Inflasjonstall for juli 2023: Er vi forbi inflasjonstoppen eller puster vi ut for tidlig?

I følge SSB ble konsumprisindeksen i juli 2023 målt til 5,4 % høyere enn for 12-måneder siden. KPI-JAE (konsumprisindeks justert for avgiftsendringer og energi) ble 6,4 %. Disse tallene var hhv. 0,8 prosentpoeng lavere og 0,1 prosentpoeng høyere enn Norges Banks estimater fra Pengepolitisk rapport i juni. At inflasjonen nå er på linje med prognosene til Norges Bank gir mange en større trygghet for at man ikke vil få store endringer i renteplanen fremover. Spørsmålet er om det er litt tidlig å konkludere.

Fortsatt et høyt underliggende inflasjonspress

Som vi har nevnt i tidligere artikler, så er det en god dose tilfeldigheter i KPI-beregningen. Eksempelvis kan dårlig vær ha mye av skylden for en oppgang i flypriser på utenlandsreise. I konsumprisindeksen måles det svært mange priser, og å ha kontroll på dette til enhver tid er nærmest umulig. Heldigvis gjør SSB dette for oss hver måned, men enkelte ganger kan vi notere prisendringer gjennom en måned for viktige varer i indeksen, og dermed si noe hvordan disse vil påvirke tallet med sin vekting i indeksen. I juli fikk vi noen slike effekter, som f.eks. at elektrisitet inkludert nettleie falt med nesten 13 % fra juni til juli. Det har nok bidratt til at Norges Bank bommet på oversiden i sin prognose for KPI. Siden nettopp strømprisen er så volatil og uforutsigbar, er dermed KPI-JAE en viktigere måleparemeter for Norges Bank for den underliggende prisveksten. Denne kan også være påvirket av midlertidige sjokk på enkeltkomponenter, men dette bør jevnes ut over tid og gjennom året. Dersom vi ser på tabell 06444 fra SSB som viser sesongjusterte KPI-tall, så ser det ut til at KPI og KPI-JAE har begynt å komme ned fra nivåene i juni. Men den høye inflasjonen vi har sett siste året har også økt risikoen for endringer i sesongmønsteret for prisendringer, og vi kan derfor ikke være like sikre på om det faktisk er en reell nedgang i prispresset, eller bare støy i dataene. Dersom vi ser på annualisert vekst for gjennomsnitt av KPI-JAE indeksen siste tre måneder og sammenlignet med foregående tremånedersperiode, så ser vi at den annualiserte veksten i KPI-JAE har vokst til 10,2 % i juli, opp fra 10,0 % i juni. Selv om denne løpende serien normalt er høyest rundt sommeren, så gir den fortsatt indikasjon om at inflasjonstrykket er høyt.

Vil matprisene stige videre?

I 2022 steg matprisene mye i juli, hele 7,6 % målt fra måneden før. Deretter gikk de noe ned i august, med et fall på 1,1 %. I år har det blitt mer fokus på de to årlige prisvinduene hhv. 1. februar og 1. juli, og vi har sett at butikkene har endret noe på prisjusteringsrutinene i 2023 for å posisjonere seg i pristester og for å jevne disse prisjusteringsvinduene ut gjennom året. Vi vet også at SSB måler prisene på mat de tre første fulle ukene i juli, slik at eventuelle prisjusteringer som gjøres mot slutten av juli ikke vil komme med før de eventuelt påvirker tallene i august. Brudd i dette faste mønsteret har også blitt påpekt av seksjonssjefen i SSB, og det kan igjen gi overraskelser i augusttallene eller senere på høsten. I så fall vil vi kanskje se en prisjustering som kommer mer gradvis, slik som vi så i våres. Dersom dette er tilfelle kan vi i så fall ikke si at prisveksten på mat vil fortsette å holde inflasjonen nede de neste månedene.

Husleier er fortsatt en risiko

De tidligere omtalt tungvekterne «beregnet og betalt husleie» (som med nye vekter for 2023 sammen teller 17,8 % i KPI), har vært ventet å dra KPI og KPI-JAE betydelig opp gjennom 2023. Disse forventingene bygger på høy konsumprisindeks og vekst i markedsleier, som vil påvirke SSBs måling av løpende betalt husleie. Dette vil særlig komme i de månedene når kontrakter skiftes ut med nye leieforhold, og når eventuelle leiejusteringer i løpende kontrakter justeres til marked eller etter KPI. Til tross for at juli og januar er typiske måneder for oppstart av nye husleiekontrakter, og dermed også blir typiske justeringsmåneder, så vi «kun» vekst på 0,3 % fra juni til juli, som var samme vekst som fra mai til juni. Samtidig vet man fra leiestatistikk at det har vært høy etterspørsel etter leiebolig og dermed betydelig leievekst. Vi tror imidlertid at vesentlig høyere rente og økt beskatning av utleiebolig har drevet flere utleiere til å selge sine utleieboliger. En naturlig prosess er da å fristille boligene i forbindelse med salget. Dersom hypotesen stemmer, så vil det ha kunne påvirket antallet på søken etter leiebolig og tilgjengelige objekter i leiemarkedet, og samtidig redusere typiske kontraktsutskiftninger som normalt gjøres i juli. Dette kan også ha flyttet denne normale sesongeffekten til senere på høsten, slik at veksten i KPI fra husleier kommer senere enn vanlig.

Etter den søte kløe

For eiendom ser vi nå effekten av en lengre periode med høy KPI og en KPI-JAE som følger etter med en forsinkelse. Mens den høye KPI-veksten i 2021 og 2022 ga rekordhøy leiejustering i 2022 og 2023, samtidig som rentene fortsatt var relativt lave, så skifter vi nå til en periode der inflasjonen kanskje er fallende, men KPI-JAE fortsatt er høy som vi vet er mer bekymringsfull for Norges Bank. Samtidig har sentralbankene i mange land nå fått tid til å reagere med vesentlig høyere renter. For eiendom betyr dette at forholdet mellom inntektsvekst og rentekostnad går litt «gærne veien» sammenlignet med det vi har sett siste par år. Heldigvis har vi riktignok lav arealledighet og høy vekst i markedsleie som likevel bidrar til å heve inntektene til mange gårdeiere etter hvert som gamle kontrakter fornyes til markedsleie. Samtidig har nybygg blitt for dyrt mange steder, og ledighetsrisikoen er derfor kanskje noe lavere for mange gårdeiere som ellers hadde risikert å miste leietakeren til nybygget ved siden av. Den høye inflasjonen har dermed også bidratt til å endre hvem som er vinnerne og taperne i markedet.

Se også; SSBs artikkel om KPI-tallene for juli 2023

Les også; Norges Bank PPR 2/23

MALLING & CO RESEARCH AND VALUATION

Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.

LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.

E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:

• Hvordan finne riktig leiepris?
• Hvordan finne og vinne nye leietakere?
• Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
• Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
• Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.