Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Rekordlave renter og begrenset tilbudsside har bidratt til betydelig verdivekst for eiendom i Oslo, både bolig og næring, og prisrekorder har haglet gjennom 2016. Nå ser det ut til at renteeffekten er tatt ut, så hva skal drive verdiveksten videre?
Etter å ha lagt 2016 bak oss, kan vi nok en gang konstatere at eiendom har vært en lukrativ investering, spesielt i Oslo. Februartallene for boligpriser i Oslo viste en formidabel 12-måneders vekst på hele 24 %. For næringseiendom har stadig yieldfall dratt opp verdier, og for 2016 så vi en verdivekst på 10-15 % for de beste eiendommene. Leiemarkedet for næringseiendom har frem til nå beveget seg ganske sidelengs, og har derfor ikke vært en like viktig verdidriver som yieldfallet. Dette tror vi nå er i ferd med å snu, godt hjulpet av boligmarkedet.
All eiendomsutvikling er avhengig av de samme basisråvarene, tilgjengelig tomt og kapital. Det er enkelt å forstå at prisene går opp når tilgangen på tomter er lav og prisen på penger går ned. Effekten på boligmarkedet har vært formidabel. Når boligprisene stiger som i Oslo, kan mesteparten av denne verdiveksten tilegnes tomten. Dersom man tar utgangspunkt i snittprisen for solgte leiligheter i Oslo siste 3 måneder på rundt 75 000 kr/kvm, som tilsvarende var rett over 60 000 kr/kvm for et år siden, medfører dette en verdivekst på den underliggende tomteverdien på rundt 80 %. Når «råvareprisen» stiger så mye, er det klart at stadig flere eiere av næringseiendom vil se på muligheten for å vurdere boligutvikling. Siste års boligprisvekst har snudd slike konverteringsregnestykker til å bli betydelig mer lønnsomme. Risikoen for ledighet ved endt leiekontrakt er plutselig snudd til en meget interessant alternativ utnyttelse som bolig. Boligmarkedet har nå steget så høyt at verdien som boligprosjekt i de fleste tilfeller overstiger verdien som kontor eller annen næring inkludert konverteringskostnader, gitt at bolig er mulig. Vi har til og med eksempler på tomter primært tiltenkt næring som blir mer verdt som ubygget boligtomt enn et tilsvarende nøkkelferdig kontorbygg på samme tomt. Prispresset motiverer også byens politikere til å vurdere høyere boligutnyttelse for flere områder i byen. Boligprisene har derfor påvirket verdien av næringseiendom på flere nivåer.
Rentedrivstoffet, som har vært en viktig faktor for bolig og næring, ser ut til å ebbe ut, og vi ser tendenser til utflating eller svak økning i rentenivået. Likevel opplever vi at markedet tørster etter kvalitetseiendom i Oslo, også fra investorer verden over. Med en slik etterspørsel er det mindre sannsynlig at de beskjedne endringene i rentekurven vil føre til en yield-oppgang med det første.
Til tross for vekst i kontorleieprisene mot slutten av 2016, ser det ut til at yield-nedgangen og sulten etter leietakere i markedet har holdt leieprisene moderate, enn så lenge. Konsensus i bransjen er nå at leieprisprisveksten skal fortsette oppover og bli en viktig verdidriver i 2017. Oslo sentrum og knutepunkter står stadig sterkere blant leietakernes preferanser og det er her prisveksten ventes å bli sterkest. Leieprisveksten vil mest sannsynlig smitte ut til randsonen av byen etter hvert, godt hjulpet av boligkonvertering som gir mindre konkurranse blant kontoreiendommene som blir igjen.
Vi ser allerede en synkende ledighet for kontorarealer, og med nærmest null netto nybygging, er det lagt til rette for verdivekst gjennom høyere markedsleier for kontor.
I tillegg er det verdt å merke seg at økt boligkonvertering er en enveisbillett. Kontorbygg med én eier kan ganske lett bli til bolig, mens omvendt er svært usannsynlig i et seksjonert boligkompleks. Med dette som bakgrunn tror vi på en leieprisdrevet verdivekst for næringseiendommer i Oslo fremover.
