Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
I skrivende stund står vi på tampen av 2023, og kan se tilbake på et utfordrende eiendomsår. Dessverre har utsikter til inflasjon og renter steget omtrent som fryktet gjennom året. De siste to månedene i 2023 har imidlertid de lange rentene falt betydelig. Finansmarkedet har nå nærmest fullt priset inn en myk landing i 2024, i takt med at inflasjonen rundt i verden har falt, og overraskende duete signaler fra FED. Norges Bank har imidlertid fortsatt å stramme til gjennom året, og siste gang nå i desember, med en ytterligere heving av styringsrenten til 4,50 %, mye på grunn av en svekket norsk krone. Rentebane indikerer riktignok en betydelig høyere rente enn det markedet priser inn. Det blir spennende å se hvem som får rett i 2024.
Svekket økonomisk vekst inn i 2024
Skal man tro makromodellene til Norges Bank blir 2024 et år med en marginal vekst på 0,1 % i BNP for fastlands-Norge. Samtidig skal sysselsettingen falle med 0,3 % fra Q4 2023 til Q2 2024. Arbeidsledigheten har allerede steget siden sommeren 2023, og er også ventet å stige litt videre, dog ikke dramatisk. Etter sommeren skal det gå litt bedre, men fortsatt skal veksten være begrenset sammenlignet med et normalår. Norges Bank spår imidlertid en vekst på 0,8 % i disponibel realinntekt, opp fra -1,5 % i år. De svekkede utsiktene har allerede slått ut i et litt mer prissensitivt leiemarked, og mesteparten av oppturen ser ut til å være over for denne gang. Det er også reflektert i våre leieprisprognoser for både kontor og lager/logistikk inn i det neste året.
Inflasjonen ser ut til å være under kontroll
Inflasjonen i Norge, Europa og USA er på vei nedover, og det er godt nytt for rentene. Vi har brukt mye tid på å studere inflasjonen, og det viktigste vi har lært er kanskje hvor usikkert det er. Mens energipriser har kommet betydelig ned fra toppene for ca. ett år siden, er prisene fortsatt relativt høye. Det er for eksempel fortsatt høy inflasjon på en del basisvarer som mat og husholdningsartikler. Importerte varer har steget 6,8 % siste året (november), men her er det et potensielt underliggende ytterligere prispress oppover fordi denne prisveksten ikke dekker opp svekkelsen av kronen og prisveksten i utenlandsk valuta. Dette har Norges Bank også sett, og nettopp kronekursen var en av de viktigste grunnene til å heve renten nå i desember. Siden rentebeslutningen har kronen styrket seg betydelig, og er allerede nå sterkere enn det Norges Bank hadde forventet for de neste kvartalene. Det er en god påminnelse om hvor raskt ting endres. I de siste månedene av året har også strømprisen steget igjen, i takt med kaldere vær. Fra tidligere vet vi at det tar noen måneder før hele strømprisveksten er tatt med inn i konsumprisindeksen. I tillegg endres innslagspunktet på strømstøtten fra 70 øre til 73 øre eks. mva. i 2024. Strømprisen kan dermed påvirke KPI også inn i 2024. Også i andre land er inflasjonen på ulike varegrupper svært forskjellig, og det er primært energi som drar den ned på grunn av baseeffekter. Det tror vi gir en viss usikkerhet for at det kan komme nye overraskelser fra prisveksten.
Norges Bank fulgte planen i desember
Før den siste rentebeslutningen til Norges Bank var vi ganske sikre på en ny heving av styringsrenten til 4,50 %. Renteregnskapet (argumentene for og imot) å heve rentebanen fra september indikerte flere faktorer til å heve banen, som vi ventet ville endres til et mer nøytralt syn. Selv om utviklingen i regionalt nettverk indikerte svakere utsikter blant bedriftene, inflasjonen hadde vært litt lavere enn ventet, og renteutsiktene i utlandet hadde svekket seg noe, så ventet vi at kronekursen og oppdateringen av oljeinvesteringene for fjerde kvartal ville telle på den positive siden. Nettoen ventet vi omtrent nøytral, noe som viste seg å være ganske riktig. Resultatet ble dermed at Norges Bank fulgte planen om en ny heving i desember, og lever dermed opp til deres uttalte strategi om et reaksjonsmønster som skal være forutsigbart.
På eller svært nær rentetoppen
Både ECB og FED har på de siste møtene i 2023 besluttet å ikke endre renten. Videre ser man at inflasjonen tilsynelatende er på vei ned. Sentralbankene ser at rentehevingene de allerede har gjennomført gir en dempende effekt på etterspørselen i økonomien. De tror videre at dette også fremover vil bidra til å få inflasjonen ned til 2 %-målet. Norges Bank indikerer også at rentetoppen er nådd, eller er svært nær. Som nevnt, ser inflasjonen her hjemme ut til å være på vei ned, og økonomien viser noen svakhetstegn med svakere vekst og marginal oppgang i arbeidsledigheten. For sentralbankene ser det ut som medisinen virker, dog med litt forsinkelse. Når sentralbankenes medlemmer kommenterer og skriver, så har de altså klokkertro på at rentehevingene har hatt og vil ha en effekt på inflasjonen. Rentemarkedet har også priset inn flere kommende rentekutt enn det som indikeres fra sentralbankene. Risikoen for at inflasjonen blusser opp igjen virker å prises svært lavt. Kanskje er den litt for lavt priset akkurat nå på tampen av 2023. Om vi på nyåret får tall som får markedet til å miste denne troen, vil det antagelig bety en ny risiko for rask oppgang i lange renter.
