Slik fikk Statsbygg 1,5 milliarder for trekanttomten

I midten av november ble Trekanttomten solgt fra Statsbygg til Ferd og Vedal for 1,5 milliarder kroner. Her forteller Statsbygg og transaksjonsrådgiver Morten Malling om salget av det som omtales som «Norges mest attraktive tomt» og «indrefileten på Aker Brygge».

Illustrasjon hentet fra salgsprospekt

– Det ligger et grundig arbeid bak salget av denne tomten, innleder spesialrådgiver Olav Magnus Moen i Statsbygg.

Spesialrådgiver i Statsbygg, Olav Magnus Moen har fungert som Statsbyggs prosjektleder for salget av trekanttomten.

Han forklarer at det har vært diskusjon i flere år knyttet til et eventuelt salg.

– Etter at planene for Nasjonalmuseet var vedtatt så man at det var en svært attraktiv del av tomten igjen. Det ble blant annet vurdert om Utenriksdepartementet skulle flytte til ditt, men på grunn av sikkerhetshensyn ble dette lagt på is. Det ble klart at tomten skulle selges for om lag to år siden, fortsetter Moen.

Først i vår kom det endelige oppdragsbrevet fra Regjeringen om at tomten som var eid av både staten og Oslo kommune skulle selges.

– Før dette hadde vi sammen med Malling & Co allerede gjort gode forberedelser og hentet inn kompetanse fra flere hold for å dokumentere relevante aspekter ved tomten, sier Moen.

Han støttes av Morten Malling.

Partner og transaksjonsrådgiver, Morten Malling.

– Når man skal selge en tomt som denne er det essensielt å avdekke hvilke spørsmål budgiverne vil ha og finne gode svar som reduserer usikkerheten og risikoen i prosjektet. Man må rett og slett tenke som en eiendomsinvestor, sier partner og transaksjonsrådgiver i Eiendomshuset Malling & Co, Morten Malling og fortsetter;

– Flere lurte blant annet på hvordan det ville være mulig å gjennomføre en byggeprosess. Husk at det går to tunnelløp rett under tomten, og det skaper utfordringer knyttet til fundamenteringen. Slike forhold var viktig for oss å dokumentere. Det ble også utarbeidet mulighetsstudier knyttet til en eventuell omregulering av tomten - hva er det realistisk å få til basert på prosjekter i nær beliggenhet, sier Malling.

Tomten er regulert til 24.000 kvadratmeter bruksareal, noe som gir en tomtebelastning på omtrent 62.500 kroner per kvadratmeter.

Moen forklarer at det ble hentet inn eksterne eksperter for å gjøre geo-tekniske undersøkelser som blant annet røntgen og 3D-skanninger av tunnelløpene. Dette for å avdekke hvordan en byggeprosess kunne gjennomføres på teknisk nivå.

Illustrasjon hentet fra salgsprospekt.

– Vi har også brukt mye av kompetansen i Eiendomshuset Malling & Co. At de er et komplett eiendomshus med eksperter for ulike fagområder har vært svært verdifullt, sier Moen.

Både avdelingen for analyse, utleie og energi og miljø har tatt del i salget.

– Eksempelvis har analyseavdelingen kartlagt fremtidig tilbud og etterspørsel i området, og sammen med utleieavdelingen estimert fremtidig leie i et nybygg. Basert på disse analysene ser man hvilke leietakere som er i markedet når dette bygget skal stå klart. Det ga viktig innsikt som vi gjerne delte med potensielle kjøpere, eksemplifiserer Malling.

Ifølge Dagens Næringsliv håper Ferd og Vedal å sette spaden i jorden allerede i 2023 med planer om å bygge et kontorbygg og et bygulv, som vanligvis omfatter restauranter, butikker, kafeer og lignende.

For første gang stilte Statsbygg SPESIFIKKE krav om bærekraftig utvikling av tomten

Statsbygg har satt strenge krav til at tomten utvikles på en bærekraftig måte med minstekrav om bærekraftssertifiseringen BREEAM Excellent. 

– Statsbygg har store miljøambisjoner for egne bygg, og vi ønsker at eiendom vi selger skal utvikles med hensyn til miljø og bærekraft. Tidligere har formuleringene knyttet til dette vært rundere. Her satte vi spesifikke krav til hvilke dimensjoner innenfor BREEAM-sertifiseringen som skulle oppfylles. Husk at man eksempelvis oppnår mange poeng for å ligge i nærhet av kollektivknutepunkter, forklarer Moen, og fortsetter:

– Vi mente det var klokt å gjøre dette fordi tomten er så attraktiv. Vi ønsker ikke at BREEAM-kravene skal gå utover prisen.

