Vi ble ikke så overrasket over inflasjonstallene for januar, de kunne vært enda høyere

I følge SSB fortsatte inflasjonen opp i januar med en målt 12-måneders endring KPI på 7,0 %. KPI-JAE (konsumprisindeks justert for avgiftsendringer og energi) ble 6,4 %. Disse tallene var hhv. 0,1 prosentpoeng og 0,5 prosentpoeng over Norges Banks estimater. De fleste makroøkonomer ble overrasket, og samme dag gikk flere ut og mente at Norges Banks rentebane nå vil heves. Vi derimot, hadde forventet enda litt høyere inflasjonstall. 

Store tilfeldigheter og engangsendringer måned til måned

Når man bruker tid på å gå gjennom historiske KPI-tall finner man fort ut at mye virker ganske tilfeldig fra måned til måned. Målemetoder og store endringer i enkeltvarer eller varegrupper og sammensetninger fra måned til måned, kan gi store utslag. For januar 2023 var det ganske klart at sannsynligheten var stor for at 12-månedersveksten i KPI ville stige betydelig fra desembertallet. KPIen falt nemlig fra desember til januar i fjor, og det gjorde at vi hadde målt en 12-måneders prosentvis prisvekst som ville vært ett prosentpoeng høyere enn de 5,9 % 12-månedersendringen i KPI viste i desember, selv om prisene holdt seg flate. At vi skulle få like stort prisfall som i fjor, virket usannsynlig, særlig med tanke på at strømstøtten økte fra januar 2022 (KPI måles etter strømstøtte til husholdningene). Det er riktignok redusert elavgift i de tre første månedene i 2023, men ikke nok endring til å redusere KPI like mye som i januar 2022. Med helt flat utvikling i indeksen hadde vi målt en KPI på 6,9 %, som også var det NB hadde i sin prognose. Totalt sett fikk vi altså videre oppgang i prisene målt ved KPI.

KPI-JAE skaper mest bekymring nå

Ved overgang til et nytt år skjer det mye i KPI, og det er ekstra vanskelig å estimere hvordan alle endringene vil slå ut. I januar 2023 har vi i tillegg til midlertidig reduksjon i elavgiften, også endring i moms på dyrere elbiler. En rekke andre avgifter har også blitt endret og justert. KPI-JAE (som er justert for endringer i avgifter og prisendring på energivarer), også kalt kjerneinflasjon, økte uansett mye mer relativt til prognosen, og var hele 0.5 prosentpoeng over estimatet til Norges Bank. Den satte ny rekord på 6,4 %, målt siden de startet beregningen i 2001. Akkurat nå er nok Norges Bank mer opptatt av denne, ettersom det har vært store endringer i både energi og avgifter, som ikke har noe med den underliggende prisveksten å gjøre. At denne nå avviker mer fra deres prognose er sånn sett et tegn på at momentet i prisveksten er høyere enn ventet, som igjen taler for høyere styringsrente etter Norges Banks mandat og reaksjonsmønster. Det er primært KPI som er mest interessant for oss som jobber med eiendom, og kanskje også mest i perioden oktober-desember som er de tre månedene som normalt sett brukes som utgangspunkt for justering av leie. Selv om vi nå er litt utenfor sesong er det likevel interessant å se på driverne i KPI og KPI-JAE. En sterk forståelse av driverne gir godt utgangspunkt for å vurdere egne prognoser for leiejusteringen neste år, som gjerne estimeres i forbindelse med transaksjoner og verdivurderinger. En del av driverne i KPI er selvsagt knyttet til energi og avgiftsendringer, mens alt annet påvirker begge (da med litt annen vekting). KPI-JAE er også svært viktig for eiendomsbransjen, da først og fremst gjennom hvilken påvirkning tallene har på rentesettingen til Norges Bank, og dermed hvilken finanskostnad og alternativavkastning eiendomsbesittere kan vente seg fremover.

Januarsalg og strøm bidro ned

Dersom vi ser på driverne bak prisnedgang nå i januar, relativt til desember, ser vi at prisen på strøm gikk ned med ca. 10 %, godt hjulpet av midlertidig redusert elavgift og lavere strømpriser enn desember. Likevel bidro strøm med oppgang på 15,4 % sammenlignet med januar i fjor. I tillegg bidro salg på klær og møbler og andre varegrupper og tjenester til prisnedgang i januar. Dette er altså i stor grad midlertidige prisnedganger i forbindelse med januarsalg som nok vil reverseres fremover.

