Avmålt og todelt kontormarked i Oslo 1. kvartal

Ferske tall fra Arealstatistikk tegner et todelt bilde av kontormarkedet. Det arealvektede gjennomsnittsleiet har steget til NOK 3 650, løftet av store enkeltkontrakter med høye leienivåer. De gjennomsnittlige nominelle leieprisene viser imidlertid en nedgang på 5 % fra Q4 2025, til NOK 2 990, og har vært flatt siste 12 måneder som figuren viser. A-kategorien (topp 15 %) noteres til NOK 5 060, tilnærmet uendret mot Q1 2025. Høye bygge- og finansieringskostnader ser ut til å sette et naturlig gulv under toppleiene, mens økt ledighet og svakere etterspørsel presser gjennomsnittet nedover. Samlet sett har vi et nokså flatt kvartal for kontorleiene i Oslo.

Klyngebildet understreker dette. Samtlige sentrumsklynger er ned siste kvartal og svakt ned mot Q1 2025- med Skøyen som eneste positive unntak. Toppleiene holder seg mer robuste enn gjennomsnittet skulle tilsi i majoriteten av klyngene.

Aktivitetsnivået er dempet. Signeringsvolum i kvadratmeter er ned målt mot både Q1 2025 og Q1 2024. Q1-tallene ligger nær 10 % under tiårssnittet for samme periode. Antall kontrakter er riktignok flatt siste 12 måneder, men volumet støtter opp under meglernes opplevelse av et krevende marked og forklarer mye av den ledighetsøkningen vi har sett det seneste året.

Vi venter et moderat realleiefall gjennom 2026, i tråd med svakere sysselsettingsvekst og fortsatt noe høy arealledighet. Fra 2027 ser bildet mer positivt ut; en svært begrenset tilbudsside kombinert med forsiktig bedring i arbeidsmarkedet legger til rette for moderat leieprisvekst inn i 2028.

Byggekostnadene fortsetter å løpe fra inflasjonen

Byggekostnadene i byggenæringen stiger fortsatt raskere enn den generelle prisstigningen. I dag kom tall for SSBs byggekostnadsindeks som viste en oppgang på 4,2 % i mars 2026 i forhold til samme tid i fjor. Materialkostnadene alene steg 4,3 prosent. Siden pandemien har materialkostnadene steget over 62 prosent.

Og verre kan det bli. Som påpekt i vår blogg 27. mars (link : https://blogg.malling.no/%C3%B8kte-energikostnader-gj%C3%B8r-at-byggekostnadsveksten-g%C3%A5r-fra-vondt-til-verre) har krigen mot Iran og en stengning av skipsfarten gjennom Hormuz-stredet sendt energiprisene kraftig opp, noe som igjen vil kunne forplante seg i materialkostnadene.

Energieksponeringen i byggenæringen er langt bredere enn det som vises som «energikostnader» i en standardkalkyle. Stålproduksjon er svært kraftkrevende, sementproduksjon krever svært høye temperaturer, og PVC-rør og asfaltmembraner er direkte petroleumsprodukter. Når energiprisene stiger, følger materialkostnadene etter — med forsinkelse.

Forventninger om økt inflasjon, blant annet som følge av økte energipriser, kan også ha påvirket årets lønnsoppgjør hvor partene ble enige om en frontfagsramme på 4,4% over helgen. En slik ramme gir gode utsikter til bedret kjøpekraft for inneværende år, men økningen vil også dukke opp i arbeidskraftkostnadene som etter sigende vil stige videre.

Et nytt og forlenget kostnadssjokk virker nå være en realitet for eiendomsmarkedet, som videre vil legge ytterligere press på marginer og prosjektkalkyler. 

Inflasjonen i tråd med Norges Banks anslag

Inflasjonen er i spill om dagen. Kraftig økning i oljeprisen, sterkere krone, stenging av Hormuzstredet som gir nye forstyrrelser i globale forsyningskjeder kombinert med reduksjoner i bensinavgifter her hjemme og et lønnsoppgjør som har gått til mekling.

