Hva hvis renten går opp?

Signaler fra sentralbanksjefen og ledende økonomer kan tyde på at rentebunnen er passert, og at vi må belage oss på økte renter i fremtiden. I skrivende stund har de lange rentene økt med ca. 50 basispunkter i løpet av de siste tre uker. Hvis denne tendensen fortsetter, hva skjer da med markedet for næringseiendom?

 

Et tilbakevendende fenomen når rammebetingelsene endrer seg vesentlig, slik som en kraftig renteøkning, er at det oppstår et transaksjonsvakuum. Kjøper og selger blir rett og slett ikke enige om pris - selger klamrer seg til gårsdagens betingelser, mens kjøper er rask til å prise inn endringene. Andre markedsplasser, som for eksempel aksje- og valutamarkedet er langt raskere til å prise inn endrede forutsetninger.

 

Etter en stund, når handelen kommer i gang igjen, vil renteøkning gi seg utslag i form av et verdifall. Dette gjelder spesielt eiendommer med lange leiekontrakter, som typisk egner seg best for syndikering. Dette er logisk fordi renteutgiftene er og blir den største og viktigste utgiftsposten for en eiendomsinvestor som i stor grad baserer seg på fremmedkapital. Følgelig må prisen på eiendom ned dersom investor skal opprettholde avkastningen. Det er først og fremst den lange renten som er toneangivende for prising av næringseiendom. De siste to årene har den 10-årig statsobligasjon falt fra 6 % til dagens nivå rundt 4 %. Det har påvirket yieldnivåene, som har falt i omtrent samme takt - prime yield i Oslo for to år siden var ca. 7,5 %, mot dagens nivå på ca. 5,5 %. Hvis man antar at den lange renten og yielden følger hverandre slavisk, vil en renteoppgang på ett prosentpoeng medføre at verdien av eiendom vil falle med 10-15 %. Stiger renten med to prosentpoeng, vil verdifallet være ca. 25 %.

For mange av dagens prosjekter vil det tilsi at egenkapitalen vil være tilsynelatende så godt som tapt ved en eventuell realisasjon. Det må imidlertid bemerkes at de fleste sikrer gjelden med langsiktig rentebinding, slik at det vil oppstå en underkurs på gjelden dersom renten stiger (investoren oppnår gevinst ved gjeldsinnfrielse) som til en viss grad vil veie opp for verdifallet på eiendommen. I tillegg er det rimelig å anta at økte renter sammenfaller med økt inflasjon som vil løfte leieinntektene gjennom årlig indeksregulering. Et annet moment er at ingen vil realisere dersom timingen er dårlig – i hvert fall ikke frivillig. Forutsatt at det meste av både inntekts- og kostnadssiden er låst i lang tid sitter investor fortsatt trygt uavhengig av renteoppgang. Likevel vil det være psykologisk tyngende å vite at bygget på papiret er mindre verdt enn da man kjøpte det.

 

Eiendommer med kortere leiekontrakter er derimot ikke like avhengig av renteutviklingen, selv om det også her vil påvirkes. Forventinger til leienivået ved reforhandling av leiekontraktene er vel så viktig. Stigende renter kan være et tegn på økonomisk vekst, som igjen vil gi utsalg på etterspørselen etter kontorer og derved også påvirke leieprisene i positiv retning. Etterspørselen etter lokaler er på vei opp etter en del magre år, og leieprisene viser en svakt stigende tendens. Flere ønsker nå å posisjonere seg for en leieoppgang og det kan gi en prisøkning for bygg med kortere kontrakter og ledige lokaler.

 

En annen konsekvens av høyere renter, er at andre sparealternativer blir mer attraktive - spesielt bankinnskudd og kortsiktige rentepapirer. Innskuddsrenter på drøye én prosent har lokket mange rentenister over i eiendom. Følgelig kan høyere renter gjøre banksparing mer attraktivt igjen, og dermed dempe etterspørselen etter eiendomsinvesteringer. Effekten kan bli mindre press på eiendomsprisene. Fallende eiendomspriser kan innebære høyere potensiell avkastning, som må til for å opprettholde risikopremien vis-à-vis banksparing. Likevel er det fortsatt slik at alle løper etter de samme prosjektene – bygg med lange, sikre leiekontrakter. Disse eiendommene vil bli mest påvirket av en renteoppgang og får heller ikke med seg en eventuell leieoppgang. Men man vet i det minste hva man får.