Festen fortsetter i næringseiendom, men boligprisveksten tar en pust i bakken

Analyseteamet i Malling & Co jobber intenst med neste utgave sin halvårlige markedsrapport. Leder for analyse og verdivurdering; Haakon Ødegaard, gir oss et hint om hva vi kan forvente av rapporten:

Stigende kontorleiepriser

I vår forrige markedsrapport skrev vi at det var slutt på yieldnedgangen, og at det var på tide å skape verdi gjennom god eiendomsutvikling og økte leienivåer. Sistnevnte kom litt tidligere enn ventet i forrige rapport, og vi ser nå at kontorleieprisene er på vei opp. Siden forrige rapport har vi lansert vår nye kvartalsvise transaksjonsundersøkelse, og konsensus viser at markedsaktørene nå ser pristoppen, og venter en marginal økning i yieldnivåeene det neste året. Men med god fart i transaksjonsmarkedet og stigende leiepriser og økt økonomisk vekst, kan vi egentlig allerede konstatere at 2017 blir et godt år for næringseiendom.

I boligmarkedet ser vi indikasjoner på at de nye boliglånsforskriftene har fått innvirkning og at prisveksten nå begynner å bremse. Vi har sett at boligutvikling har kommet opp på agendaen til stadig flere eiendomsutviklere siste tiden, også de som primært har holdt seg til næring, og boligmarkedet har antagelig bidratt til noe mindre konkurranse i kontormarkedet enn det ellers ville vært. Boligmarkedet er kanskje ved et vendepunkt med økt nybygging og lavere nettoinnflytting til Oslo, og nettopp derfor har vi invitert Sigmund Aas i Arealstatistikk til vårt frokostseminar, for å komme med sine oppdaterte analyser av drivere i boligmarkedet.

«Nordics, the new core»

Når det er sagt, ser vi likevel at næringseiendom fortsatt er i vinden. Vi hører at utenlandske investorer stadig ser mot Norden og Norge, og overskriften «Nordics, the new core», ble nylig brukt i en rapport fra vår samarbeidspartner Savills. Den politiske situasjonen i verden og Europa gir enda større grunnlag for å satse på Norge, og vi får stadig flere internasjonale interessenter som vender nesen nordover, både med egenkapital og fremmedkapital. Allerede så langt i 2017 er ca. 30 % av alle kjøp gjennomført med utenlandsk kapital i ryggen. Utfordringen så langt er mangel på gode objekter, men mye tyder på at det kommer flere prosjekter i markedet fremover. Dette har presset investorene utenfor de store byene og så langt har dette markedet utgjort ca. 30 % av volumet. Investeringsmarkedet er mer aktivt enn vi predikerte i slutten av 2016. Vi har derfor økt vårt estimat for transaksjonsvolumet til 75 milliarder, og nedjustert primeyieldnivået i tråd med vår undersøkelse fra 3,80 % til 3,70 %. Vi observerer også transaksjoner med eiendommer i randsonen av Oslo til nivåer som indikerer at vi har hatt en ytterligere yieldnedgang også for denne typen objekter.

Prisveksten fremover

Leiemarkedet fortsetter den sterke utviklingen som vi så på slutten av 2016 og vi opplever bra etterspørsel i markedet etter gode kontorfasiliteter. Vi ser at lav byggeaktivitet, høy konvertering og begrenset tilbud av eiendommer med gode kvaliteter i sentrum bidrar til å presse opp leieprisene. Vi forventer derfor at leieprisene fortsetter veksten gjennom 2017, opp mot 10 % sammenlignet med 2016. Prisveksten vil først og fremst gjelde for sentrumsområdene der ledigheten er lav og det er begrenset med nye prosjekter.

Alt dette og mer vil leder for analyse og verdivurdering, Haakon Ødegaard og analyseavdelingen belyse nærmere i den nye halvårsrapporten.

 Ønsker du å motta vår markedsrapport så register deg via denne linken.