Jon begynte i en deltidsstilling som seniorøkonom i analyseavdelingen i januar 2024. Han fant en felles interesse for analyse med Mallings analysesjef Haakon Ødegaard etter at sistnevnte i flere år har vært gjesteforeleser i Jons kurs i næringseiendom på Norges Handelshøyskole (NHH). Jon er utdannet siviløkonom fra NHH og har en mastergrad i finans fra Handelshøyskolen BI og en mastergrad i Real Estate Management fra KTH i Sverige. Han har fullført en PhD-utdanning i finans og håper å få tid å levere avhandlingen om eiendomsfinansiering. Før Jon tok steget over i akademia, jobbet han 20 år i finans som blant annet aksjeanalytiker og kapitalforvalter. Når han ikke skriver eller forsker på finans og eiendom, eller foreleser ved Universitetet i Sørøst-Norge og Norges Handelshøyskole, spiller han tennis og drar på ski. Noe han, ifølge ham selv, er like dårlig som ivrig på.
Unoterte investeringer som private equity og eiendom selges inn med mulighet for høyere avkastning enn børsnoterte investeringer. Argumentet er at det gir en ekstraavkastning, også kalt premie, for den lave likviditeten («illikviditet»). Når forvalterne i Norges Bank Investment Management (NBIM) sier de ønsker å investere mer utenfor børsene, prøver de å selge inn det samme argumentet til politikerne.
Trøstepremie i eiendom
Mye taler for at det eksisterer en slik illikviditetspremie, men forskningen er ikke klar på hvor stor eller i hvilke aktivaklasser den er. Mange har likevel kjøpt argumentet og lastet opp med illikvide investeringer som private equity og unotert eiendom. Når så verdiene skrives kraftig opp, ønsker mange å realisere gevinstene, spesielt når avkastningen for de unoterte investeringene viser mye bedre avkastning enn for tilsvarende noterte investeringer. Det er på tide å høste likviditetspremien.
Men så var det dette med likviditet da. Lav likviditet innebærer jo risiko for liten eller ingen mulighet til å selge på ønsket tidspunkt. I media leser vi likevel om investorer som klager over at de ikke kommer ut av unotert eiendom og private equity. Men problemet er ikke nødvendigvis å komme ut av investeringene, men å komme ut til de verdiene som er oppført i investorrapportene.
Høsting av Likviditetspremien: En Realitet eller Illusjon?
Når verdiene peker ned, vil kjøpere i det unoterte markedet kreve et prisavslag i forhold til verdivurderingene. Ikke bare skyldes det usikkerhet om verdiene, men også et «krav» om en premie for illikviditet. Mye tyder på at risikopremier varierer over tid, og at likviditetspremien er størst i nedgangsmarkeder. Premien tilfaller da dem som har likviditet. Sånn sett kan NBIM ha et poeng når de sier at Oljefondet er godt egnet til å høste likviditetspremien.
Finansrådgivere som har anbefalt unoterte investeringer høster i stedet kritikk og kundene ender opp med å føle seg som premieidioter, skal vi tro oppslag i media. Da er det viktig å forstå at risikopremier ikke representerer noen sikker meravkastning, men er noe man kan høste om man er heldig med timingen eller er langsiktig nok.
Mange fokuserer på eller spekulerer for mye i kursendringer og for lite på kontantstrømmene over hele investeringens levetid. Kursendringer kan komme utelukkende fra en endring i avkastningskravet, og det er kanskje enda vanskeligere å spå enn kontantstrømmene. En endring i avkastningskravet forskyver imidlertid bare periodene du har avkastning. Om avkastningskravet faller, alt annet likt, øker avkastningen i dag (nåverdien), men reduserer den i fremtiden (Tenk på en obligasjon, som øker i pris når renten faller, men reduserer fremtidig avkastning.)
Navigering i et Skiftende Landskap
Høyere renter og dårligere finansieringsmuligheter skaper problemer for investorer som er avhengig av belåning. Disse ender opp på jakt etter likviditet og må kanskje også selge. Og når noen av dem som normalt bringer likviditet til markedet, banker og fond, selv ser etter likviditet, bremses transaksjonsaktiviteten kraftig. Uten noe aktivt transaksjonsmarked blir verdivurdering vanskelig. Selv om verdsettelse ikke er noen eksakt vitenskap, blir verdivurdering av eiendom i slike markeder spesielt utfordrende; hvor mye av tidligere transaksjoner bør telles med og hvor fremadskuende kan verdivurdereringene være?
Nylig skrev det store norske eiendomsselskapet Entra ned verdiene sine ytterligere for fjerde kvartal. Endringen i avkastningskravet ville alene senket eiendomsverdiene til Entra med nesten 30% fra toppen. På grunn av belåningseffekten var aksjekursen derfor på det meste ned over 60% fra toppen. Men økningen i kontantstrømmene begrenset verdifallet til 16 prosent og eiendommene til Entra er attraktive med tanke på langsiktige kontantstrømmer. Mange sikler derfor etter å kunne kjøpe dem, slik Reitan-familien nylig fikk muligheten til.
Skal du høste risikopremier, må du investere når usikkerheten er stor. Venter du til ting ser lysere ut, er mange av premiene allerede delt ut. Da står du igjen med trøstepremiene.
LES OGSÅ: Økt kjøperinteresse og forventning om yieldnedgang
Malling & Co research and valuation
Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
