- Malling.no/
- Aktuelt/
- Stor konkurranse blant gårdeiere: Slik sikrer du de beste leiekontraktene
Stor konkurranse blant gårdeiere: Slik sikrer du de beste leiekontraktene
Marianne har jobbet som markedssjef i Malling & Co siden 2010. Hun er glødende opptatt av merkevarebygging basert på samspillet mellom markedsføring, CRM og ny teknologi. Marianne har over 20 års erfaring med markedsføring av næringseiendom men er utdannet profesjonell dykker og er verdens første kvinnelige metningsdykker. Når hun ikke tenker på markedsføring, er hun engasjert i byutvikling, ny teknologi og kultur.
Å leie ut næringslokaler var utfordrende i starten av koronaperioden, men etter noen måneder på hjemmekontor innså flere og flere leietakere at det fysiske kontoret står sterkt og er sentralt for deres virksomhet. I tillegg har høy sysselsettingsvekst og et hett arbeidsmarked i siste halvdel av 2021 og første halvår 2022, bidratt til et svært aktivt leiemarked. Nå går vi inn i mer usikre tider og konkurransen om leietakerne vil ikke bli mindre i årene som kommer. For å ha suksess blir det helt avgjørende at gårdeiere evner å forstå markedet og utvikle prosjekter som treffer målgruppen.
"Mange utviklere og eiendomsselskaper har flotte nybyggprosjekter liggende i skuffen, som venter på en leietaker som kan forsvare igangsetting. Konkurranse om de store leietakerne vil bli hard. "
Fredrik Sommerfeldt er daglig leder i Malling & Co Markets og partner i Malling & Co Næringsmegling. Han har mer enn 20 års erfaring fra megling av næringseiendom og vet hva som kreves for å sikre de beste leiekontraktene.
TA UTGANGSPUNKT I HARDA FAKTA FØRST
Vi starter alltid med en datadrevet tilnærming til potensielle leietakere. Hvem skal flytte på seg i tidsrommet som passer prosjektet, og hvordan kan man utforme prosjektet for å tiltrekke seg disse? Å tilpasse prosjektet til de mest sannsynlige leietakerne er viktig å gjøre før man starter med kostbare tegninger og utforming av prosjektet. Noen generell egenskaper går imidlertid igjen blant de fleste leietakerne, og det har vi listet opp i avsnittene under.
Leietakerne krever mer
Leietakerne har stadig høyere og endrede krav til lokalene de skal jobbe i. Det gir gårdeiere store utfordringer, forklarer Sommerfeldt:
De må følge trender i etterspørselen svært tett. Malling & Co sin vurdering er at mange prosjekter ikke tilfredsstiller kravene til fremtidens arbeidsplass og den “nye” etterspørselen. Det er en klar trend at leietakere krever bedre standard, høyere samtidighet, økt fleksibilitet, effektivitet, elastisitet og funksjonalitet.
I tillegg bidrar ESG og EU sin taksonomi til et økende miljøfokus bl.a. leietakerne. Høye energikostnader vil også skape et større skille mellom moderne energieffektive bygg og eldre bygg.
Når bedrifter flytter, er det ikke bare fordi de har behov for mer eller mindre plass å boltre seg på eller at kontrakten har løpt ut. Ofte er ønsket om beliggenhet nært kollektivtransport, omorganisering, rekruttering eller organisasjonsutvikling avgjørende.
– Mange bedrifter velger å flytte fordi de skal bygge en bedriftskultur med økt interaksjon og samarbeid. Slik blir de attraktive for nye medarbeidere. Dagens unge arbeider på en helt annen måte enn tidligere generasjoner, grunnet ny teknologi og den vanvittige tilgjengeligheten de har, forklarer Sommerfeldt.
De unge har også et sterkt fokus på miljø og bærekraft, noe som i et stramt arbeidsmarked kan bli avgjørende for valg av arbeidsgiver. Breeam sertifisering blir fort et stempel på veggen som er glemt den dagen leietaker flytter inn. Gårdeiere og leietakere må samarbeide i driftsfasen om hvordan de kan benytte bærekraft til å engasjere og motivere de ansatte til å ta riktig valg og ikke minst være stolt av arbeidsplassen sin.
