interessert i eindomsregnskapet og har spisset vår avdeling og systemer mot nettopp eiendom. Dette gjør oss ekstra kvalifisert til å bistå profesjonelle eiendomsaktører med den økonomiske forvaltningen. I tillegg til ordinær regnskapsførsel kan vi også bistå inn i spesifikke prosesser der man trenger spesialistkompetanse. Vi har bidratt kunder gjennom krevende prosesser som kjøp og salg, due diligence samt andre komplekse transaksjoner. Vårt team har en god bredde i kompetanse og erfaring inn i de fleste områder.
Er du klar til å ta eiendomsforvaltningen til et nytt nivå? Kontakt Malling i dag.
Motta rapporter og informasjon direkte i din e-post
FLERE KATEGORIER
- Nyheter og presseklipp (96)
- Analyse (88)
- Eiendomsforvaltning (71)
- Utleie og konseptuvikling (43)
- Leietakerrådgiving (26)
- Markedsrapporter (26)
- Energi og miljø (21)
- Referanser (19)
- Teknologi (19)
- Market Update (18)
- Eiendomsutvikling (16)
- Investment (12)
- Bærekraft og ESG (11)
- Retail (11)
- Lager- og logistikk (7)
- Verdivurdering (1)
Siste artikler
ARKIV
- oktober 2024 (1)
- september 2024 (5)
- august 2024 (3)
- juli 2024 (3)
- juni 2024 (3)
- mai 2024 (4)
- april 2024 (4)
- mars 2024 (5)
- februar 2024 (5)
- januar 2024 (6)
- desember 2023 (3)
- november 2023 (7)
- oktober 2023 (5)
- september 2023 (1)
- august 2023 (4)
- juli 2023 (5)
- juni 2023 (4)
- mai 2023 (5)
- april 2023 (3)
- mars 2023 (3)
- februar 2023 (3)
- januar 2023 (5)
- desember 2022 (2)
- november 2022 (3)
- oktober 2022 (11)
- september 2022 (2)
- august 2022 (5)
- juli 2022 (4)
- juni 2022 (4)
- mai 2022 (1)
- april 2022 (5)
- mars 2022 (5)
- februar 2022 (4)
- januar 2022 (5)
- desember 2021 (2)
- november 2021 (5)
- oktober 2021 (3)
- september 2021 (3)
- august 2021 (2)
- juli 2021 (1)
- juni 2021 (8)
- mai 2021 (3)
- april 2021 (1)
- mars 2021 (5)
- februar 2021 (4)
- januar 2021 (7)
- desember 2020 (5)
- november 2020 (4)
- oktober 2020 (5)
- september 2020 (4)
- august 2020 (3)
- juli 2020 (4)
- juni 2020 (6)
- mai 2020 (5)
- april 2020 (5)
- mars 2020 (7)
- februar 2020 (3)
- januar 2020 (5)
- desember 2019 (4)
- november 2019 (4)
- oktober 2019 (4)
- september 2019 (4)
- august 2019 (4)
- juli 2019 (6)
- juni 2019 (6)
- mai 2019 (6)
- april 2019 (5)
- mars 2019 (3)
- februar 2019 (4)
- januar 2019 (6)
- november 2018 (6)
- oktober 2018 (4)
- september 2018 (6)
- august 2018 (1)
- juli 2018 (1)
- juni 2018 (4)
- mai 2018 (5)
- april 2018 (7)
- mars 2018 (1)
- februar 2018 (2)
- januar 2018 (4)
- desember 2017 (5)
- november 2017 (6)
- oktober 2017 (3)
- september 2017 (3)
- august 2017 (2)
- juli 2017 (1)
- juni 2017 (1)
- mai 2017 (6)
- april 2017 (5)
- mars 2017 (5)
- februar 2017 (2)
- januar 2017 (8)
- november 2016 (2)
- september 2016 (2)
- august 2016 (1)
- april 2016 (2)
- januar 2016 (1)
- november 2015 (2)
- september 2015 (2)
- august 2015 (1)
- juni 2015 (3)
- mai 2015 (1)
- april 2015 (1)
- mars 2015 (1)
- februar 2015 (2)
- januar 2015 (1)
- november 2014 (2)
- november 2013 (2)
- oktober 2013 (2)
- august 2013 (1)
- juli 2013 (1)
- juni 2013 (2)
- desember 2012 (1)
- november 2012 (3)
- september 2012 (1)
- juli 2012 (1)
- juni 2012 (2)
- mai 2012 (1)
- desember 2011 (1)
- september 2011 (2)
- august 2011 (2)
- mars 2011 (1)
- desember 2010 (1)
- november 2010 (2)
- oktober 2010 (1)
- desember 2009 (1)
- november 2009 (1)
- mars 2009 (4)
- januar 2009 (1)
- desember 2008 (1)
- mai 2008 (1)
- desember 2007 (2)
- november 2007 (1)
- september 2007 (1)
- juli 2007 (1)
- mai 2007 (1)
- april 2007 (1)
- november 2006 (1)
- oktober 2006 (1)
- september 2006 (1)
- juni 2006 (1)
- april 2006 (1)
- februar 2006 (1)
- februar 2005 (1)