Han retter en stor takk til lederen for energi- og miljøavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co, Stein Randby, for solid bistand i forbindelse med dette.

– Stein bisto oss med å formulere gode BREEAM-krav og materiell som synliggjorde for mulige kjøpere hvordan dette kan gjennomføres i praksis. Det var helt avgjørende. Fremover vil Statsbygg fortsette å stille krav om bærekraftig utvikling, men kravene vil variere fra eiendom til eiendom, sier Moen.

Les også: Lanserer guide til bærekraftig næringseiendom

ETT TUSEN FEMHUNDRE MILLIONER

Etter elleve budrunder med i alt syv norske og internasjonale budgivere endte sluttsummen for tomten på 1,5 milliarder kroner.

– Det er vi veldig fornøyd med! Vi gjennomførte to uavhengige verdivurderinger som tilsa at prisen skulle ligge i spennet mellom 850 millioner til 1,1 milliard basert på at tomten ikke omreguleres. 1,4 milliarder ble ansett som best case. Selv trodde jeg vi ville få 1,45 milliarder for tomten, sier Moen.

Pengene går rett til staten, og inngår i nasjonalbudsjett.

Spesialrådgiveren i Statsbygg mener samarbeidet med Malling & Co har vært avgjørende for salgsprisen.

– Jeg er strålende fornøyd med samarbeidet. Dette er rutinerte fagfolk som både har strategisk og operativ forståelse for hvordan man skal gjennomføre store transaksjoner. Malling & Co har levert en totalpakke som er utrolig bra, og jeg føler at vi har vært i trygge hender hele veien. Det finnes sannsynligvis få andre som kan levere så god kvalitet for så mange ulike aspekter, sier Moen.

Han ser frem til at Ferd og Vedal starter arbeidet på tomten.

– De har solide miljøambisjoner og vil bli en god nabo for oss som eier Nasjonalmuseet, sier Moen.

Les også: Slik økte vi verdien på eiendommen med 290 millioner

Statsbygg forlenger samarbeidet om salg av eiendom

Malling & Co Markets har de siste to årene bistått Statsbygg med salg av eiendom. Fra januar 2021 blir avtalen forlenget med to nye år etter at Malling & Co Markets kom seirende ut av en ny anbudsprosess.

Fagansvarlig for kjøp og salg i Statsbygg Marianne Jentoft Heggset.

– Etter en grundig evaluering av i alt seks tilbud falt valget igjen på Eiendomshuset Malling & Co. Pris var vektet 30 prosent og kvalitet 70 prosent. Rammeavtalen gjelder for meglertjenester i Oslo og Viken, men ved behov vil også eiendom i Agder, Innlandet, Vestfold og Telemark kunne inngå, forklarer fagansvarlig for kjøp og salg i Statsbygg, Marianne Jentoft Heggset.

Hun har over 20 års erfaring innen eiendom, og mener rammeavtalen om meglertjenester fører til en betydelig effektivisering for Statsbygg.

– Før samarbeidet med Malling & Co måtte vi sette i gang anskaffelsesprosesser for hver enkelt eiendom som skulle selges. Dette var tidkrevende ettersom vi er underlagt et strengt og komplisert regelverk. Rammeavtalen effektiviserer derfor våre prosesser betydelig og meglerkompetansen kan inkluderes tidligere i salgsprosesser. Dette gjør oss både bedre og mer effektive, forklarer Jentoft Heggset.

Rammeavtalen begynner å løpe 1. januar 2021 og har en varighet på to år, med opsjon for ytterligere to år.

Det gleder Morten Malling som trekker frem Statsbygg som en spennende oppdragsgiver:

– Jeg syntes det er fantastisk spennende og hyggelig å få fortsette samarbeidet. Statsbygg har dyktige mennesker og oppdragene er ofte annerledes. De sitter på et bredt spenn av eiendom, alt fra en råtomt midt i byen til store bygg som skal konverteres. Det ligger gjerne litt historie i eiendommene, og det er gøy å bidra til at disse får ny bruk, ofte til glede for allmennheten. Et eksempel er Veterinærhøyskolen på Adamstuen som flyttes til Ås. Jeg tipper at det i løpet av ti år kommer til å være yrende liv på denne eiendommen, hvor det blir en sjarmerende blanding av ny og bevart bebyggelse, med mange nye tilbud til Oslos befolkning, avslutter Morten Malling.

BESØK VÅRT DIGITALE KUNNSKAPS-BIBLIOTEK 

Her finner du e-bøker med tips og råd innenfor:

• Eiendomsutvikling
• Investeringer i næringseiendom
• Proptech
• Leietakertilfredshet
• Energi- og miljø
• Valg av kontorlokaler