Haakon er leder for analyse og verdivurdering i Malling & Co, og har jobbet i Malling med analyse av næringseiendom siden 2010. Han har en mastergrad innen Industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU i Trondheim, og har senere fullført en Executive MBA i finans ved NHH
Jule- og nyttårsfeiringen er nå over, og det er på tide at vi analytikere ser inn i krystallkulen for det nye året. 2017 ble nok et kanonår for næringseiendom og som vanlig ble det en heftig sluttspurt. Vi tror 2018 også ligger an til å bli et meget godt år, selv om enkelte sektorer har fått noe mørkere skyer på himmelen.
En rask titt i bakspeilet: Mens boligmarkedet har kjølnet betydelig og får oppmerksomhet nesten daglig i media, så noterte vi nok et år med verdivekst og tidenes mest aktive transaksjonsmarked for næringseiendom i 2017, med "all time high" i antall transaksjoner. Totalt har vi notert omsetning av næringseiendom til totalt 85 milliarder kroner (over 50 mill). Året ble mye bedre enn vi hadde forespeilet oss for ett år siden, og kjøpelysten blant profesjonelle eiendomsinvestorer virker ikke være svekket av et noe tregere boligmarked.
Samtidig snudde utviklingen i norsk økonomi i 2017, og veksten blant Norges handelspartnere tar seg også opp. Sysselsettingen har begynt å stige, og arbeidsledigheten er på vei ned. At det går bedre i norsk økonomi har historisk vært positivt for næringseiendom, og da særlig leiemarkedet.
Til tross for noen skyer på bolighimmelen, er det enn så lenge nesten kun hvite svaner å se i næringseiendom. Samtidig står verden og markedet ovenfor store forandringer basert på neste generasjon teknologi med kunstig intelligens, betydelig vekst i internetthandel, roboter som gjør smarte jobber og selvkjørende biler. Det spås at dette vil endre mye hvordan samfunnet vil fungere fremover. Vi ser også at eiendomsbransjen er i endring som følge av alt dette, og tendensene ble tydeligere i løpet av 2017. Vi tror mange av trendene forsterkes videre inn i 2018. Vi går videre raskt gjennom hva vi ser av trender innenfor hovedsegmentene vi jobber med.
Handel – økt skepsis blant investorer: Folks handlemønster er i stor endring, og dette påvirker også investeringer i handelsbasert eiendom. Uansett om det er snakk om kjøpesenter, high-street eller big-box, vil endringene samfunnet står ovenfor antagelig få konsekvenser, men ikke bare negativt.
En viktig verdidriver for handel har alltid vært synlighet, og det tror vi bare blir enda viktigere fremover som et viktig middel for å nå kunder utenom de elektroniske flatene. Mye tyder på at den fysiske butikkens rolle gradvis endres fra en selvstendig omsetningsenhet til å bli en reklameplakat. Selv med økt netthandel vil de fysiske butikkene ha sin rolle som showroom og kundekontakt. Vi skal vel ikke slutte å bevege oss ute blant folk?
En handletur langs Karl Johan kan for mange være like mye opplevelse og servering som tradisjonell shopping. Dette observer vi også gjennom vridning i nyetableringer fra tradisjonell retail, mot «food and beverage» etablissementer. Vi er av den tro at mennesker har behov for fysisk kontakt med både varer og mennesker, og at netthandel vil leve i en symbiose med fysisk tilstedeværelse for å trigge de menneskelige behovene. Dersom vi får rett, vil god handelseiendom fortsatt være en viktig verdidriver for handelsbransjen.
Likevel vil internetthandelen uten tvil endre mye, og det kanskje største uforløste volumet ligger i dagligvarehandelen, som enn så lenge er desidert størst i fysiske butikker her på berget. Vi så gjennom 2017 at investorer forventet noe høyere yielder for handelseiendom fremover, og at bankene har blitt mer skeptiske til utlån med eksponering mot dette segmentet. Vi forventer at forskjellen mellom de beste og de mindre gode objektene vil øke i dette markedet fremover, som følge av endringene i handelsmønstre.
Logistikk – det alle vil ha: Samtidig som investorene og bankene har blitt mer skeptisk til handel, ser vi at logistikk virkelig er i vinden om dagen. En viktig driver er troen på behov for mer og bedre logistikk etter hvert som netthandelen og forventningene til leveransetider øker. Samtidig øker troen på at bynære lagringsmuligheter vil bli en mangelvare fremover.
Vi tror imidlertid at skillet mellom handel og logistikk som to separate segmenter er i fred med å viskes ut. I bunn og grunn handler jo alt om hva man kaller de ulike leddene i verdikjeden mellom produsent og forbruker. Så lenge det fortsatt er behov for fysiske varer i samme omfang, vil det fortsatt være behov for transport og mellomlagring av varer på veien fra produsent til kunde.
