Skrevet av Malling & Co
26.nov.2006
Hva skiller oss fra andre eiendomsrådgivere? Svaret ligger i navnet; vi er et komplett eiendomshus som kan bistå våre kunder gjennom hele livssyklusen til en næringseiendom.
Den nye skattereformen medfører en ny hverdag for kjøpere og selgere av næringseiendom, ettersom mange transaksjoner nå gjennomføres som salg av aksjeselskap. Dette medfører betydelige fordeler for selger og en del ulemper for kjøper, skriver Morten A. Malling i Tschudi & Malling Syndikering AS.
Stortinget vedtok Høsten 2004 en skattereform hvor skattereglene for investeringer i aksjeselskaper ble endret. Aksjeselskaper er nå fritatt for skatt på aksjegevinster og mottatt utbytte. Det innebærer at dersom selger av eiendom er et aksjeselskap og eiendommen som selges også er organisert i et aksjeselskap (”Eiendoms-AS”), så blir det ingen skatt på en eventuell gevinst. Og denne gevinsten kan være betydelig fordi grunnlagene – dvs. skattemessig bokført verdi og salgssum – ofte drar i hver sin retning over tid, skattemessig verdier reduseres ved avskrivninger mens markedsverdi normalt stiger. Når eiendommen i tillegg har vært i selgers eie i en årrekke, vil denne skatteulempen ofte være betydelig, og en god grunn for ikke å selge eiendom. Dette er nå historie, og eiendom organisert i aksjeselskap selges i høyt tempo, skattefritt for selger.
Mange ulemper
Med unntak av at man sparer dokumentavgift ved overdragelse av eiendom i AS (og utsikter til fremtidig skattefritt salg), er det ikke mange fordeler for kjøper ved aksjetransaksjoner. Det er mange ulemper, hvor noen kan tallfestes, mens andre er vanskelige å måle. Først og fremst vil en kjøper av eiendom organisert i aksjeselskap få redusert fremtidig skattemessige avskrivninger, og det skatteskjoldet avskrivninger bringer med seg. Ulempen vil tilsvarere differansen mellom skattemessig bokført verdi av eiendommen, og en eventuell salgssum. Det er fullt mulig å regne seg frem til denne ulempen ut fra visse forutsetninger. Som Christoffer Sundin i Storebrand Eiendom illustrerte i forrige nummer blir ulempen betydelig, mellom 10 og 15 prosent av beregningsgrunnlaget, avhengig av avskrivningssats, diskonteringsrente og tidsperspektiv.
Videre har kjøper en utfordring i forhold til banken ved kjøp av eiendom i AS. Aksjelovens § 8-10 forbyr en långiver å finansiere et oppkjøp av et selskap med sikkerhet i det oppkjøpte selskapets eiendeler (en eiendom). Dersom det ligger mye gjeld (helst med flytende rente så det ikke oppstår over/underkurs problematikk) i det oppkjøpte selskapet, kan det etableres pant i eiendom direkte ved hjelp av refinansiering. Dette er riktignok en omgåelse av § 8-10, men stort sett er det uproblematisk. Verre er det å finansiere oppkjøp av et ”eiendoms-AS” hvor det ligger lite gjeld fra før. Da må den kjøpesum som kjøperen må ut med utover den gjeld som ligger i selskapet, sikres ved pant i aksjer (eller på annen måte). Tradisjonelt har bankene vært lite villig til å akseptere pant i aksjer fordi ved overdragelse av et selskap så følger det også med en historikk, og der kan det ligge mye ”gammel moro”, i form av gamle krav og pålegg fra både offentlige og private. Desto eldre selskapet er, jo større er risikoen for negative overraskelser, og långiver kan kreve høyere margin som kompensasjon.
