I Malling tror vi på å levere kvalitetsinnhold som ikke bare informerer, men også inspirerer til refleksjon og diskusjon innenfor eiendomsbransjen. Derfor benytter vi oss av erfarne eksterne journalister, i tillegg til våre interne eksperter, til å produsere informativt, engasjerende og relevant innhold for deg som er interessert i eiendom. Vårt mål er å gi deg innsikt og perspektiver som hjelper deg i dine beslutninger.
Han har jobbet som kriminaletterforsker og har gransket branner for forsikringsselskaper. Nå forteller han hvilke brannfeller som går igjen i utleieboliger, og hva han ville sett etter først.
Vi spurte ham: hvis du fikk fem minutter i en bolig sammen med eieren, hva ville du sjekket først? Han svarte med tre ting: røykvarslere, rømningsveier og det elektriske. Kilden vår vil ikke ha navnet sitt på trykk, men til gjengjeld svarer han uten forbehold.
Du har fremdeles ansvaret etter at nøkkelen er overlevert
«Den vanligste feilen er å tenke at ansvaret stopper når nøkkelen er overlevert», sier den tidligere etterforskeren.
Juridisk gjør det ikke det. Forskrift om brannforebygging § 7 pålegger eieren å sørge for at boligen har røykvarslere og slokkeutstyr, og at utstyret blir kontrollert og vedlikeholdt. Husleieloven § 5-3 legger den løpende testingen og batteriskiftet på leietaker, hvis ikke annet er avtalt.
Det er en fornuftig arbeidsdeling. Den som bor der, er den som hører alarmen gå. Men ansvaret for at utstyret er der og at det virker, ligger hos eier. Selv om leieforholdet har vart i årevis og ingen fra eiersiden har vært innenfor døren.
Over halvparten av dem som omkom i boligbrann i Norge i 2025 tilhørte det DSB kaller risikogrupper: eldre, pleietrengende, rusavhengige og personer med nedsatt funksjonsevne. Det er også de som har minst mulighet til å redde seg selv når varsleren først går.
Slitasjen og manglene du ikke ser
«Utleieboliger har ofte høyere slitasje enn boliger der eieren selv bor», sier etterforskeren. «Jeg ser ofte overbelastede skjøteledninger, mange ladere i samme grenuttak, manglende vedlikehold av elektriske installasjoner og røykvarslere som enten mangler batteri eller ikke virker.»
Han peker også på et mønster som går igjen hos eiere som ellers gjør mye riktig. «Mange er flinke til å vedlikeholde bad og kjøkken, men glemmer den elektriske sikkerheten.» Røykvarslere blir ikke testet mellom leieforhold. Slokkeutstyr blir ikke kontrollert. Gamle hvitevarer blir stående lenge etter at de burde vært byttet ut. Så lenge maskinen vasker, er det lett å la den stå et år til.
Les også vår e-bok om hvordan maksimere verdien av dine eiendomsinvesteringer her.
Hvordan starter en brann?
Vi spurte hva som overrasker folk mest når de får vite hvordan boligbranner faktisk starter.
«At de sjelden starter dramatisk. De fleste begynner med en liten feil: en varm kontakt, en glemt stekepanne eller et batteri som utvikler varme. Mange tenker at en brann eksploderer ut av ingenting, men den er ofte et resultat av noe som bygger seg opp over tid.»
Det er egentlig gode nyheter, forutsatt at man ser etter. Forvarslene kan komme i form av misfarging rundt en stikkontakt, at det lukter svidd, sikringer som går oftere enn de pleide, eller knitring når et støpsel settes i.
Prislappen på å handle er som regel lav. «En komfyrvakt til noen få tusen kroner, en ny røykvarsler til noen hundrelapper eller automatisk stearinslukker kunne i flere saker begrenset en totalskade til en mindre kjøkkenbrann.»
Rømningsveien som ikke virker
Etterforskeren ser ofte at rømningsveier brukes til oppbevaring. Å lagre sykler, esker og møbler i en trappeoppgang kan være praktisk, helt til den dagen det brenner.
Fri passasje er et minstekrav, ikke en garanti. «Oftere enn folk tror», svarer han på hvor ofte rømningsveien faktisk ikke kan brukes. «I mange boliger er eneste rømningsvei blokkert av røyk lenge før flammene kommer.»
Den vanligste feilen han ser, er likevel en annen. «At folk aldri har tenkt gjennom hvordan de skal komme seg ut hvis hovedutgangen er sperret.»
Her spiller boligtypen inn. «I eneboliger finnes det ofte flere utganger. I leiligheter kan man være langt mer avhengig av én rømningsvei.» For den som eier leiligheter i bygård, er det verdt å merke seg. Leietakeren har som regel én vei ut, og den går gjennom et fellesareal hun ikke rår over selv.
Flere batterier gir større risiko
En risiko som har vokst raskt kommer fra litium-ion-batterier. De brukes i elsykler, elsparkesykler, verktøy og powerbanker, som finnes i stadig flere leiligheter.
«Vi ser klart flere hendelser enn for bare ti år siden. Ikke nødvendigvis fordi batteriene er dårlige, men fordi de finnes i stadig flere produkter», sier etterforskeren.
Disse brannene oppfører seg annerledes enn andre. «De utvikler ekstrem varme svært raskt, kan være vanskelige å slokke og kan blusse opp igjen selv etter at flammene ser ut til å være slukket.» De vanligste feilene er lading på seng eller sofa, uoriginale ladere, batterier som fortsatt brukes etter støtskader, og store batterier som lades uten tilsyn. Han nevner også billige ladere uten kjent produsent blant produktene han ville vært ekstra forsiktig med.
Tidsvinduet mellom to leieforhold
Du kan ikke gå inn i en utleid bolig når det passer deg. Husleieloven gir leietaker plikt til å gi adgang for pliktig vedlikehold mot melding i rimelig tid. Men i praksis er tiden mellom to leieforhold det ene vinduet der noen kan gå gjennom boligen ordentlig.
Etterforskeren vet hva han ville brukt den tiden på: «Jeg ville gått gjennom røykvarslere, slokkeutstyr, komfyrvakt, elektriske installasjoner, skjøteledninger og alle hvitevarer. Samtidig ville jeg sjekket at rømningsveiene faktisk fungerer og ikke er blokkert.»
Vi kjenner listen igjen fra en annen situasjon. Når vi overtar en portefølje, er en av hovedoppgavene å forstå byggets tekniske tilstand, og brannsikkerhet er noe av det vi ser på først. Innkjøringen tar gjerne tre til seks måneder. Deretter følger vi opp kontrollene i FDV-systemet, sammen med vedlikehold og serviceavtaler, og legger dem inn i et årshjul. En enkelt leilighet mellom to leietakere er den samme jobben i miniatyr.
Å gå gjennom én leilighet er enkelt. Å gjøre det hver gang, i hver eneste bolig, er noe annet. Med tre leiligheter husker du det. Med tretti trenger du en fast rutine, noen som eier den og dokumentasjon på at den ble fulgt.
Det største inntrykket
Vi spurte ham også hva som har gjort størst inntrykk gjennom årene.
«At mange av de alvorligste sakene kunne vært unngått. Det er tungt å se store materielle skader eller tap av liv når årsaken viser seg å være noe så enkelt som en glemt gryte eller en defekt skjøteledning.»
Det er ikke de spektakulære brannene han husker best, sier han, men de små feilene som fikk enorme konsekvenser.
Det var det han ville brukt fem minutter på.
LES OGSÅ: Tre ting utleiere oppdager når de slutter å forvalte boligen selv