Med stadig økende krav til leveringstid og enkelhet, tror vi behovet i enda større grad vil endres i dette segmentet, fra enkel lagring til effektiv logistikk og varehåndtering. Også hybrider mellom nettbutikker og fysiske butikker vil skape behov for god logistikkeiendom og hentepunkter som ivaretar behovene til sluttforbrukeren.
Kontor – fortsatt etterspurt vare: Kontorleiemarkedet har vært, og er fortsatt, preget av leieprisvekst og synkende ledighet i de sentrale delene av Oslo. Etter flere år med et litt «slapt» utleiemarked, har det tatt seg opp gjennom 2017 med flere store leiekontrakter og økende leienivåer, noe vi tror vil fortsette gjennom 2018.
Når det er sagt, er det mange prosjekter i markedet, både nybygg og rehabiliteringer. Med lav spekulativ nybygging får det lite konsekvenser for arealledigheten at mange har prosjekter "i skuffen". Det, kombinert med god vekst i økonomien, gjør oss positive til kontorleiemarkedet, særlig sentralt i Oslo.
Til tross for at vi spår videre leieprisvekst for kontor i 2018, så bør det også nevnes at den siste tidens leieprisvekst etter vår erfaring også kommer fra betydelig investeringer i eiendommene. Det må ofte investeres mer enn det leieprisene og leielengden skulle tilsi var fornuftig. Sånn sett kan man skjønne gårdeiere som kanskje føler at leieprisveksten vi analytikere omtaler til stadighet er et lite stykke unna realiteten på bunnlinjen.
I tillegg er markedet for nybygg i randsonen av Oslo tøft, og det er mange som surfer på rekordlave yielder for å forsvare de store leieavtalene som signeres med gunstige leienivåer for leietakerne. Vi tror likevel utflatende yieldnivåer og videre leieprisvekst vil bidra til nok et godt år for kontoreiendom i 2018.
Bolig – preget av tilbudssidesjokk: Vi har lenge sett at en økende grad av utviklere, som tidligere har vært fokusert på næring, har skjønt at eiendommens alternative bruk som bolig har blitt litt for attraktiv til å la et potensielt boligprosjekt ligge "i skuffen". Nå er derimot prisene på hell, og ingen vet helt hvor det ender i Oslos boligmarked.
Boligmarkedet i Oslo har plutselig fått en historisk stor tilbudsside, ettersom prisene steg kraftig etter 2015 og fikk fart på produksjonslinjen. Nå er derimot utviklerne noe mer forsiktige med igangsettingen av sine prosjekter, og tilbudssiden vil antagelig falle når effekten av prisnedgangen får tid til å virke.
Det er spesielt fire effekter som til stadighet trekkes frem for å forklare boligprisutviklingen: nedgang i befolkningsveksten, økt tilbud av boliger, boliglånsforskriften, og som en joker; til dels også de psykologiske effektene. Men, hvordan går det videre herfra, og hvordan vil det påvirke næringseiendom?
Det er god grunn til å tro at boligbehovet er forholdsvis elastisk med hensyn til pris. Jo dyrere det er, jo tettere kan folk flytte sammen. Ved prisnedgang som man ser i Oslo nå, kan dette isolert sett trigge både høyere innflytting og at folk får råd til å bo mindre tett. Spørsmålet er om prisene er lave nok til å øke etterspørselen i takt med tilbudet. Antagelig må prisene mer ned før etterspørselen tar seg betydelig opp.
Mye tyder også på at boliglånsforskriften vil være jokeren i dette spillet, fordi den antagelig er den kraftigste luten som har slått inn i markedet. Oslo er, i motsetning til andre omkringliggende kommuner, i større grad befolket av personer i aldersgruppen 25-35 år. Dette er personer som gjerne flytter til byen for å starte sin jobbkarriere, og gjennomsnittspersonen kan nok forvente en vekst i inntekten gjennom perioden de bor i Oslo. At Oslo dermed blir særlig strengt behandlet i boliglånsforskriften, med mindre rom for skjønn, virker derfor ekstra urimelig med tanke på kjøpernes inntektsutvikling og det generelle prisnivået som i stor grad skyldes konkurransen om gode arealer for nybygg.
I tillegg til en streng tolkning av 5-ganger inntekt, har man i boliglånsforskriften også forsøkt å strupe investormarkedet som historisk har vært viktig for å bygge nye boliger og gi et tilbud av leieboliger som alternativ til kjøp. Alt i alt tror vi at kjøperne vil komme tilbake til Oslos boligmarked gjennom 2018, men at den store tilbudssiden vil holde prisene på et relativt flatt eller svakt synkende nivå.
Ønsker du å motta vår markedsrapport så register deg via denne linken.
