Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Hvordan vil markedet for næringseiendom i Oslo bli fremover? Her er de viktigste funnene i markedsrapporten for Vinter 2016/2017.
Markedsrapporten er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
Hovedfunnene fra forrige rapport viste at flere faktorer støttet et positivt syn for næringseiendom i Oslo-regionen. De negative effektene av nedgangen i olje- og gass-sektoren har vært begrenset i hovedstaden, og sysselsettingen har hatt en god vekst i både Oslo og Akershus.
Den kommende markedsrapporten tar for seg utviklingen videre.
Du kan laste ned vår nyeste markedsrapport her.
1. Tiden for “lettjente” penger gjennom yield-nedgang i næringseiendom ser ut til å være over
Vi venter at verdistigningen av norsk næringseiendom ikke vil bli drevet av ytterligere yield-kompresjon. Vi ser svakt stigende renteutsikter og historisk lave yield-nivåer. Det kan se ut til at rentedrivstoffet snart er tomt for videre yieldnedgang.
I tillegg begynner yieldnivåene i Oslo å bli lave sammenlignet med andre betydelige europeiske byer. Andelen utenlandske kjøpere er også betydelig lavere i år enn i fjor. Dette kan være en indikasjon på at det begynner å bli kostbart.
Investering i norsk eiendom er også en eksponering i norsk valuta, noe som innebærer valutarisiko. Denne risikoen er vanskelig og kostbar å “hedge” for en utenlandsk kjøper. At utenlandske kjøpere skal drive yieldnivåene ytterligere ned er derfor vanskelig å se for seg.
Oppsummert mener vi derfor at tiden for de lettjente pengene gjennom yieldkompresjon er over. Vi tror heller at videre verdivekst vil skje gjennom bedring av kontantstrømmene. En god del av kjøpene som er gjort av utenlandske investorer den siste tiden er nettopp eiendommer med utviklingspotensial. Samtidig er konkurransen om leietakerne i mange områder hard, man må derfor være dyktig for å lykkes med å verdiskapning i næringseiendom fremover.
2. Leiemarkedet i Oslo vil fortsatt være godt, men vi ser også svakhetstegn i videre sysselsettingsvekst
Etter oljeprisfallet i midten av 2014 spådde flere analysemiljøer at det i tiden fremover ville bli en nedgang i markedet for kontorleie. Nedgangen i økonomien ville i så fall påvirke økonomisk vekst, som historisk sett har hengt sammen med kontorleiepriser i Oslo. Tidsseriene viser at det kan være en sammenheng, men i likhet med boligmarkedet så skiller Oslo seg ut fra resten av landet.
Mens boligmarkedet i Oslo fortsatt er i sterk vekst, er kontormarkedet litt mer moderat. Oslo er en av de raskest voksende byene i Europa, og dette skaper naturligvis strukturelle endringer i markedet. Dette er positivt for majoriteten av kontorbygg, særlig de som ligger i nærheten av kollektivknutepunkt.
Selv om sysselsettingen har vært god i Oslo og Akershus de seneste årene, tyder mye på at det innenfor kontoryrker vil være en mer beskjeden vekst fremover. Kvartalsvise AKU-tall for Oslo og Akershus viser tegn til avtagende trend på sysselsettingsveksten, og undersøkelser som Regionalt nettverk fra Norges Bank og Manpowers Net Employment Outlook antyder også en svak økning i sysselsettingen i Oslo-regionen i siste kvartal av 2016.
I tillegg er leietakerne svært opptatt av arealeffektivisering. Dersom alle leietakere som flytter ender opp med mindre areal enn de forlater, kan det isolert sett øke tilgjengelig areal i markedet.
Når hverken sysselsettingsvekst eller yield-kompresjon skal drive verdiutviklingen, gjelder det å lage gode prosjekter som vinner leietakernes gunst i konkurransen. Det vil bli viktig å utkonkurrere andre gårdeiere ved å tilby det leietakerne vil ha. For den alminnelige kontorbruker betyr det et arealeffektivt bygg med gode kvaliteter, god beliggenhet og et urbant nærmiljø.
3. Stor etterspørsel, men begrenset med sentrumsnære tilbud i Stor-Oslo
Forrige rapport pekte på sentral beliggenhet og offentlig transport som viktige faktorer for leietakere. Hittil i 2016 har hele 90% av kontorsøkerne Oslo sentrum som aktuell plassering for sine nye kontorlokaler.
Når det gjelder plassering vil trenden mot sentrum fortsette også inn i det neste året. Den kommende markedsrapporten viser at en stor mengde nye byggeprosjekter tilbys leietakerne i utkanten av byen, slik som Økern og Bryn-Helsfyr.
I disse områdene er det godt med prosjekter å velge blant og konkurransen er derfor hard. I vest er det ikke like mye nybygg, men her er det høyere ledighet etter nedgangen i oljebransjen.
For de litt større leietakerne som befinner seg i markedet nå er det ikke like mye å velge blant i Oslo sentrum. Flere leietakere har blitt opptatt av et urbant nærmiljø med servicetilbud og fasiliteter i umiddelbar nærhet rundt bygget, i tillegg til et effektivt og moderne bygg med nærhet til god offentlig kommunikasjon.
Vi tror de flinkeste gårdeierne som satser på byutvikling, fremfor utvikling av enkeltprosjekter, vil bli vinnerne av leietakernes gunst i markedet fremover.