Boligmarkedet fornekter kapitalkostnad
Mens makroøkonomer, boligbransjen, SSB og Norges Bank tror på en beskjeden negativ effekt på boligpriser, sitter vi som ser på tallene med næringseiendomsbriller og undres. For mens yieldnivåene for de beste kontoreiendommene i Oslo tilsvarer et verdifall på hver leiekrone på drøyt 30 %, så er yieldene på bolig omtrent upåvirket og ligger rundt 3,0 %. Tallet er hentet fra vår database (per oktober) med faktisk oppnådde leiepriser og salgspriser for leiligheter i Oslo. Samtidig ser vi at leieprisene på utleide enheter faktisk er noe fallende, og at salgsprisene er relativt flate. Mange peker på at lønnsvekst og lav boligbygging holder prisene oppe. Siden rentetoppen er nær, og de fleste modeller virker å fokusere på endring i renter som forklaring på boligpriser, så blir det absolutte nivået mindre hensyntatt. SSBs artikkel fra 13. desember viser dog kraftig økning i bokostnader og at mange nå betaler mye mindre avdrag som en løsning på høyere rentekostnader. For oss som jobber med næring, og som er vant med å vurdere tilbud og etterspørsel i lys av usikkerhet og forsinkede effekter i data, så ser vi fortsatt stor risiko i boligmarkedet. De profesjonelle investorene i boligmarkedet kan imidlertid regne, og flere har vært eller er fortsatt i salgsmodus. At større utleiegårder blir tilgjengelig i privatmarkedet kan potensielt forstyrre synet på manglende tilbudsside i det korte bildet.
Utfordrende marked fortsetter inn i 2024
For næringseiendom er spørsmålet om skaden av massiv renteoppgang allerede har skjedd og er priset inn. Mens man nå øyner rentetoppen, kommer gradvis også effektene av rentemedisinen. Svakere vekst og lavere inflasjon gir etter hvert lavere etterspørsel etter de fleste typer næringseiendom og lavere leieprisvekst. Samtidig tårner de finansielle problemene seg opp blant flere eiendomsbesittere mot slutten av 2023. Det blir vanskeligere å refinansiere lån som forfaller, låneutmålingen blir lavere og mange vil bryte lånebetingelser i 2024. Revisorer og banker har økt fokus på rentedekningsgrad, likviditet og verdier i regnskapene. Men fallet i lange renter på tampen av 2023 har også gjort markedet mer balansert, i hvert fall på papiret. Avstanden mellom lange renter og yielder har steget igjen i takt med rentefall og økning i yieldene. Likevel har flere måttet trykke på salgsknappen i andre halvår i år, eller har sett at eventuelt «tørt krutt» har trukket til seg fuktighet. Men det er også kjøpere der ute, både norske og utenlandske, som er klare med en gang tallene begynner å stemme. Vi opplever at prisene på næringseiendom ganske raskt responderer på endringene i finansmarkedet, og at aktiviteten kommer tilbake så snart regnearkene viser grønne tall.
LES OGSÅ: Lav interesse og brå yieldoppgang
Er det verste over for næringseiendom?
Over litt tid ser vi at ubalansen mellom kapitalkostnad og inntekter ikke kan avvike fra historiske sammenhenger. Således ser det ut som næringsmarkedet er kommet lengre i syklusen med justering til en ny rentenormal enn eksempelvis boligmarkedet. Det gjør oss mindre bekymret for næringseiendomsmarkedet inn i 2024. Samtidig er det fortsatt litt forstyrrelser i tilpasning til nye nivåer, og vi ser at refinansiering av gjeld i årene fremover vil være utfordrende for mange. Lite hjelper det at bankene også har strammet til, særlig ovenfor SPV-strukturer som ofte benyttes i syndikater. Vi vet fra tidligere at nettopp syndikatene er viktige bidragsytere til både likviditet og prising i eiendomsmarkedet. Vinterstormen på tampen av 2023 og inn i 2024 kan gi gode muligheter for å erverve attraktive eiendommer som normalt ikke kommer for salg. 2024 blir nok derfor mulighetenes år, selv om vi også er forberedt på tøffe tak. Vår spådom er betydelig økt transaksjonsaktivitet midtveis i 2024. Mye faller på renteutsiktene og ikke minst utviklingen i realøkonomien. Det er i alle fall lov å håpe at 2024 blir året der det snur for næringseiendom.
Malling & Co Research and valuation
Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.