En liten pustepause gir det derfor at inflasjonen for mars var som anslått av Norges Bank og godt i tråd med våre anslag. Kjerneinflasjonen var uendret fra februar på 3,0% (samme som våre og Norges Banks anslag) og har ligget rundt dette nivået det siste året. Total inflasjon (KPI) hoppet opp til 3,6%, den høyeste veksten på to år, men må ses i lys av at bensinprisene steg med hele 18% siste måned. For april vil denne effekten potensielt mer enn reverseres etter reduksjonen av bensinavgiftene.

Ser vi på enkeltkategorier den siste måneden, var det et uventet fall i matprisene og transportprisene, mens importerte varer som møbler, klær og IT steg noe mer enn ventet. 

Enda viktigere er hvilke konsekvenser dette kan få for henholdsvis lønnsoppgjøret og pengepolitikken. Dagens tall rykker nok lite på posisjonene, hvor utgangspunktet er bedring i kjøpekraften gjennom lønnsoppgjøret (4,0-4,5% lønnsvekst) og Norges Banks planer om å øke realrentene fremover.

En renteheving i mai, all den tid lønnsoppgjøret kommer ut med bedret kjøpekraft, virker derfor fortsatt være et hovedscenario.

Malling oppjusterer yieldene for kontoreiendom

I vår månedlige oppdatering av avkastningskrav (yielder) for næringseiendom, har vi for april besluttet å oppjustere yielder for kontoreiendom med 0,10 prosentpoeng. Vi vurderer prime og normal yield for kontoreiendom i Oslo sentrum (CBD) til å nå ligge på henholdsvis 4,6 og 5,3%. Yielder for øvrige næringseiendomssegmenter er ikke endret denne måneden.

Etter å ha vært stabile siden starten av 2025, er det særlig tre forhold som trekker i retning av noe økt avkastningskrav for kontoreiendom:

• En betydelig økning i finansieringskostnadene, gjennom økte swaprenter og Norges Banks varsel om utsikter til økt styringsrente.
• Svakere investorinteresse for kontoreiendom, drevet av lavere forventet kapitalavkastning enn andre eiendomsrelaterte segmenter.
• Et svært lavt yield-gap sammenliknet med øvrige europeiske land, som begrenser interessen for norsk kontoreiendom fra utenlandske investorer.

Angrepet på Iran, og nattens midlertidige våpenhvile, har ført til stor usikkerhet rundt de allerede høye finansierings- og byggekostnadene. Dagens rentefall letter selvsagt noe på situasjonen, men for aktører med gjeldsfinansiering har det fra før vært krevende å regne hjem lønnsomhet for kontoreiendommer på de skarpeste yieldene da lange realrenter har steget markant, som figuren viser. Flat utvikling i sysselsettingen innen kontorrelaterte næringer og en økning i arealledigheten de siste årene tilsier også at inntektspotensialet på eiendommene er noe svakere enn tidligere, til tross for at leieprisene har fortsatt å øke.

Eiendomstransaksjoner innen det som omtales som prime kontor, altså de mest attraktive kontoreiendommene, har de seneste årene vært sterkt dominert av egenkapitalaktører. Interessen for gode kontoreiendommer, som fremstår som strategisk viktige, er fremdeles sterk og vi utelukker ikke at slike eiendommer vil selges til lave yielder. Likevel fremstår det som mer utfordrende for kontoreiendommene å fange investorenes interesse og markedet oppleves som mer selektivt.

I fjor ble kontor forbigått av lager og logistikk som det mest omsatte segmentet og dette året har startet med lavere transaksjonsvolumer for kontor enn for både lager og logistikk og handelsrelaterte eiendommer. Dette, kombinert med svakere forventet kapitalavkastning innen kontorsegmentet, er for oss signaler om at kontoryieldene er på vei opp, særlig tatt finansieringskostnadene i betraktning.

