I Malling tror vi på å levere kvalitetsinnhold som ikke bare informerer, men også inspirerer til refleksjon og diskusjon innenfor eiendomsbransjen. Derfor benytter vi oss av erfarne eksterne journalister, i tillegg til våre interne eksperter, til å produsere informativt, engasjerende og relevant innhold for deg som er interessert i eiendom. Vårt mål er å gi deg innsikt og perspektiver som hjelper deg i dine beslutninger.
Første januar trådte ny Energimerkeforskrift i kraft. Det har bare gått noen få måneder, men allerede nå har endringene begynt å gjøre seg gjeldende.
– Én av de første observasjonene vi har gjort oss, er at mange bygg som energimerkes i henhold til den nye forskriften oppnår bedre energikarakterer enn de ville i den gamle forskriften, sier daglig leder i Malling & Co Energi og Miljø, Stein Randby.
Druknet litt i BREEAM
Selskapet er ute med en helt fersk e-bok. Energimerkeordningen, som ble innført tilbake i 2010, får mye oppmerksomhet og er spesielt knyttet opp mot «Hvordan dokumenterer man bærekraft?». Det er altså 16 år siden energimerkeordningen ble innført og svært mye har skjedd både når det gjelder bærekraft, teknologi og energi.
– Da Energimerkeforskriften ble innført fikk den mye oppmerksomhet. Mange var nok skeptiske, men forskriften var bare en forsmak på hva som skulle komme, sier Randby.
I årene etter kom det nemlig en rekke miljøklassifiseringsordninger, hvor BREEAM er den mest kjente. Denne gjorde nok at Energimerkeordningen kom litt i skyggen.
– Det faktum at under 30 prosent av de bygningene som etter forskrift skulle vært energimerket, har et gyldig energimerke, understreker dette. Men det betyr ikke at ikke Energimerkeordningen utspilte sin rolle. Den er et viktig sammenligningsgrunnlag på tvers av klimasoner for bygg innenfor samme bygningskategori. Med de siste oppdateringene er ordningen også mer i synk med EUs ordning, noe som gjør den mer relevant, sier Randby.
Les også: Fra symbolhandling til kritisk verktøy i eiendomstransaksjoner
Hva er nytt?
Energimerkeordningen gjelder for alle bygninger som skal selges eller leies ut i Norge, med unntak av offentlige bygg under 250 kvadratmeter. Ordningen ble innført for å sikre at markedet fikk tydelig, standardisert og sammenlignbar informasjon om bygningers energitilstand, og dermed øke bevisstheten om energibruk og stimulere til energieffektivisering i byggsektoren.
– Energimerket, også kalt energiattesten, beskriver byggets energiytelse basert på standardiserte tekniske og klimatiske forutsetninger. En vanlig misforståelse er at energimerket viser byggets faktiske energibehov, sier Randby.
Forskriften var imidlertid moden for en ny revisjon, blant annet skulle den bli teknologinøytral og bedre tilpasset EUs rammeverk.
– Det er derfor gjort en del endringer som gjør at den nye forskriften er bedre tilpasset dagens eiendomsmarked, sier Randby.
Han forteller at oppdateringene av forskriften anno 01.01.2026 gjør at den nå oppfyller ambisjonen om å være bedre tilpasset EUs rammeverk med en større harmonisering av avstanden mellom de ulike karakterene mellom B og F (terskelverdiene). Samtidig er størrelsen på karaktertrinnene endret og ordningen er teknologinøytral. I ny forskrift er det større karaktertrinn mellom B-C-D-E-F sammenlignet med mellom A-B. I gammel skala økte størrelsen på trinnene nedover karakterskalaen (A-B = minst, E-F = størst).
Les også: https://blogg.malling.no/esg-veikartet-som-viser-vei-i-b%C3%A6rekraftsjungelen
Flere bygg løftes
Det er altså bare to måneder siden den oppdaterte versjonen av forskriften ble innført. Med forbehold om at forskriften er ny, og det naturlig nok ikke finnes mye datagrunnlag så langt, ønsker Randby likevel å dele noen foreløpige erfaringer:
– Den generelle betraktningen er altså at bygg som energimerkes i henhold til ny forskrift får bedre energikarakter, og da spesielt bygg med de laveste energikarakterene. Det er også verdt å merke seg at for eldre bygg, som normalt har dårligere klimaskall med høyere varmetap, så slår innføringen av vektingsfaktor for fjernvarme inn i større grad enn for nyere bygg, sier Randby.
Videre har andelen fjernvarme stor påvirkning. Erfaringen er at karakteren ofte løftes et eller to nivåer for bygg som benytter fjernvarme til romoppvarming, ventilasjonsvarme og oppvarming av tappevann.
– Samtidig får ikke helelektriske bygg fordel av den samme vektingsfaktoren. Likevel ser vi at helelektriske bygg med lav energikarakter (E og F) løftes opp et nivå som følge av ny beregningsstandard, sier Randby og legger til.
– Det er fortsatt usikkerhet knyttet til hva som er de viktigste driverne bak dette løftet.
Les også: Spillereglene endret eiendommer risikerer verdifall
Et viktig verdipapir
Mallings erfaring så langt er også at standardiserte inndata i NS3031:2025 oppleves som bedre tilpasset faktisk forbruk i byggene, med hensyn til maksverdier, forbruksprofiler og så videre.
– Vi må likevel ikke glemme at energimerket er et sammenligningsgrunnlag mellom bygg, ikke en prediksjon av faktisk årlig energimengde levert til bygget. Vektingsfaktor på fjernvarme er et godt eksempel, siden mengden fjernvarme gårdeier/leietaker betaler for naturligvis ikke endres som følge av nevnte vektingsfaktor, sier Randby.
Han forteller at Energiattestene er gyldige i 10 år fra utstedelsesdatoen og påpeker at ved tekniske endringer eller oppgraderinger som påvirker energiattesten, så skal attesten oppdateres slik at den er gyldig ved salg eller utleie.
– Det er viktig for å hele tiden ha en riktig energiattest. Dette er noe som har fått økt aktualitet med leietakernes stadig økende fokus på byggets energibruk, sier Randby.
Vil du lese mer om energimerkeordningen, last ned vår nye e-bok her:
