Slik har vi arbeidet med et av Nordens mest moderne logistikkbygg

Flere avdelinger i Eiendomshuset Malling & Co har vært involvert i utviklingen og salget av det som har blitt et av Nordens mest moderne logistikkbygg.

I mars 2020 ble Eiendomshuset Malling & Co kontaktet av eiendomsutvikler Eneo og Liertoppen Vest AS. Selskapet satt på en tomt i Lier kommune, og ønsket å skape verdier.

– Vi har i flere år forsøkt å få til noe på denne tomten uten å lykkes. Vi tok kontakt med Malling & Co Drammen fordi de er dyktige og har lokalkunnskap og markedsinnsikt om både Drammensregionen og Oslo. 

- Morten Hotvedt, daglig leder i Eneo Eiendom.

Morten Hotvedt var selv inne på eiersiden i Liertoppen Vest AS som eide tomten.

Sikret leietaker for 15 år på kort tid

Utleiemegler Sverre Broder Lund i Malling & Co Drammen skjønte raskt at dette var en tomt som hadde et betydelig potensial.

– Tomten har en god beliggenhet for logistikkaktører - langs E18 om lag 30 kilometer utenfor Oslo sentrum, og det er få ledige tomter igjen på Liertoppen. I løpet av kort tid hadde vi dialog med flere interessenter.

Broder Lund forklarer at Oda (som tidligere het Kolonial.no) var særlig begeistret over mulighetene.

– Det ble satt ned et eget team med Arkitektkompaniet og entreprenøren Panelbygg i spissen. Sammen arbeidet vi tett med Oda for å planlegge, skissere og skreddersy et moderne logistikkbygg som kunne håndtere vareflyten på en effektiv og bærekraftig måte.

Avansert energisentral og solceller

Stein Randby som leder energi- og miljøavdelingen i Eiendomshuset Malling & Co ble koblet på for å planlegge og optimalisere byggets klimaskall og tekniske anlegg.

Han forklarer at Oda er en energiintensiv leietaker og har spesifikke krav til ulike temperatursoner i bygget.

–Derfor er det bygd en avansert energisentral med kjølemaskiner som har en høy grad av energigjenvinning. Konseptet bygger på bruk av naturlige arbeidsmedier med CO2. I tillegg får vi til en løsning for gjenvinning som dekker 99 prosent av byggets oppvarmingsbehov. Løsningen gjenvinner 2 400 000 kilowatt timer i året, sier Randby.

Han brenner for å skape bærekraftige løsninger, og forklarer at bygget også vil ha et eget solcelleanlegg som anslås til å produsere 1,1 GWh fornybar strøm årlig med en peak effekt på 1100 kW.

– Over 60 prosent av det 9000 kvadratmeter store taket er dekket med solceller som vil tilføre bygget ren fornybar solenergi. I tillegg er det montert 1500 kvadratmeter med solceller på deler av byggets fasade, sier han.

I sum sikrer dette BREEAM In-Use-karakteren «Excellent» med god margin.

Seks måneder etter at utleieprosessen ble startet inngikk Oda en leieavtale for hele bygget som måler ca. 18.650 kvadratmeter. Leieavtalen har en varighet på 15 år fra overtakelsen i Q1 2022.

Les også: Lanserer guide til bærekraftig næringseiendom

Eiendommen selges

Hotvedt forklarer at Liertoppen Vest AS opprinnelig ønsket å sitte på eiendommen, men at det var naturlig å undersøke interessen i markedet.

– Etter en pre-kvalifisering ble det avholdt en anbudskonkurranse for megleroppdraget. Valget falt på Malling & Co ettersom de både hadde god innsikt i leiekontrakten og markedsforholdene i området, samt et godt nettverk av både norske og internasjonale investorer.

Det var Jens Christian Mellbye, Petter Warloff Berger, Tore-Christian Haukland og John Hill Yip som arbeidet med salget.

– Salget ble gjennomført som en strukturert prosess der vi gikk bredt ut i markedet. Det er viktig å få frem at det kun var tegnet en leiekontrakt på det aktuelle tidspunktet – bygget var ikke ferdig prosjektert. Dette var altså et forward-salg, noe som er komplisert, sier Mellbye og fortsetter:

– Det var viktig for oss å få frem beliggenheten og hvorfor det er optimalt for Oda å ha sitt logistikksenter her i lang tid fremover. Samtidig var det viktig å gi potensielle investorer en forståelse av Oda og vekstpotensialet til virksomheten, samt byggets kvaliteter knyttet til bærekraft og moderne vareflyt, men også fleksibiliteten i bygget.