Yield-gapet, differansen mellom prime yield for kontor og 5- eller 10-års swaprenter, er for tiden negativ i Oslo og det laveste vi observerer blant større byer i Europa. Foruten å begrense gjeldsfinansierte lokale investorer, bidrar dette også til å dempe interessen blant utenlandske investorer som gjerne har flere alternativer å velge mellom.

Til tross for den siste oppjusteringen, vurderer vi fremdeles at riskioen ligger på oppsiden for kontoryieldene og utelukker ikke en videre oppjustering senere i år.

Norges Bank varsler renteheving i juni

Norges Bank holdt som ventet renten uendret på 4% på dagens rentemøte, men de signaliserer tydelig at det kan være behov for å heve renten senere i år. Basert på våre beregninger, er det fullt ut priset inn en renteheving innen rentemøtet i juni i år, i tillegg til ca. 50% sannsynlighet for at renten blir hevet til 4,5% i løpet av høsten. Komiteen vurderte også om de skulle heve renten på dette møtet.

Norges Bank er tydelige på at det trengs en mer innstrammende pengepolitikk for å få bukt med inflasjonen. Høyere faktisk inflasjon de siste månedene, kombinert med kraftig økninger i energiprisene den siste måneden har aktualisert avveiingene mellom inflasjon og realøkonomien. Når Norges Bank i tillegg har sett sterkere enn ventet utvikling i de ikke-rentesensitive næringene, legger prognosene opp til en betydelig høyere forventet realpengemarkedsrente i årene fremover. På marginen kan vi tolke Norges Bank i retningen av at de nå legger mer vekt på inflasjonen enn de tidligere har gjort. 

Det er stor usikkerhet om alt som skjer rundt oss. Frem mot rentemøtene i mai og juni, og som en vurdering av hvor sikkert det er om det kommer en renteheving, fremhever vi tre særlige forhold:

- Lønnsoppgjøret. Norges Bank anslår 4,5% lønnsvekst i år. SSB anslår 4,0%, og et oppgjør mer i tråd med dette, kan redusere sannsynligheten for renteheving.
- Iran-krigen. En videre eskalering eller nedtrapping, vil ha direkte implikasjoner for fremtidsutsiktene for inflasjonen og er særdeles vanskelig å forutsi.
- Øvrig politikkrespons. Stortinget vil hastevurdere et forslag om å midlertidig redusere avgiftene på drivstoff. Det kan redusere KPI, men også kostnadsveksten for bedrifter og dempe utsiktene for inflasjonen fremover også, til tross for økte offentlige utgifter.

Prognosene til Norges Bank indikerer at veksten i Fastlands-BNP vil ligge under trend de neste årene, med tilhørende noe svakere sysselsettingsvekst. Samtidig vil husholdningenes kjøpekraft fortsette å bedres, om enn noe mindre i år. Samlet tilsier det mindre endringer i konsumveksten fremover. Dette vil samtidig ha implikasjoner for de ulike næringseiendomssektorene, hvor de konsumrettede sektorene, som varehandel og lager/logistikk vil se mindre påvirkning på etterspørselssiden enn for eksempel kontor og utviklings- og nyboligmarkedet. Et videre press oppover på yieldene for kontoreiendommer virker være naturlig, særlig i delene av markedet som ikke treffer egenkapitalaktørene.

Samlet sett fremstår kommunikasjonen til Norges Bank tydelig i form av at de er tro til sitt mandat om å nå inflasjonsmålet på 2%. Det tilsier at sannsynligheten for en renteheving før sommeren er svært høy. 

Regionalt Nettverk: Små endringer, store forstyrrelser

Den viktige temperaturføleren for norsk økonomi, Regionalt Nettverk fra Norges Bank, ble gjennomført i perioden 2. februar til 5. mars.

