Marianne har jobbet som markedssjef i Malling & Co siden 2010. Hun er glødende opptatt av merkevarebygging basert på samspillet mellom markedsføring, CRM og ny teknologi. Marianne har over 20 års erfaring med markedsføring av næringseiendom men er utdannet profesjonell dykker og er verdens første kvinnelige metningsdykker. Når hun ikke tenker på markedsføring, er hun engasjert i byutvikling, ny teknologi og kultur.
Det er vanlig å bruke yielden som et uttrykk for prisnivået på næringseiendom, men det kan være sterkt misvisende, skriver Morten A. Malling.
Ved sammenliking av eiendomstransaksjoner og verdsettelse av eiendom, benyttes ofte netto yield som referanse. Noe forenkelt kan man si at jo lavere yielden er, dess mer må man betale for eiendommens kontantstrøm. Dersom en slik betraktning skal være hensiktsmessig betinger det at bransjen har en tilnærmet universell oppfatning av nivået på komponentene i dette forholdstallet. Det er så absolutt ikke tilfellet. Eiendomsaktører er spesielt splittet i oppfattelsen av hva det koster å drifte eiendom, og dette fører til at rene yieldbetraktninger som uttrykk for verdi kan være sterkt misvisende eller villedende. I det følgende vil vi ta for oss både kostnads- og inntektssiden i denne brøken, og ved eksempler og statistikk vise hvorfor en ren yieldbetraktning kan bli så feil.
Kostnadssiden - epler og pærer
Eierkostnaden som legges til grunn i denne brøken vil få stor innvirkning på verdien. Fra selgerhold opereres det ofte med svært urealistiske anslag på disse kostnadene. Eierkostnader på 5 % av brutto leieinntekter, og av og til enda lavere, er ikke uvanlig å lese i salgsoppgaver. Vi våger å påstå at ingen klarer å drifte eiendom så billig over tid. Ingen eiendommer er imidlertid like, og kostnadene vil derfor variere, men ut fra statistikk og erfaring fra egen eiendomsportefølje, ser vi at det er meget få eiendommer hvor kostnadsprosenten ligger under 10 % av brutto leieinntekter over tid.
Ifølge anerkjente IPD (Investment Property Databank), som utarbeider eiendomsstatistikk i en rekke land – deriblant Norge - ligger kostnadsnivået langt høyere. Norges største eiendomsbesittere* kunne i perioden 2000-2003 rapportere om gjennomsnittlige eierkostnader på 14,4 % årlig for kontorbygg. Dette får naturligvis store konsekvenser for verdsettelse av eiendom på basis av en yieldbetraktning. For eksempel vil et kontorbygg med 15 millioner kroner i leieinntekter og 14,4 % prosent eierkostnader ha en verdi på 183 millioner ved yield 7 %, mens samme bygg er verdt 204 millioner hvis man legger 5 % eierkostnader til grunn. Forskjellen utgjør over 20 millioner kroner.
En gjennomgang av eiendommens regnskap kan gi en grei pekepinn på nivået på eierkostnadene. Det kan imidlertid forekomme ”pynting av bruden” i form av for lave driftskostnader de siste år. Det kan derfor være lurt å grave dypere i eiendommens historikk, og sjekke at siste års kostnader er i tråd med øvrig historikk.
Vi erfarer også at enkelte kostnadsposter blir fra selgerhold klassifisert som ”ekstraordinære”, og følgelig bør lukes vekk. Slik vi ser det er det intet ekstraordinært at uforutsette (og fordyrende) hendelser inntreffer med jevne mellomrom ved drift av eiendom - det er faktisk helt ordinært, og en av grunnene til at driftskostnadene over tid ikke er 5 %, men langt høyere.
Inntektssiden - oppblåste verdier
På inntektssiden er det spesielt det underliggende leienivå som vil påvirke verdien av en næringseiendom ved verdsettelse basert på yield. Dersom noen eller alle kontraktene ligger over markedsleie, eller en normalleie, vil man risikere at eiendomsverdien blir oppblåst ved en ren yieldbetraktning. Da kan fallhøyden bli ekstra stor hvis leietaker skulle falle fra, eller dersom en reforhandling av leieforholdet er nært forestående i tid. Det motsatte er tilfelle dersom leienivået i bunn er lavt – verdiene blir undervurdert.
Et annet moment er at de fleste leieforhold reguleres fullt og helt med den årlige endringen i konsumprisindeksen (KPI). Hensikten er at leieinntektene skal holde tritt med inflasjonen. Noen aktører forhandler imidlertid frem en redusert indeksregulering som i praksis betyr tap av leieinntekter for gårdeier. En ren yieldbetraktning fanger ikke opp dette bortfallet av inntekter, og det er ikke ubetydelig: For eksempel vil nåverdien av denne forskjellen utgjøre ca. 11 millioner for to identiske eiendommer med 15 millioner i leieinntekt, og hvor den ene har en indeksregulering på henholdsvis 70 % og den andre 100 %. Da har vi lagt til grunn en 20 års horisont med en antatt årlig inflasjon på 2,5 %.
Som det fremgår av ovenstående er netto yield et ullent begrep som uttrykk for verdsettelse av eiendom. Et yieldnivå skal si noe om hvor mye en kjøper betaler for en eiendoms kontantstrøm, men ettersom deler av bransjen er så uenig i hvordan man beregner denne kontantstrømmen – spesielt kostnadssiden – kan det bli en meningsløs sammenligning.