Mellbye peker på at det er to store søyler i midten av bygget, noe som gjør det enkelt å dele opp bygget i fremtiden om noe uforutsett skulle skje.

– I tillegg kan fasadeplatene enkelt byttes ut om det ønskes flere vinduer, og kjøle- og kontorfasilitetene kan enkelt utvides. Dette er eksempler på at man tenker proaktivt og planlegger for fleksibilitet, legger Hotvedt til.

Mellbye forklarer at det var stor interesse for eiendommen i markedet.

– Vi var i dialog med om lag ti ulike aktører og det kom inn bud fra fem ulike budgivere. Til slutt endte det opp med at NREP Logicenters var villig til å by høyest.

NREP Logicenters er en ledende tilbyder av moderne logistikkeiendommer i Norden, med virksomhet i Norge, Sverige, Danmark og Finland, som omfatter nesten 1,7 millioner kvadratmeter med logistikkfasiliteter.

Mellbye har vært involvert i en rekke transaksjoner for logistikkeiendom de siste årene, og forklarer at interessen for lager- og logistikkeiendom er enorm.

Når prosjektet skulle selges, var man i en tid hvor det har aldri hadde vært større interesse for logistikkeiendom. Fem-seks år tidligere var yielden på logistikk og handelseiendom den samme – når vi gikk i markedet nærmet primeyield for logistikkeiendom seg 4 prosent, mens handelseiendom hadde en primeyield på 5 prosent, sier han.

Les også: Fra blåbygg til praktbygg for Nordea Liv

Bygget sto klart første halvår 2022

Malling & Co står også for den tekniske forvaltningen av bygget.
– Dette er et veldig spennende forvaltningsoppdrag fordi bygget har mange høyteknologiske løsninger som skal sikre en energieffektiv drift. Dette er helt klart et av de mest moderne byggene vi skal forvalte i Drammensregionen fremover, sier porteføljeleder for teknisk forvaltning i Drammen, Rune Nomel.

Hotvedt overleverte bygget til Oda og NREP Logicenter i slutten av Q1 2022.

Han har arbeidet med eiendomsutvikling siden 2000-tallet, og begynte som daglig leder i Eneo i 2019.
– Dette prosjektet er et godt eksempel på hvordan vi i Eneo ser for oss å jobbe med næringseiendom fremover. Vi ønsker å jobbe tett med leietakere for å optimalisere byggene for deres behov, og være en pådriver for bærekraftig utvikling, sier Hotvedt.

Han forklarer at det supermoderne logistikkbygget fører med seg mellom 400-500 arbeidsplasser, og håper prosjektet vil skape positive ringvirkninger for næringslivet i regionen.

– Vi er veldig fornøyde med samarbeidet med Malling & Co. De har vært en god sparringspartner for ulike faser i prosjektet; fra konseptualisering og utleie, til energi og miljø, og til slutt salget av eiendommen.

– Jeg vil også takke Oda for et godt samarbeid – vi har hele tiden hatt tro på selskapet, og jeg ser at de nå har blitt kåret til matbutikken i Norge med de mest fornøyde kundene. Jeg vil og trekke frem administrasjonen og politikerne i Lier kommune som har fulgt tidsfrister i en krevende periode, samt gratulere NREP Logicenter med kjøpet av eiendommen, sier Hotvedt.

Warloff Berger takker alle involverte:

– Vi vil takke Eneo og Liertoppen Vest AS for tillitten og samarbeidet, og gratulere Oda med det som vil bli et fantastisk nytt logistikkbygg. Vi gratulerer NREP Logicenter med kjøpet av eiendommen. Takk til alle de dyktige menneskene som har vært med på å forme dette prosjektet – vi ser frem til å fortsette samarbeidet, avslutter Petter Warloff Berger som leder Malling & Co Drammen.

Petter Warloff Berger

Eiendomshuset Malling & Co er et komplett eiendomshus som kan bistå kunder gjennom hele livssyklusen til en næringseiendom. Våre kunder nyter godt av synergieffektene som oppstår gjennom å være et komplett eiendomshus. Vi har tro på at et bredt tjenestespekter skaper bedre forutsetninger for å levere merverdi til våre kunder. I tilfeller der vi kan involvere flere av husets avdelinger, som sammen jobber for å maksimere næringseiendommens potensial, opplever vi at resultatene ofte blir svært gode. Arbeidet med Liertoppen Vest AS og Eneo er et godt eksempel på dette.

Les: Slik økte vi verdien på eiendommen med 290 millioner