I denne perioden melder bedriftene at det er små endringer i vekstutsiktene, sammenliknet med undersøkelsen fra fjerde kvartal i fjor. Men siden den siste undersøkelsen ble gjennomført har det skjedd svært store endringer i  global geopolitikk samt i energi- og finansmarkedene.

Vi noterer oss likevel at den underliggende trenden i norsk økonomi er i tråd med våre tidligere antakelser. Energiforsyning og forsvarsinvesteringer løfter veksten sammen med høyere etterspørsel fra husholdningene. Dette medfører at våre sektoranbefalinger knyttet til lager, logistikk og handel står sterkt. Den siste tids angrep i Iran vil føre til mer og ikke mindre fokus på nettopp energi og forsvar. I tillegg virker husholdningenes kjøpekraft være nokså godt skjermet via både Norgespris og en ventet lønnsvekst på 4,2%.

For reiselivsaktører er bildet noe blandet. Noen melder om kanselleringer og utsatte bestillinger etter krigsutbruddet i Iran, særlig fra asiatiske kunder. Samtidig understreker flere at Norge oppfattes som et trygt reisemål, som isolert sett kan løfte etterspørselen.

Oljeleverandørene ser svakere vekstutsikter frem mot sommeren, som understreker at effektene av oljeskattepakken ebber ut. Det er kun denne næringen som planlegger å redusere sysselsettingen fremover, som følge av ventet lavere aktivitet. Bygg- og anleggsnæringen venter en vekst i sysselsettingen fra andre kvartal.

I tiden fremover vil derfor husholdningenes konsum være en vesentlig viktigere vekstdriver, som også gjøre våre sektoranbefalinger mer robust overfor hva Norges Bank foretar seg med pengepolitikken. At bedriftene i Regionalt Nettverk nå melder at både kapasitetsutnyttingen og knappheten på arbeidskraft er under sine respektive historiske gjennomsnitt, betyr at avveiingene i pengepolitikken med høyere inflasjon må ses opp mot utsikter til noe mindre press i økonomien.

Samlet tilsier det at vi tror, gitt dagens situasjon, at Norges Bank holder styringsrenten uendret neste uke, men holder en liten åpning for at det kan komme en renteheving i løpet av året - hvis inflasjonsutsiktene skulle forverres ytterligere.

Et viktig punkt i så måte, er at dette ikke er en situasjon som kan sammenliknes med økningene av gassprisene i 2022, etter fullskalainvasjonen av Ukraina. Da var kapasitetsutnyttingen og presset i norsk økonomi historisk høyt - og økte priser ga små utslag i lavere etterspørsel. Situasjonen nå, med mer normal aktivitet og press i økonomien, kombinert med mer normale renter, tilsier også at renteresponsen fra sentralbanken skal være vesentlig mildere.

Detaljhandel opp, Nav-ledighet uendret

Omsetningsvolumet i detaljhandelen steg med 1,1% fra desember til januar, ifølge SSB, korrigert for vanlige sesongjusteringer. Økningen kommer etter en svakere utvikling i desember, men de siste tre månedene har detaljhandelen vokst med 1,2% sammenliknet med foregående tremånedersperiode.

Årlig omsetningsvekst holder seg fremdeles rundt 6% (12m.-vekst), og med en detaljhandelsdeflator som ligger på lave 1,4%, gir det en årlig volumvekst på i overkant av 4%. Med de siste inflasjonstallene bak og oss, og en arbeidsledighet som fremdeles ligger på 2,1% i februar, ifølge dagens ferske Nav-tall, gir det utsikter til et lønnsoppgjør som mest sannsynlig kommer til å lande på et sted mellom 4,0 og 4,5% i år. Det gir samtidig utsikter til fortsatt god vekst i detaljhandelen og øvrige husholdningsrelaterte sektorer.