En vanlig felle å gå i for gårdeiere er å bli for ingeniør- og arkitekstyrt, slik at de i mindre grad fokuserer på hva som er kommersielt bærekraftig og hva markedsbehovet er. Fokuset på å bygge kostnadseffektivt og ha et eksteriørmessig iøynefallende og flott bygg blir ofte overskyggende og gir ikke nødvendigvis det beste resultatet.
– Interiør og byggets funksjonalitet, innhold og konsept er vel så viktig for et optimalt produkt. Første bud for gårdeiere som vil lykkes i utleiemarkedet, er at de på et tidlig stadie starter samarbeid med rådgivere som har markedskompetanse. Kunnskapen vår må inn når prosjektet er på tegnebrettet, sier Sommerfeldt.
LES OGSÅ: Sweco til Urtekvartalet - Dette er fremtiden vår
Taper kontrakter etter tabber i starten
Stadig flere bedrifter går helt bort fra tradisjonelle cellekontor på arbeidsplassen. Mer moderne løsninger, som aktivitetsbaserte arbeidsplasser, sparer ikke bare bedriften for penger. Det kan også øke samhandlingen, kommunikasjonen og produktiviteten internt.
Sommerfeldt har erfaring med å komme inn i utleieprosjekter sent.
Når utdaterte og lite fleksible løsninger allerede er valgt, er det ofte svært kostbart og vanskelig å snu. Det er synd å gå glipp av leietakere og kontrakter på grunn av feil valg i startfasen.
Utleiebyggene bør være tilpasset flere typer arbeidsplasskonsepter, både cellekontorer, åpne landskap og aktivitetsbaserte løsninger – eller en kombinasjon. Videre er det viktig å ha de riktige fellesfunksjonene og servicefasilitetene i bygget.
Trender går i bølger
Nå er aktivitetsbaserte løsninger i vinden. Dette innebærer at ansatte ikke har faste plasser, men at arbeidsoppgavene bestemmer hvor du skal sitte. En dag må du kanskje sitte alene på et stillerom, mens du dagen etter holder til i den sosiale sonen eller prosjektområdet for å diskutere og samhandle med kolleger.
– Hvis vi ser ti år tilbake var trenden en helt annen. Cellekontorer og kombinasjonen landskap og celle, var så å si det eneste riktige for kontorarbeidsplasser, sier Sommerfeldt.
Etter 10 år med aktivitetsbaserte arbeidsplasser, vil kanskje cellekontorene komme tilbake igjen?
– Gårdeiere må derfor sørge for å ha bygg som kan tilpasses leietakers behov og ulike arbeidsplasskonsepter. Det som er aktuelt nå er kanskje ikke like aktuelt om 10 år. Lokalene må være fleksible, fastslår Sommerfeldt.
LES OGSÅ: Innovasjon må til for å skape større verdi av eiendommen din
Nærhet til bane og buss
Det bygges mye i hovedstaden for tiden, og da særlig på Økern hvor en ny bydel er i ferd med å vokse frem. I tillegg skjer det mye i Oslos randsoner, som på Helsfyr, Lysaker og i Nydalen. Ingen områder kan likevel måle seg med sentrumskjernen de kommende årene. Beliggenhet har en høy stjerne hos mange bedrifter og da særlig nærhet til kollektivtransport. Den verste du kan gjøre som gårdeier, er å tilby et bygg med utfordrende beliggenhet, og uten de løsningene som treffer markedet.
Helhetlig strategis rådgivning
De siste årene har Malling & Co Næringsmegling gått fra å være en ren utleietjeneste til en helhetlig strategisk rådgivningstjeneste som kan bistå med utvikling, konseptualisering og utleie av næringseiendom. I denne prosessen er det viktig å koble på ekspertisen fra næringsmeglere helt fra start. Ta kontakt med våre meglere for å sikre best mulig rådgivning i dag!
Slik optimaliserer du eiendommens verdi
I vår nye e-bok deler to av Norges fremste næringsmeglere innsikt om hvordan gårdeiere bør tenke for å optimalisere verdien av sine eiendommer.
I e-boken kan du blant annet lese om:
- Hvordan Malling & Co Næringsmegling arbeider med utleie av næringseiendom.
- Hva som kreves for å optimalisere eiendommens verdi i dagens marked.
- Viktigheten av å inkludere meglerkompetanse i tidlig fase.
- Tre trender gårdeiere bør ha på dagsorden; fleksibilitet, teknologi og bærekraft.
- Hvordan Malling & Co Næringsmegling og Schage Eiendom jobbet med utleie av Stortorvet 7
