Skrevet av Malling & Co
03.mar.2009
Hva skiller oss fra andre eiendomsrådgivere? Svaret ligger i navnet; vi er et komplett eiendomshus som kan bistå våre kunder gjennom hele livssyklusen til en næringseiendom.
Vi har nettopp lagt bak oss et av tidenes beste år i eiendomsmarkedet. Blir fortsettelsen like bra? spør Morten A. Malling i Tschudi & Malling Syndikering AS.
For ett år siden var det få i eiendomsmarkedet som våget å tro at 2006 skulle bli et enda bedre år enn 2005. Fasiten er at 2006 ble mye bedre. Aldri tidligere har det blitt omsatt tilsvarende volum av næringseiendom i Norge (ca. 70 milliarder kroner), og samtidig er leieprisene stigende. Aldri tidligere har det blitt omsatt næringseiendom til det prisnivået vi opplevde i 2006.
Ved tre transaksjoner ble yield-nivået presset under fire prosent i fjor. Målt i pris pr. kvadratmeter har prisnivået for kontoreiendommer så vidt begynt å nærme seg boligprisene. Vi har i løpet av 2006 sett eksempler på at kontorbygg har blitt omsatt for over 50.000 kroner pr. kvadratmeter.
Ved inngangen til 2007 er det lite som tyder på at festen vil ta en brå slutt, men det er noen parametere som det er verdt å holde et våkent øye med; renteoppgang og oljeprisfall med påfølgende børsnedtur.
Ved inngangen til 2007 er det lite som tyder på at festen vil ta en brå slutt, men det er noen parametere som det er verdt å holde et våkent øye med; renteoppgang og oljeprisfall med påfølgende børsnedtur.
Leieoppgang.
Det er bred enighet i eiendomsbransjen om at leieprisene vil fortsette å stige de nærmeste årene. Begrunnelsen er at tilførselen av nye arealer er fortsatt liten (lavt tilbud) og bedrifter ansetter stadig flere og tar gjerne høyde for ytterligere vekst ved valg av kontor (stor etterspørsel). Effekten blir at betalingsvilligheten for kontorlokaler øker.
Et betimelig spørsmål er hvor denne sysselsettingsveksten skal komme fra? Arbeidsledigheten er på ca. tre prosent (sannsynligvis lavere i den tjenesteytende næringen), hvilket innebærer at så å si alle som ønsker og kan være i arbeid, er det nå. Skal vi da importere arbeidskraft, eller er det ventet enorme studentkull i fremtiden?
Gitt at arbeidsstokken er rimelig konstant må bedriftene belage seg på å rappe arbeidskraft fra hverandre for å fylle plassene. Det er typisk at den enkelte bedrift er sterk i troen på egen ekspansjon i gode tider, og følgelig skal det avsettes kontorplass til nyansettelser. Plass må man ha. Den beskjedne økningen i husleiekostnaden er ubetydelig i forhold til den forventede økningen i inntjening. Dette offensive tankesettet trigger stolleken – et race om arbeidskraften. Lokkemiddelet er høyere lønninger, som igjen er inflasjons- og rentedrivende.
Et betimelig spørsmål er hvor denne sysselsettingsveksten skal komme fra? Arbeidsledigheten er på ca. tre prosent (sannsynligvis lavere i den tjenesteytende næringen), hvilket innebærer at så å si alle som ønsker og kan være i arbeid, er det nå. Skal vi da importere arbeidskraft, eller er det ventet enorme studentkull i fremtiden?
Gitt at arbeidsstokken er rimelig konstant må bedriftene belage seg på å rappe arbeidskraft fra hverandre for å fylle plassene. Det er typisk at den enkelte bedrift er sterk i troen på egen ekspansjon i gode tider, og følgelig skal det avsettes kontorplass til nyansettelser. Plass må man ha. Den beskjedne økningen i husleiekostnaden er ubetydelig i forhold til den forventede økningen i inntjening. Dette offensive tankesettet trigger stolleken – et race om arbeidskraften. Lokkemiddelet er høyere lønninger, som igjen er inflasjons- og rentedrivende.
Rentenivå.
