Stein startet opp vår rådgivningstjeneste for energi- og miljødimensjonene for næringseiendom i år 2015. Han er utdannet sivilingeniør fra NTNU og kraftanalytiker ved NHH i Bergen. Stein jobber på kryss og tvers i hele Eiendomshuset, samt med eksterne kunder i egen portefølje. En av hans ambisjoner er å få bukt med «eie-leie problematikken» gjennom KPI-management og ved å bygge tillit til tall og dimensjoner mellom byggeier og leietaker. For å understreke at han har 25 års bred erfaring fra bransjen, minner han gjerne omverdenen på at han faktisk har jobbet 2 sesonger som tømmerfløter på Glomma.
Jeg har lenge irritert meg over diverse ikke-dokumenterte påstander om merverdien av grønne bygg, uten henvisning til statistikk eller annet som underbygger disse. Indisiene er sterke; Miljøsertifiserte bærekraftige bygg har høyere leieinntekter og høyere verdi enn sammenlignbare bygg.
Miljøsertifiseringer gir tydelige standarder og målbar bærekraft
Miljøsertifiseringssystemene (BREEAM, LEED, Energy Star m.fl) har for det første bidratt til å definere de ulike bærekraftsemnene og siden score disse i tråd med normer og standarder. BREEAM er det systemet som internasjonalt er desidert mest anvendt, og i Norge har vi en norsktilpasset versjon (BREEAM-NOR) som er tilnærmet enerådende.
Systemet eies og driftes av den engelske non-profit organisasjonen BRE (Building Research Establishment Limited), en organisasjon som kan sammenlignes med vårt eget SINTEF Byggforsk (en uavhengig forskningsstiftelse).
LES OGSÅ; Ny Energimerkeforskrift – nå må det tenkes system
Vår internasjonale samarbeidspartner Savills har samlet data
Nylig publiserte Savills diverse data fra både Europa og London spesielt som underbygger påstanden om merverdi;
Påstand: De beste byggene (typisk de grønne byggene) får et større forsprang på "normale" eiendommer (typisk de som ikke rangeres som grønne) i samme område.
Figur 1;
Konklusjon: Forskjellen i leieprisindeks mellom prime og normal kontoreiendom i CBD øker etter pandemien og har en historisk stor forskjell (+ 7%).
Dette kan selvfølgelig skyldes flere forhold, også utover miljøsertifisering, så Savills dykket ned i data fra London og splittet dataene i tre kategorier;
- Utmerket = BREEAM-sertifisering med karakterene «Outstanding» og «Excellent»
- Veldig bra/bra = BREEAM-sertifisering med karakterene «Very good» og «Good
- Ikke rangert = ingen miljøsertfisering, BREEAM eller annet.
Figur2;
Konklusjon: Forskjellen i kontorleie har økt markant etter pandemien, der høyt rangert kontoreiendom opplever en økning i leiene, mens ikke-rangert eiendom faller.
Viktigere enn de absolutte nivåene for leien, er utviklingen etter pandemien. Ikke-rangerte bygg lå på tilnærmet samme nivå som «Very good» og «Good» frem mot pandemien. Etter pandemien økte forskjellen dramatisk.
Videre har Savills sett på omsetning av kontorer i Europa, og forskjellen mellom BREEAM- eller LEED-sertifisert kontoreiendom kontra samlet snitt for samme segment.
Figur3:
Konklusjon: Forskjellen i yield har gått fra ca. 50 basispunkter til nesten en tre-dobling (140 basis-punkter) etter pandemien.
Det er selvsagt slik at det kan være andre drivere bak denne yieldforskjellen enn miljøsertifisering alene, da blant annet likviditeten i transaksjonsmarkedet sammen med risikopremien også økte i denne perioden. Men økningen i perioden er langt større enn risikopremien mellom prime og normal for kontorbygg skulle tilsi. Og da er residualen i økningen vanskelig å tilskrive annet enn kvaliteter som kommer sammen med verdien i tilknytning til miljøsertifiseringene.
LES OGSÅ; Dette må du vite om yield
Manglende norsk statistikk
Vi mangler fortsatt tilstrekkelig med data for både leieinntekter og transaksjoner for å finne signifikans i data fra det norske markedet. Det er dog ingen grunn til å tro at fenomenet ikke gjelder for det norske markedet, så vi samler sammen data, analyserer og jobber for å snart kunne presentere norske funn for våre kunder og samarbeidspartnere.
Malling & Co Energi og Miljø
Trenger du rådgivning i forbindelse med bærekraftvurderinger eller sertifisering av eiendom, så ta kontakt med Malling & Co Energi og Miljø. Vi kan gi råd og veiledning i forhold til hva det grønne skiftet betyr for deg som byggeier og utvikler av eiendom. Hvilke muligheter som finnes og hvilke strategiske valg som bør tas for å være attraktiv for fremtidens leietakere.
Energi- og miljøavdelingen i Malling & Co har laget en guide til gårdeiere som ønsker å komme i gang med bærekraftige tiltak for næringseiendom.
I e-boken kan du blant annet lese om:
- Hvilke krav knyttet til energi og miljø må man oppfylle som gårdeier?
- Hvor bør man starte?
- Hvilke sertifiseringer anbefales?
- Hvordan Oslo Pensjonsforsikring arbeider med energi og miljø i Sørkedalsveien 8
- Hvorfor viktigheten av bestillerkompetanse er avgjørende
- Hvordan en miljøavtale mellom gårdeier og leietaker kan sikre rettferdighet