Det er ikke bare i Norge at veksten i detaljhandelen har tatt seg opp de siste årene. Utviklingen har vært bortimot identisk i de skandinaviske landene siden 2021, til tross for store forskjeller i lønnsvekst, inflasjon og renter. Samlet sett, virker det som at kjøpekraftsutviklingen til husholdningene har vært nokså lik, hvor Norge med noe høyere lønnsvekst og inflasjon, også har hatt høyere renter som har dempet konsumutviklingen. USA har de siste årene vist en betydelig sterkere utvikling i omsetningsvolumet i detaljhandelen, også drevet av en noe bedre kjøpekraft for amerikanske husholdninger.

Dagens tall vil i sum ha liten påvirkning på Norges Banks pengepolitikk, men det etterlatte inntrykket med fremdeles lav arbeidsledighet (en tidel lavere enn anslått i PPR) og god vekst i konsumet, bidrar til at sentralbanken vil konsentrere seg om å få inflasjonen ned mot 2%. Slik sett blir inflasjonstallene som kommer om et par uker klart mer avgjørende for rentemøtet i mars.

Norske lønninger har steget mest

Dagens tall fra Statistisk sentralbyrå viste at arbeidsledigheten, målt ved arbeidskraftundersøkelsen (AKU), holdt seg uendret på 4,5% i januar. Siden sommeren i fjor har ledigheten holdt seg nokså flat, etter å ha steget nokså betydelig de foregående årene.

Samtidig meldes det at det ble skapt 8 000 flere nye jobber sist måned, en økning på 0,3%. Dette må riktignok ses opp mot en svakere måned i desember og det etterlatte inntrykket er at sysselsettingen vokser med en årlig takt som ligger i underkant av 1%.

Lønnsveksten, derimot, holder seg høy. Disponibel inntekstvekst for husholdningene har ligget klart over inflasjonen de siste årene, mens kontantlønnen korrigert for inflasjon, som figuren viser, har også steget mye de siste årene og viser at kjøpekraften har tatt seg markert opp. Dette er en av hovedårsakene til vårt fortsatt positive syn for de forbruksrettede sektorene innen næringseiendom, men det viser samtidig at Norge er for tiden i en liten særstilling, ettersom vi er de eneste av de nærmeste handelspartnerne hvor reallønningene nå er høyere enn toppnivået under pandemien. Riktignok tar ikke denne figuren med seg utviklingen i disponibel inntekt, som også innebefatter skatter og netto renteutgifter.

Med utsikter til et lønnsoppgjør som mest sannsynlig lander et sted mellom 4,0-4,5% er det utsikter til at norske lønninger vil fortsette å utvikle seg sterkere enn hos våre handelspartnere.

KPI: Kraftig økning sår tvil om retningen for pengepolitikken

Inflasjonen i januar var betydelig høyere enn ventet både av Norges Bank, oss og consensus. Tolvmånedersveksten i KPI var på 3,6 % opp 0,4 prosentpoeng fra desember, mens kjerneinflasjonen målt ved KPI-JAE var på 3,4%.

 Til sammenlikning ventet Norges Bank henholdsvis 2,7 og 2,9 % fra deres siste Pengepolitiske rapport. I januar var det en økning i husleier, elektrisitetspriser og prisveksten på biler etter avgiftsendringer som særlig trakk opp veksten i KPI. Samtidig bidro matprisene til å dempe inflasjonen noe.

Norges Bank har i lengre tid sagt at de ikke har hastverk med å sette renten videre ned. Etter dagens tall er nok spørsmålet heller om de kommer til å signalisere noen videre kutt i det hele tatt. Med en kjerneinflasjon som er 1,4 prosentpoeng over målet og går i "feil retning" er sentralbanken lenger unna å oppfylle mandatet sitt. Verdt å merke seg er hva Norges Bank pekte på i rentebeslutning i januar: "På den annen side, dersom veksten i bedriftenes kostnader holder seg høy lenger, eller kronen blir svakere enn anslått, kan prisveksten holde seg oppe lenger enn anslått i desember. Da kan det bli behov for en høyere rente enn vi da så for oss."