Det er nettopp rentenivået de fleste eiendomsinvestorer holder et våkent øye med ved kjøp og salg. De tre siste årene har et lavt rentenivå bidratt til et løft i eiendomsverdiene. Denne trenden er nå brutt, og renten har beveget seg sakte, men sikkert oppover. Signalene fra Norges Bank er entydige – det vil komme flere rentehevninger i tiden fremover. Også ut fra yield-kurven kan man lese at markedet forventer, og priser inn, at renten vil stige forholdsvis kraftig i løpet av 2007 og 2008, for så å flate ut eller falle svakt.
Gitt at det kommer en renteoppgang, hvordan vil det påvirke eiendomsprisene? Foreløpig har ikke renteoppgangen fått innvirkning på eiendomsprisene, men før eller siden vil dette få konsekvenser. De fleste eiendomsinvestorer baserer i stor grad sine kjøp på lånefinansiering, og når renten øker, er ikke investorene i stand til å kunne gi like mye for eiendommen hvis avkastningskravet opprettholdes (gitt at alt annet holdes konstant). Renteoppgangen isolert sett vil altså trekke prisene ned.
Utviklingen på børsen vil også indirekte påvirke eiendomsmarkedet. Det er imidlertid en stor forskjell mellom diskonteringen av informasjon når det gjelder markedet for aksjer og eiendom. Disse aktivaklassene befinner seg som regel et stykke fra hverandre i en økonomisk syklus. Mens verdien av aksjer gjerne gjenspeiler forventninger om fremtidig inntjening, er eiendomsmarkedet i beste fall en indikator på gårsdagens aktivitet. Dette var spesielt tydelig forrige gang konjunkturene snudde – aksjemarkedet nådde toppen i mars 2000, mens leieprisene i eiendomsmarkedet fortsatte å klatre og peaket høsten 2001.
Årsaken er at det er en viss treghet før endrede rammevilkår gjør seg gjeldende i eiendomsmarkedet. Dette beror på at de fleste bedrifter trenger tid på å omstilling seg, og en beslutning om å øke/redusere kontorarealet vil først oppstå en stund etter at behovet er konstatert.
Skulle børsen rase i 2007, er det dermed lite trolig at leieprisene vil få noen umiddelbar knekk, men interessen for kjøp av eiendom vil trolig bli svekket. Argumentet om at investorer søker en trygg havn i ruskevær, vil neppe demme opp effekten av den negative stemningen som råder blant investorer etter et eventuelt kraftig fall på børsen.
Gitt at det kommer en renteoppgang, hvordan vil det påvirke eiendomsprisene? Foreløpig har ikke renteoppgangen fått innvirkning på eiendomsprisene, men før eller siden vil dette få konsekvenser. De fleste eiendomsinvestorer baserer i stor grad sine kjøp på lånefinansiering, og når renten øker, er ikke investorene i stand til å kunne gi like mye for eiendommen hvis avkastningskravet opprettholdes (gitt at alt annet holdes konstant). Renteoppgangen isolert sett vil altså trekke prisene ned.
Utviklingen på børsen vil også indirekte påvirke eiendomsmarkedet. Det er imidlertid en stor forskjell mellom diskonteringen av informasjon når det gjelder markedet for aksjer og eiendom. Disse aktivaklassene befinner seg som regel et stykke fra hverandre i en økonomisk syklus. Mens verdien av aksjer gjerne gjenspeiler forventninger om fremtidig inntjening, er eiendomsmarkedet i beste fall en indikator på gårsdagens aktivitet. Dette var spesielt tydelig forrige gang konjunkturene snudde – aksjemarkedet nådde toppen i mars 2000, mens leieprisene i eiendomsmarkedet fortsatte å klatre og peaket høsten 2001.
Årsaken er at det er en viss treghet før endrede rammevilkår gjør seg gjeldende i eiendomsmarkedet. Dette beror på at de fleste bedrifter trenger tid på å omstilling seg, og en beslutning om å øke/redusere kontorarealet vil først oppstå en stund etter at behovet er konstatert.
Skulle børsen rase i 2007, er det dermed lite trolig at leieprisene vil få noen umiddelbar knekk, men interessen for kjøp av eiendom vil trolig bli svekket. Argumentet om at investorer søker en trygg havn i ruskevær, vil neppe demme opp effekten av den negative stemningen som råder blant investorer etter et eventuelt kraftig fall på børsen.
