Boligboble?

Siden boligprisene flatet ut i bunnåret 1992, har prisene på årsbasis steget uavbrutt frem til i dag. Prisveksten har til dels vært meget kraftig – ifølge eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk har prisene på landsbasis økt med hele 230 %, eller en gjennomsnittlig prisvekst på ca. 10 % årlig siden 1992. I storbyene har prisveksten vært langt kraftigere.

I de dystre årene rundt 1990 var det få som trodde boligprisene noensinne ville komme tilbake til det gamle toppnivået i 1987. Så feil kan man ta – historien har en tendens til å gjenta seg samtidig som vi mennesker glemmer fort. Boligprisene har aldri vært høyere enn de er i dag.

 

I dette markedet, som i de fleste andre, styres prisene helt enkelt av tilbud og etterspørsel etter boliger. Sterk etterspørselen gjennom nittitallet og frem til i dag, kombinert med for lite nybygging, har drevet prisene oppover.

Nå er imidlertid situasjonen snudd – aldri tidligere har det blitt bygget så mange nye boliger som i dag. Ved årsskiftet var det ca. 30.000 nye boliger i produksjon, hvilket er over 30 % prosent høyere enn foregående år, og 50 % høyere enn i normalårene. Det er lite som tyder på nybyggingen blir særlig mindre i tiden fremover. I Oslo er flere større byutviklingsprosjekter i emning, og skal gi rom for anslagsvis 10.000 – 15.000 nye boliger. Fellesnevneren for de fleste av disse boligene er at de retter seg mot en forsvinnende liten andel av boligkjøperne - nemlig de meget kjøpesterke. Allerede nå er det signaler om salget av nye boligene går tregere, og det til tross for at kun en brøkdel av kommende prosjekter er realisert.

 

Et av de største usikkerhetsmomentene i boligmarkedet er utviklingen i renten. I dag er i hvert fall renten på det laveste nivået på et halvt århundre. En fallende rente, kombinert med en generell sterk økonomi, har utvilsomt bidratt til optimisme blant boligkjøperne.

Skulle renten begynne å stige, vil følgelig bokostnadene øke, hvilket vil medføre svekket betalingsevne. En svekket betalingsevne vil igjen slå negativt ut på boligprisene.

I dag bruker en gjennomsnittlig husholdning dobbelt så mye på bolig sammenlignet med i 1958 (14 % av husholdningen i 1958 mot 27 % i dag, ifølge SSB). Hvis renten stiger, vil andelen stige ytterligere - spesielt for husholdninger med høy belåning.

 

I tillegg er den norske økonomien i en særstilling med hensyn til vår oljeavhengighet. En oljepris på nesten 70 dollar fatet, med dertil enorme inntekter til statskassen og ikke minst olje- og offshorebasert industri, påvirker vår velstandsfølelse. Denne optimismen vil indirekte forplante seg i boligmarkedet, samt at oljeprisen også vil påvirke utviklingen i rentemarkedet. (Så lenge oljeprisen er høy, vil valutaen holde seg sterk, med de negative konsekvenser det har for eksporten, og dermed gjør det vanskelig for Norges Bank å heve renten.). Det er ikke veldig lenge siden oljeprisen var under 10 dollar fatet (høsten 1998), og det velrenommerte tidsskriftet The Economist proklamerte på forsiden at oljeprisen ville forbli på dette nivået i overskuelig fremtid. Men igjen, historien gjentar seg som oftest og vi mennesker glemmer fort. I dag argumenteres det for en rekordhøy oljepris i overskuelig fremtid.

At vi i tillegg har et aksjemarkedet som stadig klatrer mot nye historiske høyder, er også med på å øke risikoen i boligmarkedet. Et markant fall i aksjekursene vil raskt forplante seg i boligmarkedet, og da spesielt i det øvre prissegmentet.

 

Men det er også krefter som virker i motsatt retning. Utbyggerne blir flinkere til å utvikle nye konsepter for å møte boligkjøpernes stadig endrede behov. Dette kan blant annet tilskrives endringer i demografien, befokningssammensetning, levesett, etc. Et eksempel er Selvaags satsing på fullservice-boliger for den voksende eldregenerasjonen.

I tillegg er andelen enslige husholdninger stadig økende, noe blant annet den høye skillsmisseraten har bidratt til. Samtidig blir det bygget få nye boliger på ”spekk” – de fleste seriøse utbyggere krever et betydelig forhåndsalg før spaden stikkes i jorden. Det vil nok medføre at en del prosjekter midlertidig blir lagt i skuffen, hvis boligmarkedet begynner å vise tegn til nedkjøling.

For å oppsummere har vi i dag rekordhøye boligpriser, rekordlav rente, rekordhøy oljepris, rekordhøyt aksjemarked, samtidig som det aldri har blitt bygget så mye nytt som i dag. Fallhøyden begynner med andre ord å bli relativt høy, selv om bildet ikke er helsvart.