Biler og mat dro mest opp

Av de viktigste bidragsytere med høy prisvekst og høy vekting finner vi pris på kjøretøy, som er kraftig opp blant annet som følge av endringer i avgifter (herunder moms på elbiler over kr. 500 000). Dette må anses som en engangseffekt, selv om kategorien transport også har steget 1.9 % i KPI-JAE, mens den har steget 3,3 % iberegnet avgiftsendringene i KPI. Mat, som teller 10,4 % i KPI i 2023, steg 1,8 % fra desember til januar (1,6 % inkludert alkoholfrie drikkevarer). Matprisene er varslet justert videre opp fra februar, og dette blir også en joker for prisveksten i kommende måneder. Også tjenester knyttet til fritid og kultur steg mye, og bidro med sin vekt på snaue 4 % til å dra opp KPI.

Husleier fortsetter å være tankskipet med god fart

Tungvekterne «beregnet og betalt husleie» (som med nye vekter for 2023 sammen teller 17,8 % i KPI), steg en snau prosent fra forrige måned. Betalt husleie er løpende betalt leie for 2 500 representative utleieboliger fra hele landet. Beregnet husleie er laget for å estimere en indirekte bokostnad for selveiere med basis i betalt husleie, men med justering for annen boligsammensetning. Husleie i KPI vil dermed være en sammenblanding av kontrakter som nylig er inngått (markedsleie) og kontrakter som har løpt over en lengre periode. Selv om de fleste kontrakter kan justeres med KPI årlig, er det ikke alle utleiere som benytter seg av denne sjansen. Med høy KPI i fjor, kunne denne justeringen blitt ekstra høy i år, men selv om månedsendringen er høyere enn siste årene, så finner vi tilsvarende endring fra desember til januar i 2002/2003 og 2008/2009. Dersom vi analyserer endringen i huseleiekomponenten i KPI fra desember til januar som et gjennomsnitt av årets endring, så ser vi at gjerne litt under en tredjedel av årsendringen kommer i januar. Endringen som måles er en kombinasjon av prisvekst i en liten andel nye kontrakter og eventuell KPI-justering ved årsskifte på de kontraktene der det er aktuelt. I følge storbyindeksen til Eiendom Norge for 4. kvartal, steg leieprisene i de fire største byene med 7.5 % siste fire kvartaler.  Leiemarkedundersøkelsen til SSB fra desember indikerer også betydelig vekst i leier i nye kontrakter, noe vi også finner igjen i tallene fra Boligbygg Oslo, med prisvekst i hovedstaden på 10-15 % siste året. Ettersom markedsleiene gradvis kommer inn i KPI med den måten indeksen er satt sammen på, så er det dermed grunn til å vente at husleier fortsetter oppgangen i konsumprisindeksen i 2023. I motsetning til eksempelvis strømprisene, som er mye mer volatile, så er husleiene mer stabile og siden 2000-tallet har vi svært få månedsendringer med fall, og ingen årsendringer er negative. Mye ligger dermed til rette for at husleier, som er en stor og viktig komponent, fortsetter å dra KPIen oppover i 2023. 

Risiko for at KPI og KPI-JAE fortsetter å overraske på oppsiden

Prisveksten ser altså ut til å fortsette å overraske på oppsiden, til tross for at Norges Bank har justert opp sine inflasjonsprognoser gjennom 2022. Som Norges Bank beskriver i PPR 4/22 på side 40-41 , så vises det til analyser om høyere spredningseffekter på priser når prisveksten er høy, altså at det er høyere risiko for at høye priser smitter når de endrer seg mye. Med tanke på at vi må tilbake til 80-tallet for å finne så høy inflasjon som vi har hatt nå det siste, så er også usikkerheten større rundt videre prisvekst. Dette er i alle tilfeller en risiko som eiendomsinvestorer må ta med seg i vurderingen av markedsutsikter og finansiering i 2023.

Les også SSBs artikkel om KPI-tallene for januar: KPI opp 7,0 prosent siste tolv måneder

Malling & Co Research and Valuation

Analyseteamet i Malling & Co utgir halvårlige markedsrapporter som er en regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet for næringseiendom i Stor-Oslo, Drammen, Stavangerregionen, Bergen og Trondheim. I tillegg til den seneste markedsutviklingen, kommenteres forventet utvikling i markedet for det kommende halvåret.

LES OGSÅ VEILEDEREN OM VERDIFULLE ANALYSER OG VERDIVURDERINGER FOR NÆRINGSEIENDOM

Analyseavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co har laget en veileder til verdifulle analyser og verdivurderinger for næringseiendom.

E-boken er delt opp i tre hoveddeler som presenterer ulike former for analyse og verdivurdering. Guiden er skrevet på en lettfattelig måte slik at det er enkelt å vite hva man bør undersøke utfra ulike problemstillinger, for eksempel:

• Hvordan finne riktig leiepris?
• Hvordan finne og vinne nye leietakere?
• Hvordan analyser kan hjelpe investorer med å identifisere investeringsobjekter.
• Hvordan analyser kan hjelpe leietakere som søker nye lokaler.
• Hvordan eiendom verdivurderes og hvilke gevinster dette gir.