Thomas er partner og en av de ansvarlige for ledelsen av Malling & Co Leietakerrådgivning. Han har tidligere erfaring som leder av Malling & Co Næringsmegling, partner i PwC og som manager for forretningsutvikling og M&A hos tyske Hoechst AG. De siste årene har han ledet flere komplekse relokaliseringsprosesser for offentlige og private virksomheter.
Som leietaker kan det være utfordrende å forhandle ny leiekontrakt uten hjelp av en profesjonell leietakerrådgiver. Det er mange fallgruver knyttet til det å inngå en leieavtale. Her er noen av grunnene til hvorfor du ikke bør forhandle på egenhånd.
Det å forsøke å forhandle frem en leieavtale, uten hjelp fra en profesjonell aktør kan bli en stor utfordring for leietaker. Sannheten er at en leietaker sjelden vil stille med lik tyngde og kunnskap som en gårdeier, nettopp fordi gårdeieren har dette som sin kjernekompetanse.
Gårdeieren er en profesjonell part som kontinuerlig inngår leieavtaler etter hvert som lokaler blir ledige. Majoriteten av gårdeiere er derfor godt oppdatert på status i markedet.
For at leietaker skal stille på lik linje med gårdeier, bør leietakeren bruke en profesjonell leietakerrådgiver som kan markedet og vet hvordan gårdeier forhandler.
I tillegg er det ofte slik at utleiers rettigheter er best ivaretatt i det som omtales som “standard leiekontrakter for næringseiendom”. Standarden er utleier-vennlig på enkelte punkter – til tross for at kontraktene er ansett for å være markedsmessig.
Ønsker du mer innsikt om leiemarkedet? Klikk på knapp for å laste ned den nyeste markedsrapporten.
4 grunner til at du ikke bør forhandle leiekontrakt uten profesjonell bistand
Hva risikerer du egentlig ved å forhandle kontrakten på egenhånd? Her er noen av fallgruvene du kan gå i, og som gjør at du er tjent med å ha en leietakerrådgiver med på laget:
1. Forhandling av leiekontrakter er som oftest ikke leietakers kjernekompetanse
Dersom du gjennomfører forhandlingene på egenhånd, er risikoen stor for at du som leietaker ender opp med en ugunstig kontrakt. Mangel på fagkompetanse er hovedgrunnen til at leietaker som regel trenger bistand for å kunne stille på lik linje med gårdeier. Leietakeren har få eller liten mulighet til å kvalitetssikre at han eller hun har fått en markedsmessig og balansert kontrakt.
Leietaker har dessuten som regel liten kunnskap om hvilke kontraktsposisjoner som bør gjøres mer leietakervennlig i forhold til standarden.
2. Det er en omfattende og risikabel prosess å forhandle selv
Kunnskap og tid er ofte mangelvare når en leietaker skal forhandle frem en ny leieavtale. Det er derfor viktig å få profesjonell hjelp fra en leietakerrådgiver som har kunnskap om kontraktsforhandling generelt, men som også har tid til å gjennomføre prosessen nøye og strukturert.
Det er mange forhold i en kontrakt som må diskuteres. Dersom dette er første gang du skal reforhandle en omfattende leiekontrakt vil det være enkelt for gårdeier å “hoppe over” eller ta en for rask gjennomgang av enkelte reguleringer, som vil være til fordel for gårdeier. Spesielt fornyelses- og forlengelsesklausuler er nødt til å gjennomgås nøye av begge parter. Derfor trenger du en leietakerrådgiver som kan utligne kompetansen til gårdeieren.
3. Utleiers rettigheter er ofte best ivaretatt i standard leiekontrakter for næringseiendom
Standardkontraktene utarbeidet av Huseierens Landsforbund, Foreningen Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund er i dag de mest brukte standard leiekontraktene. Disse kan benyttes slik de er utformet, men både leietaker og utleier har mye å tjene på å gjøre tilpasninger og tilføyelser.
En av ulempene ved å bruke standardkontrakter er at begge parter ofte overser behovet for særskilte bestemmelser som er nødvendige for det konkrete leieforholdet. En leiekontrakt bør skreddersys til det aktuelle leieforholdet og den enkelte leietakers behov.
For at du som leietaker skal få lagt frem og diskutert alle dine krav med tanke på egne ulike bestemmelser, er det nødvendig å ha en leietakerrådgiver som går inn i diskusjonen for deg, slik at alle bestemmelser som er viktig for en optimal leieavtale blir tatt opp og forhandlet.
LES OGSÅ: 3 forhold du bør ta hensyn når du skal bytte kontorlokaler
4. Egen forhandlingsposisjon
I enhver forhandling er det fundamentalt å forstå partenes forhandlingsposisjon for å kunne oppnå et best mulig resultat. Leietaker har få forutsetninger for å kunne vurdere sin egen forhandlingsposisjon. En profesjonell leietakerrådgiver vil bistå leietakeren med å analysere partenes forhandlingsposisjon, samt å legge en strategi for å kunne oppnå et best mulig forhandlingsresultat.
Er det flere leietakere i “kø” som interessenter til de samme lokalene, har leietaker naturlig nok en dårligere forhandlingsposisjon enn i en situasjon hvor et areal har stått ledig lenge i et område med generell høy arealledighet. Hva som kan oppnås i en leiekontraktforhandling er derfor naturlig nok påvirket av partenes forhandlingsposisjon og ikke minst deres egen forståelse av denne.
Leietakerrådgiveren vil kjenne tilbuds- og etterspørselssituasjonen i det aktuelle området og kjenner også til hvilke leietakere som er på jakt etter tilsvarende lokaler i samme område, og som dermed kan være konkurrenter til det samme arealet.