I forhold til banken er som nevnt en overtagelse av et Eiendoms-AS med høy belåningsgrad å foretrekke, men det reiser et nytt problem med tanke på utbetalinger til eierne. Som hovedregel sier aksjeloven at det skal minst være 10 % aksjekapital av totalkapitalen, og at selskapet må gå med regnskapsmessig overskudd før det kan utbetales utbytte til eierne. Det er sjelden disse kravene kan oppfylles ved overtagelse av et Eiendoms-AS med høy belåning og da blir det heller intet utbytte til eierne. Dog finnes det måter å løse dette på, ved blant annet å etablere en holdingstruktur, hvor holdingselskapet (eierselskapet) yter et ansvarlig lån til datterselskapet (eiendomsselskapet). Renter og avdrag på dette lånet løfter likviditet opp i holdingselskapet, som kan blant annet benyttes til å utbetale utbytte til eierne. Aksjeselskap er uansett mindre fleksibelt enn direkteeierskap, med hensyn til utdeling av overskuddslikviditet.
En annen ulempe ved kjøp av eiendom i AS er at utbytter normalt utbetales etter skatt, i motsetning til utdelinger ved direkte eierskap (for eksempel KS). Det har nok en viss ”psykologisk” effekt ettersom avkastningen på investeringsalternativer som for eksempel rentepapirer, banksparing og aksjer, alltid blir presentert før skatt. Men realitetene i dette blir jo til syvende og sist det samme. Som det fremgår, er det etter de nye skatteregler en klar fordel å selge eiendom organisert i aksjeselskap, men det skaper utvilsomt ekstra utfordringer for kjøper.
Videre har kjøper en utfordring i forhold til banken ved kjøp av eiendom i AS. Aksjelovens § 8-10 forbyr en långiver å finansiere et oppkjøp av et selskap med sikkerhet i det oppkjøpte selskapets eiendeler (en eiendom). Dersom det ligger mye gjeld (helst med flytende rente så det ikke oppstår over/underkurs problematikk) i det oppkjøpte selskapet, kan det etableres pant i eiendom direkte ved hjelp av refinansiering. Dette er riktignok en omgåelse av § 8-10, men stort sett er det uproblematisk. Verre er det å finansiere oppkjøp av et ”eiendoms-AS” hvor det ligger lite gjeld fra før. Da må den kjøpesum som kjøperen må ut med utover den gjeld som ligger i selskapet, sikres ved pant i aksjer (eller på annen måte). Tradisjonelt har bankene vært lite villig til å akseptere pant i aksjer fordi ved overdragelse av et selskap så følger det også med en historikk, og der kan det ligge mye ”gammel moro”, i form av gamle krav og pålegg fra både offentlige og private. Desto eldre selskapet er, jo større er risikoen for negative overraskelser, og långiver kan kreve høyere margin som kompensasjon.
I forhold til banken er som nevnt en overtagelse av et Eiendoms-AS med høy belåningsgrad å foretrekke, men det reiser et nytt problem med tanke på utbetalinger til eierne. Som hovedregel sier aksjeloven at det skal minst være 10 % aksjekapital av totalkapitalen, og at selskapet må gå med regnskapsmessig overskudd før det kan utbetales utbytte til eierne. Det er sjelden disse kravene kan oppfylles ved overtagelse av et Eiendoms-AS med høy belåning og da blir det heller intet utbytte til eierne. Dog finnes det måter å løse dette på, ved blant annet å etablere en holdingstruktur, hvor holdingselskapet (eierselskapet) yter et ansvarlig lån til datterselskapet (eiendomsselskapet). Renter og avdrag på dette lånet løfter likviditet opp i holdingselskapet, som kan blant annet benyttes til å utbetale utbytte til eierne. Aksjeselskap er uansett mindre fleksibelt enn direkteeierskap, med hensyn til utdeling av overskuddslikviditet.
En annen ulempe ved kjøp av eiendom i AS er at utbytter normalt utbetales etter skatt, i motsetning til utdelinger ved direkte eierskap (for eksempel KS). Det har nok en viss ”psykologisk” effekt ettersom avkastningen på investeringsalternativer som for eksempel rentepapirer, banksparing og aksjer, alltid blir presentert før skatt. Men realitetene i dette blir jo til syvende og sist det samme. Som det fremgår, er det etter de nye skatteregler en klar fordel å selge eiendom organisert i aksjeselskap, men det skaper utvilsomt ekstra utfordringer for kjøper.