Frem til den Pengepolitiske rapporten i mars får vi ett inflasjonstall til. Det blir viktig. Bekrefter dette tallet at inflasjonen nå er betydelig høyere, er sannsynligheten for rentekutt betydelig redusert  all den tid resten av økonomien holder seg i gjenge. Våre oppdaterte anslag peker riktignok i retning av at inflasjonen skal noe ned igjen i februar-tallene, men bli liggende en god del over Norges Banks anslag. Man kan riktignok argumentere for at innføringen av nye bilavgifter gir kun en midlertidig effekt i KPI-inflasjonen, men Norges Bank styrer som kjent etter kjerneinflasjonen.

Dagens oppdatering fra SSB på at antallet ledige stillinger fortsetter å falle peker samtidig i retning av videre normalisering og mindre press i økonomien inn i det nye året. Regionalt Nettverks-tallene neste måned vil også bli avgjørende i forkant av rentemøtet i mars og hva Norges Bank vil signalisere der. 

Slik vi vurderer det nå, er sannsynligheten for videre rentekutt i år betydelig redusert og som følge av det vil både korte og lange swaprenter stige nokså merkbart når markedene åpner i dag. 

Sterk resultatvekst for forbruksrettede næringer

BNP-tallene for 4. kvartal viser at veksten i fastlandsøkonomien var 0,4%, én tidel svakere enn hva Norges Bank la til grunn i Pengepolitisk rapport. Samlet sett for 2025 vokste Fastlands-BNP med 1,8%, noe som er tett på en normal veksttakt for norsk økonomi. Dagens tall gir ingen nye føringer for hvordan Norges Banks pengepolitikk vil gjennomføres fremover.

Veksten i 4. kvartal var som ventet sterkt drevet av en økning i husholdningenes konsum, med god økning i detaljhandelen, men også en kraftig økning i bilsalget i påvente av nye mva-regler fra nyåret. Det økte salget av nye biler er midlertidig og peker sånn sett i retning av at den underliggende veksten i forbruket er noe svakere enn hva man kan få inntrykk av i dagens tall. 

Foruten forbruket, var det også igjen vekst i boliginvesteringene, for det tredje kvartalet på rad. Samtidig var det sterk vekst i bedriftsinvesteringene, mye knyttet til elektrisitet og vannforsyning, men også i oljeinvesteringene.

Sysselsettingen steg marginalt i kvartalet, og for hele året steg sysselsettingen med 0,7%, omtrent det samme som befolkningsveksten. Mer interessant er det at lønnskostnadene per produserte enhet, et uttrykk for kostnadsveksten til bedriftene, nå har falt kraftig tilbake og er nær normale nivåer vi så før pandemien - og samme nivåer som landene rundt oss. Dette kan bære bud om at den innenlandske prisveksten fortsatt kan være på vei ned fremover, mye drevet av fremdeles økning i produktiviteten til de KPI-relaterte næringene.

Og apropos, figuren viser vår beregning av driftsresultatet til næringseiendomsrelaterte segmenter. Denne beregningen kan brukes som en tilnærming til hvordan det går med lønnsomheten til et typisk gjennomsnitt av leietakere innen de ulike segmentene. Og denne utviklingen er slående; de husholdningsrettede segmentene fortsetter å gjøre det svært bra med tiltakende vekst i driftsresultatet særlig innen varehandel og hotell. Dette er helt i tråd med våre anslag fra den siste Markedsrapporten fra før jul, men peker også i retning av økt omsetningsleie innen disse segmentene og god attraktivitet i transaksjonsmarkedet. For kontorsegmentet er utviklingen mer beskjeden, men fortsatt vekst i driftsresultatene støtter opp under dagens leieprisutvikling.