Herman er utdannet siviløkonom fra BI med etterutdannelse gjennom graduate programmet til A.P Møller-Maersk. Med mange års erfaring fra finans og shipping tok han i 2015 med seg sin erfaring fra disse markedene inn i Malling & Cos satsing på analyse av næringseiendom, hvor han har ansvaret for investeringsmarkedet. Herman brenner for å bruke analyser av investeringsmarkedet til å se attraktive muligheter og det beste beslutningsgrunnlaget for både kunder og eiendomshusets egne rådgivere.
I en fersk investorundersøkelse i regi av Malling & Co sier 90 prosent av eiendomsinvestorene at de vil være nettokjøpere av næringseiendom de neste 12 månedene.
– Det ser ut som man går fra rekordår til rekordår når det gjelder transaksjonsvolum og interesse for eiendomskjøp, og vi ser heller ingen grunn til at dette skal falle. Vi har aldri sett så stor pipeline i begynnelsen av året som i år, sier partner og senioranalytiker Herman Følling Ness i Malling & Co.
Mens 90 prosent svarer de vil være nettokjøpere det neste året, svarer 10 prosent at de vil holde seg nøytrale. Det er investorer i Stor-Oslo som har svart, og kontor- og logistikkbygg er særlig etterspurt.
«Alle» vil kjøpe
– Kjempeetterspørselen fortsetter, det er nesten ingen som sier de vil vekte seg ned i eiendom. Det er heller ingen investorgrupper som har trukket seg ut av markedet, noe som støtter tiltroen til markedet og muligheten til å få avkastning. En god tilbudsside som matcher etterspørselen har smurt dette systemet så langt, jokeren nå er hvor mange selgere man greier å få på banen fremover, sier han.
Gevinster skapt av yieldnedgang har så langt vært et kraftig våpen.
– Men vi tror at selv om man nå har begynt å nå yieldbunnen, kan investorene regne hjem prosjekter med leieprisvekst. Selgere kan dermed få gevinster som gjør de villige til å selge.
Ifølge Ness er det solid cashflow som sitter i pannebrasken til investorene. Det har vært et mantra helt siden mars at investorer ønsker god risikojustert avkastning.
Trygg og god cashflow
90 prosent av investorene i undersøkelsen vil være nettokjøpere av kontorer og rundt 60 prosent vil være nettokjøpere av logistikkbygg.
– Dette er veldig sterke tall og etterspørselen overgår tilbudet. Eiendommer med solid cashflow og sentralt beliggende er svært ettertraktet blant investorene, sier analytikeren.
I fjor sto kontorer for 50 prosent av transaksjonsvolumet, mens logistikk sto for 20 prosent. Prime yield for kontorer i CBD-distriktet (beste kontorer sentralt beliggende) ligger nå på 3,25 prosent.
– Dette er et nivå investorene tror vil ligge flatt de neste 12 månedene. Det er ikke overraskende, tatt i betraktning av at de lange rentene har krøpet noe opp. Men ser man på den store etterspørselen, mener vi at yielden fortsatt kan gå ned 5-15 basispunkter, sier Ness.
LES OGSÅ: Landemerke i Oslo solgt for 2,25 milliarder
Leieprisvekst i fjor
Noe som støtter opp under interessen for kontorer, er høyere leieprisvekst i Oslo i fjor enn det som var spådd.
– Leieprisene fra arealstatistikk i fjerde kvartal viste god vekst, slik at årsveksten i Oslo i fjor endte på cirka 2,5 prosent. Dette var det ikke mange som trodde i fjor vår. Mange spådde fall, og vi trodde på tilnærmet flat prisutvikling.
For eiendomsbesittere er dette positivt både med hensyn til KPI-justeringen av leiene og ved reforhandlinger av leieavtalene, noe som kan gi press ned på yieldene.
På den annen side kan kontorledigheten i Oslo, som nå ligger på 6,9 prosent, øke, men Ness tror på tilnærmet flat utvikling frem til 2023.
– Vi venter at ledigheten i Oslo øker med 0,5 prosentpoeng i år og at den mot slutten av 2022 og 2023 vil falle tilbake til 7 prosent. Men det er stor forskjell på ledighet i sentrum og randsonene, og randsonene vil nok oppleve en tilnærmet flat leieprisutvikling. I nærhet av kollektivknutepunkter vil tilbud og etterspørsel være mer balansert.
Positiv inflasjonseffekt
Ifølge Ness er en annen effekt den svært lave inflasjonen i fjor, som gjør at den forventede inflasjonen for leiejusteringene i 2022 blir høy med utviklingen man ser nå.
– Et tidlig estimat, beheftet med en del usikkerhet, som vi har regnet på, viser november til november KPI-justering i 2021 til 3,6 prosent. I modellene til syndikatør-kjøpere benyttes stort sett 2,0 prosent i årlig KPI for alle fremtidige år – slår dette til får de 1,6 prosent «ekstra» i 2021. Ved salg i 2021 er dette en «regning» som forrige eier allerede har tatt, og isolert sett utgjør dette 5 basispunkter på yielden, sier han.
Jakten på logistikk
Investorene tror at prime yield for logistikk kan bli 4,20 prosent i løpet av de kommende tolv månedene. Det er en nedgang på 5 basispunkter siden forrige kvartal og undersøkelse.
– Vi tror at yielden begynner å flate ut på bunn. Det kan bli noen voldsomme budrunder siden logistikk er veldig ettertraktet og antitesen til high street-handel. Det får investorene til å tro på cashflowen over tid. Vi ser at noen investorer går så langt ned som 3,75 prosent i sine antagelser det neste året. Derfor mener vi at det er mer sannsynlig at yielden faller noe enn at den stiger.
LES OGSÅ: Rekordsalg i logistikkeiendom
Stille i handel og hotell
Innen high street-handel er kjøpsinteressen litt mer laber. 25 prosent sier de vil være nettokjøpere, mens 60 prosent vil være nøytrale. 15 prosent vil være nettoselgere.
– Det er fortsatt mange som vil sitte stille i båten, selv om det ser ut som om noen flere vurderer kjøp enn tidligere, sier Ness.
Når det gjelder hotell, er det bom stopp. Det er ingen investorer som sier de vil kjøpe hoteller det kommende året. 10 prosent sier de vil være nettoselgere, resten er nøytrale.
– Det eneste man kan gjøre nå er å sitte stille, alternativet er brannsalg, sier Ness.
Denne artikkelen er skrevet av journalist Kristin Vidhammer og tidligere publisert i Finansavisen 20. jan.
Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen og Stavangerregionen. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
