Boligtrøbbel i tårnet

I flere nye eiendomsprosjekter satses det på en kombinasjon av bolig og næring. Som eiendomsforvalter ser vi at kombinasjonen av bolig og næring skaper utfordringer med drift og forvaltning. Dette kan bety økt frustrasjon og unødvendige kostnader for eiere av både bolig og næring i kombinerte prosjekter.Felles for utbygging av områder som Bjørvika, Ensjø og andre knutepunkter med høy utnyttelse, er at man kombinerer boligbygg med næringslokaler på bakkeplan, eller i enkelte tilfeller også i kombinasjon med kontorer. Dette er et positivt grep som legger til rette for en levende by, noe som er attraktivt for arbeidstakere så vel som leilighetskjøpere.

Næringseiendom versus boligsameie
Gitt at man har tro på handelslokaler i byrommet som gode kontantstrømsobjekter, er det ikke lett å se utfordringene utenfra dersom man mangler erfaring med slike eiendommer. Vår erfaring tilsier at det å eie en næringsseksjon i et boligsameie ofte byr på flere utfordringer sammenlignet med eierskap i et ordinært næringsbygg eller en seksjon i et rent næringssameie. Boligeierne, som vi kan beskrive som uprofesjonelle eiendomsinvestorer, har gjerne varierende erfaring med sameier, styrearbeid og teknisk innsikt for forsvarlig drift og vedlikehold. Dette kan legge beslag på mye tid i forbindelse med styre- og årsmøter, og samtidig utfordre en forsvarlig og bærekraftig drift og forvaltning. Typiske eksempler på diskusjonstemaer er sprikende ambisjoner for vedlikehold og drift, bruk av fellesareal ute og inne, støy, søppelhåndtering, samt parkering og trafikk.

Potensielle risikomomenter
Ser vi fremover ligger det også flere risikomomenter i slike sameier. Det er velkjent at handelslokaler på bakkeplan i byens handlegater og på kjøpesentre har utfordrende tider som følge av sviktende omsetning og marginer, samt økt konkurranse fra netthandel. Dette kan utfordre næringsdelens bæreevne for kostnader på sikt, og i ytterste konsekvens kan en konkurs i næringsdelen skyve uønskede kostnader over på boligseksjonene. Man kan enkelt spekulere i hva som kan skje med eiere av boligseksjoner over et konkursrammet og fraflyttet kjøpesenter.

Forvaltningen av slike sammensatte seksjonssameier vil typisk binde opp mye tid i form av møtevirksomhet og kommunikasjon med styremedlemmer og andre seksjonseiere, og til å håndtere konflikter. En investor som selv har direkte kontakt med både sameie og leietaker, vil kjenne de økte kostnadene gjennom økt personlig merarbeid og frustrasjon. Totalt sett må det påregnes større ressursbruk sammenliknet med et ordinært næringsbygg, og prosessen er mer krevende. Dermed vil forvaltningen innebære høyere kostnader sammenlignet med enklere eierstrukturer.

Begrensninger i realopsjonsverdien
I en vurdering av investeringer i næringsseksjoner, bør man være klar over de begrensninger som kan svekke den underliggende realopsjonsverdien som ligger i eiendomsinvesteringer, altså mulighet for omdisponering av eiendommen dersom markedet endrer seg. Det kan være bruksendring, ombygging eller videreutvikling med økt utnyttelse. Sameieformen vil i mange tilfeller låse investeringen for slik utvikling, og i de tilfellene man får det til, blir det gjerne en mer tids- og kostnadskrevende prosess. Dette, sammen med risiko for høyere løpende administrasjonskostnader, bør det tas høyde for i verdsettelsen av slike seksjoner.

Hva betyr dette i praksis?
En revisjon av eierseksjonsloven hvor samarbeidet og sameksistensen mellom bolig og næring spesifiseres og avgrenses hadde vært verdifullt for deltakerne i kombinasjonssameier. Praksis tilsier at det ofte er vrient å få til et godt samspill mellom bolig og næring over tid, og det virker ikke som verken reguleringsmyndigheter eller eiendomsutviklere tar nok hensyn til disse utfordringene i planleggingen av nye prosjekter. For alle som vurderer investering i næringseiendom, kan det være enklere å være deltaker i et syndikat med en rendyrket næringseiendom, fremfor investering i en egen mindre næringsseksjon med krevende oppfølging og begrenset mulighet for utvikling.

Denne artikkelen er tidligere publisert i Kapital. 

LES OGSÅ: Hvorfor Malling & Co er det naturlige valget for forvaltning av dine næringseiendommer